福岡の住まい探し＆相談＠不動産屋にハメられるなｗ

現役不動産営業マンが、真に消費者の立場に立った販売活動を目指して活動するブログです。住まい選びで失敗しないために、営業マンの言葉を信じてはいけません。既に買った人は読まないほうがいいかも（汗

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福岡市周辺で住宅を購入しようとしている人に、不動産屋としてではなく購入者の立場に立った住まい探しの参考になるような情報を掲載していきたいと思います。このブログは販売を目的としておりません。当ブログ紹介した物件に関してはのお問合せは、取り扱っている会社をメールにてお知らせしますので直接お問合せください。相談には私に出来る範囲で、お応えしたいと思っております。ただし、営利目的で運営しているブログではありませんので、お応えできないことがあることもご了承ください。

Author:住まい相談＠福岡
１０年以上の単身赴任期間を終えて、福岡の不動産屋で一から再スタートを切った不動産営業マンのたわ言です。

住まい相談＠福岡と連絡をとりたい

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» 2007/12/05 住宅購入にかかる諸費用　要注意は「不動産取得税」

» 2007/12/01 マンションの資産価値は、立地で決まる。

» 2007/12/01 住宅ローン　返済額から考える借り入れ可能額

» 2007/11/28 福岡市中央区　中古マンションを見てきました。

» 2007/11/28 福岡市東区　新築分譲マンションを見てきました。

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住宅購入にかかる諸費用　要注意は「不動産取得税」

さて、私は不動産の営業なので、販売が中心と思われている
かも知れませんが、実は販売と同じくらい仕入れも重要なのです。

前にも書きましたが、私の会社は仲介を原則として行っており
ません。仕入れ販売が中心ですので、良い不動産を買うことが
最も重要なことなのです。

間に入るのではなく、実際に在庫として不動産を購入する力が
ないと、この営業は成り立ちません。
そのためには、販売価格を予測し、仕入れ価格と仕入れにかかる
コストを明確にする必要があります。

さて、余計な話はここまでにして、実際に不動産を購入する際に
必要となるコストとはどのような物があるのでしょうか。

必ずかかるコストの中で、大きな項目としては
登記費用　仲介の場合は仲介手数料　ローンを組むと保証料

そして、忘れてはならないのが「不動産取得税」です。

特に、新築を購入する際、営業が資金計画書の中に記入しない
ことが多いので、買う側から質問する必要があります。

私が新築マンションを売っていたとき、説明したことも質問された
事もないので、多くの方は「不動産取得税」がどういうものか
良くわかっていないのでは無いでしょうか。

この税金は不動産取得後、けっこうな金額でかかってきます。
数十万円という額になりますので、当然購入時に諸費用として
計算しておかなければなりません。

購入時に頭金として目一杯の支出をしてしまうと、後で慌てる
ことになりますので十分に注意してください。

新築の場合は、課税標準額がまだ明確でないので正確な数字は
でませんが、おおよその目安は市役所で確認すれば判ります。

当然、営業が調べてお客様に伝えるべきことなのですが、調べ方
すら知らない営業が多いのが現実。

検討する際に、必ず営業に「不動産取得税」はいくらかかりますか？
と質問しましょう。

特に新築マンションの営業マンは、まだ課税標準額が決まっていないので
ワカリマセンと答えるはずです。
しかし、調べれば判るのですから、調べてもらい翌日にでも必ず
教えてもらいましょう。

正確な数字は出ませんが、ある程度の目安となる金額すら
調べ方が判らない営業なんて・・・そんな人から買いたいと思いますか？

最後に、固定資産税も頭に入れておきましょう。
コレも、月に換算すると、万円単位の負担となります。

くれぐれも、営業から提示された資金計画を鵜呑みにすることがないように
住宅取得にかかるコストを明確にするよう、積極的に質問しましょう。

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2007/12/05/ 14:48　住宅購入の前に / TRACKBACK(0) / COMMENT(1) / PAGETOP

マンションの資産価値は、立地で決まる。

マンションの資産価値＝価格というのは、分譲を開始した
瞬間から下落が始まる。

竣工していなくても、分譲販売開始から期間に応じて
値引きが繰り返され、最初に買った人よりも半年後、
1年後、竣工後、竣工後１年と、新築であっても時間と
共に価格が下がっていく。

