福岡の住まい探し＆相談＠不動産屋にハメられるなｗ

現役不動産営業マンが、真に消費者の立場に立った販売活動を目指して活動するブログです。住まい選びで失敗しないために、営業マンの言葉を信じてはいけません。既に買った人は読まないほうがいいかも（汗

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福岡市周辺で住宅を購入しようとしている人に、不動産屋としてではなく購入者の立場に立った住まい探しの参考になるような情報を掲載していきたいと思います。このブログは販売を目的としておりません。当ブログ紹介した物件に関してはのお問合せは、取り扱っている会社をメールにてお知らせしますので直接お問合せください。相談には私に出来る範囲で、お応えしたいと思っております。ただし、営利目的で運営しているブログではありませんので、お応えできないことがあることもご了承ください。

Author:住まい相談＠福岡
１０年以上の単身赴任期間を終えて、福岡の不動産屋で一から再スタートを切った不動産営業マンのたわ言です。

住まい相談＠福岡と連絡をとりたい

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» 2007/12/12 失敗しないマンション選びの極意（後編）

» 2007/12/12 失敗しないマンション選びの極意（前編）

» 2007/12/09 福岡市中央区　大手門３丁目　中古マンション　っっ！

» 2007/12/06 住宅性能評価が無い物件は買うべからず！

» 2007/12/05 新築住宅　青田売りに潜むリスク

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失敗しないマンション選びの極意（後編）

さてさて「失敗しない」などと書いていますが、そもそも住宅を購入して
「失敗する」とは何か？という定義を忘れていました。

私がいう失敗しないマンション選びにおける失敗とは、購入時より
不動産価値が下がり損失をこうむるなどの「投機的な発想」や、金利や
相場の変動により割高なマンションを購入するというような損得の話で
はなく、「マンションを購入すること」により、購入前の生活より不便に
なったり、住宅ローンが負担となり生活そのものを破壊してしまうこと
をさしています。

つまり、マンションを買うことによって、生活そのものにメリットを感じ
られるような選び方をしましょうということが、今回の記事のテーマです。

ローンは２０年～３５年で組まれるのが一般的ですから、購入時の差は
僅かでも金利分も含めた総負担金額には相当な違いが出ます。

さて、本題に戻ります。

平成１７年度の全国フラット３５利用者調査での、マンション購入価格は
「３０６６万円」となっています。

上記平均購入価格で見る購入者年齢や所得などの平均は
平均年齢　　　　　　　　　36.8歳
世帯年収　　　　　　　　　722.4万円
手持ち金（自己資金）　　947.1万円
公庫借入　　　　　　　　　2,275万円

上記データを見て私が感じたことは、このケースはかなり裕福な方では
ないかと思います。
販売の現場では、年収２０００万を超える方もいますがごく稀で、実際は
年収３００万円～６００万円のレンジ内の方が大半のように感じます。

福岡県内で販売をしていたマンションのモデルルームで、私が集計したデータ
では世帯年収６００万円以下の方が、全体の約６０％でした。
（総来場数６２９組のうち６００万円以下が３７８組）

また、自己資金も３００万円以内。
１０００万程度の自己資金を用意できる方など、本当に稀なケースだという
のが、現場で感じた実感です。

上記のデータから見ても解かるとおり、中心部の新築マンションは
既に一般的な所得層では無理のある価格になっています。
それでも現在の住宅ローン審査の甘さによって、買えてしまうこと
が多く、そのこがもっと問題なのですが・・・

生活の利便性などを考えると、やはり中心部が人気となります。
新築価格が高騰すると、中古マンションが注目されるはずなのですが、
あくまでも新築を求める消費者が多く、なぜこんなところにマンションが？
と、プロが首をかしげるような地域にまで分譲マンションが林立している
という異常な状況となっています。

さらに、古いマンションは構造的に問題があるかのような認識が、消費者
サイドにあることにも問題があるかもしれません。

例えば・・・

2007/12/12/ 18:57　分譲マンション虎の巻 / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP

失敗しないマンション選びの極意（前編）

本格的な少子高齢化と人口の減少が始まった市場環境の中で、
新築マンションはバブル期の供給量を越え、完全に供給過剰と
なっているにもかかわらず、価格は上昇し続けています。