一度でも人が住めば、更に大きく価格が下がる。

マンションを購入する上で、資産価値から考えることに
私は反対ですが、資産価値=再販価格を気にする人も
いるでしょう。

しかし、福岡のマンションは、本当に限られた地域を
除いて、価格は急激に落ちていきます。

その一部地域というのは
「大濠」「大手門」など、新築では高額な高級マンションが
立ち並ぶ地域。

この地域では、築３０年を越えてもあたりまえのように
坪単価で５０万円を割ることが無い。
築４０年近くても、同じ。
中には、昭和４４年の物件がリノベーションされて、
３０００万近い価格で売られていることもある。

資産価値で選ぶなら、断然このような価値の下がりにくい
人気地域の中古物件をお奨めする。

同じ中央区で港や唐人町の新築よりは、遥かに価格が
下がりにくいので予算内で買える物件が出てきたら
スグにチェックできるように準備しておくことをお奨めする。

なぜなら、人気の地域は探している人も多いので、
売れるのも早い。

情報誌に載った時には売れていることも多いので、
日頃から条件を決めて、出てきたら即決できるよう
前もって不動産業者に相談し、情報をもらうように
しておきましょう。

それ以外の地域は・・・どんぐりの背比べ。
郊外物件を買うくらいなら、中古の戸建を買いましょう。

戸建は古くても土地としての価値があるので、郊外の
新築マンションを買うくらいなら、もう少し便利な場所で
中古の戸建を買ったほうが再販しやすくなります。

あくまでも、将来いくらで売れるかという価値で考えた
場合のことです。
済み潰すつもりなら、お好みで選びましょう。

郊外の中古マンションなんて・・・少々新しくても
そう簡単には売れません。
最悪の場合、私のような買取業者に格安で
販売することになります。

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2007/12/01/ 22:52　分譲マンション虎の巻 / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP

住宅ローン　返済額から考える借り入れ可能額

家賃並みの返済で借りれる金額はいくらなのか？

返済可能額から借り入れ可能額を計算してみます。

例えば、６万円の返済で借りれる金額は？

よくチラシなどでみる、某地方銀行の５年固定優遇金利である
金利１．８％で計算すると。

約１８７０万円。

１００万円あたりで、返済額が３２１０円増える計算になるので
１９７０万円借りるなら、63,210円となる。

さらに、１０年固定
金利２．８％で計算すると

約１６００万円借りることが出来る。
１００万円あたりで、３７３７円となるので１００万円増えるごとに
足していけば、若干の誤差はでるがほぼ返済額になる。

ただ、実際には返済額に固定資産税、都市計画税などの
支出も加わり、マンションであれば管理費などが加算される。

実際に福岡で購入する場合、７万や８万の家賃で
新築を家賃並みのそう支払額で済ませるのは難しい
のではなかろうか。

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2007/12/01/ 22:11　住宅ローンの事 / TRACKBACK(0) / COMMENT(1) / PAGETOP

福岡市中央区　中古マンションを見てきました。

さてさて、前回から引き続いて、知り合いのマンション探し後編です。

前編はコチラ⇒「福岡市東区　新築分譲マンションを見てきました。」

さてさて、地図を忘れて出かけたので近くのコインパーキングに止めて
お目当ての物件を探します。

この物件は清川３丁目にあるという。

ちなみに清川３丁目はこんな所。

天神から渡辺通りを南へ、日赤通りに変わります。
この道をまっすぐ北上すると、天神です。少し見えてますか？

更に、南側は百年橋通り

まっすぐ行くと博多駅方面へいけます。

共に、歩いて２０数分くらいでしょうか？
ちなみに、キャナルシティへも中洲へも行けます。
歩くと少し遠いので、自転車があれば福岡市の繁華街と
ビジネス街へのアクセスは非常に良好です。

2007/11/28/ 21:59　＠福岡が選ぶ注目物件！ / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP

福岡市東区　新築分譲マンションを見てきました。

マンション購入を検討中の知人というか、ちょっとした知り合いから
お勧めの物件を教えて欲しいとの電話が先週ありまして・・・

お人好しの私は、休みであるにも関わらず無償で物件探し。
その中で、気になった物件を新築と中古のマンションを２物件、
見に行ってきました。

私の勤める会社は、仲介を基本的に禁止しているので
仕事としてではなく、このような依頼があって、自社で
販売できる物件がなければ個人的に休日動くしかない
のです。報酬は頂きません・・・まあ、焼き鳥くらい奢って
もらいますがｗ

当然、会社のお客さんにはしません、個人的な知り合い
だけです。

そんなこんなで、場所の希望を聞いて、予算はお任せ
いただいて、彼の年収と家族構成や子供の年齢から
考慮して予算を決め、仕事が終わってから探しておいた
物件のうち、新築マンションがこれ。

「ベイパークタワーズ福岡」

マンションは広いに越したことは無い。
買物便利で、静かな住環境と博多、天神へのアクセスの
良さを考えて探してみた。

福岡は電車ではなく、バスが中心なので・・・
まともな電車網が無いし；；

そこで選んだのが、このマンションのAタイプ　３２４０万円。
角住戸１００㎡、３０坪を越えるゆとりの広さ。

更に売主は「住友不動産」あの「東京建物」そして、福岡の雄
キャナルシティなどで有名な「福岡地所」。
さらに、設計には六本木ヒルズのケヤキ坂コンプレックスや
NTT東日本の新宿本社ビル他、豊富な実績を持つ
「山下設計」。施工は「さとうべネック」。

いやいや、地場のデベロッパーが造るそこらのマンションとは
モノが違うということが、ホームページを見ただけで解かります。

ある程度マンションの販売をしていると、デベロッパーや
施工会社でモノの良し悪しの判断がつきます。
ホームページと資料だけで十分。
後は、物件のことよりも、現地を良く見る事です。

この物件を諸費用コミで、３０００万に収められないか交渉を
してみようと思った次第なのですよ。
竣工からもうスグ一年、ある程度価格交渉が出来る
可能性ｱﾘと思ったのですがどうでしょう？

物件価格を２８００万まで交渉できれば、坪単価９３万ﾁｮｲ
バスとはいえ、３０分以内で博多、天神両方へアクセスできる
この立地で、モノは間違いないし、広さも１００㎡でこの価格なら
プロが薦める物件として恥ずかしくないはず・・・ﾀﾌﾞﾝ

ただし、販売が好調なら、当然価格交渉は出来ません。
ですから、販売状況などもズバリ聞いてみようと思って
いたわけです。

、販売状況などについては、本当のことを話してくれない
かもしれませんが、私も大手販売代理会社にいましたので
ある程度相手の手の内がわっているからこそ成り立つ会話も
あるのです。
発せられた言葉ではなく、ニュアンスってやつですかｗ

ですから、この物件が値引きできると言う訳ではありませんので
誤解しないで下さいね。

ちなみに、私が車で下道を使って、天神交差点まで約２０分でした。
平日の午後３時頃の実測です。
博多駅であれば、もう少し早く到着できると思います。

あとは現地周辺の環境ですが・・・スグ横にはイオンが！！
しかも、デカい！
専門店街が充実した、いわゆるショッピングコンプレックス
というやつですね。
買物に不便することはなさそうです。
病院もたくさん近くにあるし、公園もあちこちに。
しかも、公園がデカい！

シーサイドなので、海が目の前なのも気に入りました。
少々風が強いのが難点ですが。

予算の都合もあり、これくらいが限界ｷﾞﾘｷﾞﾘではないかと考えて
広さと住環境を優先し、この物件を選んでみました。
便利さを追求すると、どうしても坪単価があがるので・・・

ということで、レポート開始

2007/11/28/ 20:32　＠福岡が選ぶ注目物件！ / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP

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このブログについて福岡市周辺で住宅を購入しようとしている人に、不動産屋としてではなく購入者の立場に立った住まい探しの参考になるような情報を掲載していきたいと思います。このブログは販売を目的としておりません。当ブログ紹介した物件に関してはのお問合せは、取り扱っている会社をメールにてお知らせしますので直接お問合せください。相談には私に出来る範囲で、お応えしたいと思っております。ただし、営利目的で運営しているブログではありませんので、お応えできないことがあることもご了承ください。プロフィール Author:住まい相談＠福岡１０年以上の単身赴任期間を終えて、福岡の不動産屋で一から再スタートを切った不動産営業マンのたわ言です。メールはコチラから住まい相談＠福岡と連絡をとりたいカテゴリー住宅購入の前に (10) 分譲マンション虎の巻 (9) 新築一戸建て (3) 住宅ローンの事 (6) ＠福岡が選ぶ注目物件！ (2) 不動産営業マンのぼやき (6) 福岡市南区の中古マンション (2) 未分類 (0) 最近の記事うほ、またマンション販売会社にいっちゃうよｗ (12/22) 分譲マンションは、建替えられるのか？ (12/22) 新築分譲マンション　モデルルームでの注意点「あおり」 (12/19) 不動産　価格下落本格化・・・この業界、ちょっと不況っぽい (12/19) マンション値引き「あのマンションを値切れ！」 (12/15) 最近のコメント人妻:家を買う前に知っておいて欲しいこと (12/20) 無料出会い:家を買う前に知っておいて欲しいこと (12/19) SM:家を買う前に知っておいて欲しいこと (12/18) セックス:家を買う前に知っておいて欲しいこと (12/17) 無料出会い:家を買う前に知っておいて欲しいこと (12/16) 精神年齢:家を買う前に知っておいて欲しいこと (12/15) べんぞう:うほ、またマンション販売会社にいっちゃうよｗ (12/15) 最近のトラックバック月別アーカイブ 2007年12月 (13) 2007年11月 (25) ブログ内検索 RSSフィード最新記事のRSS 最新コメントのRSS 最新トラックバックのRSS リンク管理者ページこのブログをリンクに追加する By FC2ブログブロとも申請フォームこの人とブロともになる 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住宅購入にかかる諸費用　要注意は「不動産取得税」さて、私は不動産の営業なので、販売が中心と思われているかも知れませんが、実は販売と同じくらい仕入れも重要なのです。前にも書きましたが、私の会社は仲介を原則として行っておりません。仕入れ販売が中心ですので、良い不動産を買うことが最も重要なことなのです。間に入るのではなく、実際に在庫として不動産を購入する力がないと、この営業は成り立ちません。そのためには、販売価格を予測し、仕入れ価格と仕入れにかかるコストを明確にする必要があります。さて、余計な話はここまでにして、実際に不動産を購入する際に必要となるコストとはどのような物があるのでしょうか。必ずかかるコストの中で、大きな項目としては登記費用　仲介の場合は仲介手数料　ローンを組むと保証料そして、忘れてはならないのが「不動産取得税」です。特に、新築を購入する際、営業が資金計画書の中に記入しないことが多いので、買う側から質問する必要があります。私が新築マンションを売っていたとき、説明したことも質問された事もないので、多くの方は「不動産取得税」がどういうものか良くわかっていないのでは無いでしょうか。この税金は不動産取得後、けっこうな金額でかかってきます。数十万円という額になりますので、当然購入時に諸費用として計算しておかなければなりません。購入時に頭金として目一杯の支出をしてしまうと、後で慌てることになりますので十分に注意してください。新築の場合は、課税標準額がまだ明確でないので正確な数字はでませんが、おおよその目安は市役所で確認すれば判ります。当然、営業が調べてお客様に伝えるべきことなのですが、調べ方すら知らない営業が多いのが現実。検討する際に、必ず営業に「不動産取得税」はいくらかかりますか？と質問しましょう。特に新築マンションの営業マンは、まだ課税標準額が決まっていないのでワカリマセンと答えるはずです。しかし、調べれば判るのですから、調べてもらい翌日にでも必ず教えてもらいましょう。正確な数字は出ませんが、ある程度の目安となる金額すら調べ方が判らない営業なんて・・・そんな人から買いたいと思いますか？最後に、固定資産税も頭に入れておきましょう。コレも、月に換算すると、万円単位の負担となります。くれぐれも、営業から提示された資金計画を鵜呑みにすることがないように住宅取得にかかるコストを明確にするよう、積極的に質問しましょう。 ↓この記事に興味を持っていただけたら、応援をお願いします。↓ 人気ブログランキングへ 2007/12/05/ 14:48　住宅購入の前に / TRACKBACK(0) / COMMENT(1) / PAGETOP マンションの資産価値は、立地で決まる。マンションの資産価値＝価格というのは、分譲を開始した瞬間から下落が始まる。竣工していなくても、分譲販売開始から期間に応じて値引きが繰り返され、最初に買った人よりも半年後、 1年後、竣工後、竣工後１年と、新築であっても時間と共に価格が下がっていく。一度でも人が住めば、更に大きく価格が下がる。マンションを購入する上で、資産価値から考えることに私は反対ですが、資産価値=再販価格を気にする人もいるでしょう。しかし、福岡のマンションは、本当に限られた地域を除いて、価格は急激に落ちていきます。その一部地域というのは「大濠」「大手門」など、新築では高額な高級マンションが立ち並ぶ地域。この地域では、築３０年を越えてもあたりまえのように坪単価で５０万円を割ることが無い。築４０年近くても、同じ。中には、昭和４４年の物件がリノベーションされて、３０００万近い価格で売られていることもある。資産価値で選ぶなら、断然このような価値の下がりにくい人気地域の中古物件をお奨めする。同じ中央区で港や唐人町の新築よりは、遥かに価格が下がりにくいので予算内で買える物件が出てきたらスグにチェックできるように準備しておくことをお奨めする。なぜなら、人気の地域は探している人も多いので、売れるのも早い。情報誌に載った時には売れていることも多いので、日頃から条件を決めて、出てきたら即決できるよう前もって不動産業者に相談し、情報をもらうようにしておきましょう。それ以外の地域は・・・どんぐりの背比べ。郊外物件を買うくらいなら、中古の戸建を買いましょう。戸建は古くても土地としての価値があるので、郊外の新築マンションを買うくらいなら、もう少し便利な場所で中古の戸建を買ったほうが再販しやすくなります。あくまでも、将来いくらで売れるかという価値で考えた場合のことです。済み潰すつもりなら、お好みで選びましょう。郊外の中古マンションなんて・・・少々新しくてもそう簡単には売れません。最悪の場合、私のような買取業者に格安で販売することになります。 ↓この記事に興味を持っていただけたら、応援をお願いします。↓ 人気ブログランキングへ 2007/12/01/ 22:52　分譲マンション虎の巻 / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP 住宅ローン　返済額から考える借り入れ可能額家賃並みの返済で借りれる金額はいくらなのか？返済可能額から借り入れ可能額を計算してみます。例えば、６万円の返済で借りれる金額は？よくチラシなどでみる、某地方銀行の５年固定優遇金利である金利１．８％で計算すると。約１８７０万円。１００万円あたりで、返済額が３２１０円増える計算になるので１９７０万円借りるなら、63,210円となる。さらに、１０年固定金利２．８％で計算すると約１６００万円借りることが出来る。１００万円あたりで、３７３７円となるので１００万円増えるごとに足していけば、若干の誤差はでるがほぼ返済額になる。ただ、実際には返済額に固定資産税、都市計画税などの支出も加わり、マンションであれば管理費などが加算される。実際に福岡で購入する場合、７万や８万の家賃で新築を家賃並みのそう支払額で済ませるのは難しいのではなかろうか。 ↓この記事に興味を持っていただけたら、応援をお願いします。↓ 人気ブログランキングへ 2007/12/01/ 22:11　住宅ローンの事 / TRACKBACK(0) / COMMENT(1) / PAGETOP 福岡市中央区　中古マンションを見てきました。さてさて、前回から引き続いて、知り合いのマンション探し後編です。前編はコチラ⇒「福岡市東区　新築分譲マンションを見てきました。」さてさて、地図を忘れて出かけたので近くのコインパーキングに止めてお目当ての物件を探します。この物件は清川３丁目にあるという。ちなみに清川３丁目はこんな所。天神から渡辺通りを南へ、日赤通りに変わります。この道をまっすぐ北上すると、天神です。少し見えてますか？更に、南側は百年橋通りまっすぐ行くと博多駅方面へいけます。共に、歩いて２０数分くらいでしょうか？ちなみに、キャナルシティへも中洲へも行けます。歩くと少し遠いので、自転車があれば福岡市の繁華街とビジネス街へのアクセスは非常に良好です。続きを読む 2007/11/28/ 21:59　＠福岡が選ぶ注目物件！ / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP 福岡市東区　新築分譲マンションを見てきました。マンション購入を検討中の知人というか、ちょっとした知り合いからお勧めの物件を教えて欲しいとの電話が先週ありまして・・・お人好しの私は、休みであるにも関わらず無償で物件探し。その中で、気になった物件を新築と中古のマンションを２物件、見に行ってきました。私の勤める会社は、仲介を基本的に禁止しているので仕事としてではなく、このような依頼があって、自社で販売できる物件がなければ個人的に休日動くしかないのです。報酬は頂きません・・・まあ、焼き鳥くらい奢ってもらいますがｗ当然、会社のお客さんにはしません、個人的な知り合いだけです。そんなこんなで、場所の希望を聞いて、予算はお任せいただいて、彼の年収と家族構成や子供の年齢から考慮して予算を決め、仕事が終わってから探しておいた物件のうち、新築マンションがこれ。「ベイパークタワーズ福岡」マンションは広いに越したことは無い。買物便利で、静かな住環境と博多、天神へのアクセスの良さを考えて探してみた。福岡は電車ではなく、バスが中心なので・・・まともな電車網が無いし；；そこで選んだのが、このマンションのAタイプ　３２４０万円。角住戸１００㎡、３０坪を越えるゆとりの広さ。更に売主は「住友不動産」あの「東京建物」そして、福岡の雄キャナルシティなどで有名な「福岡地所」。さらに、設計には六本木ヒルズのケヤキ坂コンプレックスや NTT東日本の新宿本社ビル他、豊富な実績を持つ「山下設計」。施工は「さとうべネック」。いやいや、地場のデベロッパーが造るそこらのマンションとはモノが違うということが、ホームページを見ただけで解かります。ある程度マンションの販売をしていると、デベロッパーや施工会社でモノの良し悪しの判断がつきます。ホームページと資料だけで十分。後は、物件のことよりも、現地を良く見る事です。この物件を諸費用コミで、３０００万に収められないか交渉をしてみようと思った次第なのですよ。竣工からもうスグ一年、ある程度価格交渉が出来る可能性ｱﾘと思ったのですがどうでしょう？物件価格を２８００万まで交渉できれば、坪単価９３万ﾁｮｲバスとはいえ、３０分以内で博多、天神両方へアクセスできるこの立地で、モノは間違いないし、広さも１００㎡でこの価格ならプロが薦める物件として恥ずかしくないはず・・・ﾀﾌﾞﾝただし、販売が好調なら、当然価格交渉は出来ません。ですから、販売状況などもズバリ聞いてみようと思っていたわけです。、販売状況などについては、本当のことを話してくれないかもしれませんが、私も大手販売代理会社にいましたのである程度相手の手の内がわっているからこそ成り立つ会話もあるのです。発せられた言葉ではなく、ニュアンスってやつですかｗですから、この物件が値引きできると言う訳ではありませんので誤解しないで下さいね。ちなみに、私が車で下道を使って、天神交差点まで約２０分でした。平日の午後３時頃の実測です。博多駅であれば、もう少し早く到着できると思います。あとは現地周辺の環境ですが・・・スグ横にはイオンが！！しかも、デカい！専門店街が充実した、いわゆるショッピングコンプレックスというやつですね。買物に不便することはなさそうです。病院もたくさん近くにあるし、公園もあちこちに。しかも、公園がデカい！シーサイドなので、海が目の前なのも気に入りました。少々風が強いのが難点ですが。予算の都合もあり、これくらいが限界ｷﾞﾘｷﾞﾘではないかと考えて広さと住環境を優先し、この物件を選んでみました。便利さを追求すると、どうしても坪単価があがるので・・・ということで、レポート開始続きを読む 2007/11/28/ 20:32　＠福岡が選ぶ注目物件！ / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP
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