逆に、中古マンションは供給の絶対数が少ないにも関わらず、
価格は一部の地域を除いて、上昇するどころかむしろ下落し、
物件がだぶついている状況です。

また、中古の中でも一等地の築浅物件に人気が集中し、新築よりも
遥かに利便性や住環境が良い物件でも、少し古くなると不便で高価な
新築が売れて、便利で安価な中古が全く売れなくなる。

本来、住居というのは事業用や投資用の物件と違い、そこに求める
ものは、生活の充実や豊かさです。
ですから、新築や中古で区別せずに、自分が生活していくうえで
最も適した立地や環境、そして価格で住宅を選択する必要が
あるのではないでしょうか。

私は、不動産の営業を通じて、年収がｷﾞﾘｷﾞﾘのラインで、本来であ
れば中古から検討すべき人でも新築にこだわる光景を数多く見て
きました。
実際に、年収３０７万円の方に、２１００万円の住宅ローンを組んで
物件を購入してもらったことがあります。年収の７倍です。
今にして思うと、私の無知が相手に大きなリスクを負わせてしまった
と、思います。
今の私であれば、もっと違った提案が出来たのではないか・・・と。

私は、不動産の営業は販売員ではいけないと思っています。
相手の生活実態をよく把握し、最適な物件と購入にむけたプラン
ニングを行う相談員、コンサルタントとならなければならない。
そう思っています。つまり、自分の取り扱い物件だけでなく
市場に流通する全ての物件情報の中から、クライアントに最も
適した物件をチョイスし、マッチングさせる仕事であると。

まだまだ現状でコレに特化してしまうと、生活できませんが・・・
そもそも、売ってナンボで個人単位の営業が主流の現在の
業界の体質に問題がある・・・・

話が脱線しそうなので、元に戻りますｗ

欧米では、新築着工数よりも、中古の流通のほうが圧倒的に多く
日本では、中古の流通は新築の１/１０にも満たない。
日本の住宅は、欧米の住宅に比べて、それほど耐久性や品質面で
劣るのでしょうか？
答えは「ノー」です。
日本の建築技術は世界でも高い評価を受け、実際に大手ゼネコンは
世界中で様々なプロジェクトを成功させています。

では、なぜ日本の住宅市場は、コレほどまでに新築へ偏重し、中古でも
築浅物件以外はダメだというような風潮になっているかというと「不動産の
知識をもたない、消費者の心理」によるところが大きいと思うのです。

そして、この消費者心理は間違った不動産知識と、銀行や事業主によって
大量の資金を投じて行われる広報活動によって誘導された物である。
実際に不動産の営業をしていて思うことは、多くの消費者が持つ住宅に
関する知識には間違いではないにしろ、偏重している。つまり、広告や
風説に大きな影響を受けていると感じます。

新築分譲マンションを購入する人の中に、中古マンションも含めて
しっかりと比較検討した人がどれほど存在するのでしょうか。
私が新築マンションを販売していた時の実感では、ほとんどいない
のではないかと感じます。

このブログのトップに常に上げているこの記事を読んで見てください。
「家を買う前に知っておいて欲しいこと」

くどいようですが、家の価値とは不動産としての物件の価値ではなく、そこで
営まれるであろう生活に、どのようなメリットをもたらすのか？が大切であり、
それこそが家の価値であると考えます。

では、自分にとって最適な家を探す方法とは？
後編に続きます・・・

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2007/12/12/ 14:45　分譲マンション虎の巻 / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP

福岡市中央区　大手門３丁目　中古マンション　っっ！

毎日朝から、福岡市周辺の物件情報をチェックすることから
一日が始まる。

そう、仕入れ物件の物色である。

私はマンション販売出身ということもあって、中古マンション
探しをしていることが多い。

そこへ、強烈なインパクトをもって飛び込んできたのが

「福岡市中央区　中古マンション　大手門3丁目　２３５０万円」

しかも

「平成１４年築　８６．62㎡　４ＬＤＫ　東南角部屋」

うは、極上の中古マンション　超お買い得物件発見！

いや、大濠は別格として、赤坂、大手門といえば一等地。
まあ、大手門１丁目じゃないのがチョッとアレだが、しかし
坪単価で９０万を切る築５年９ヶ月の物件など、そうは
お目にかかれません。

早速、取り扱い業者へ電話したところ、担当者不在との
ことで、資料をファックスしてもらう。

新築時は、４０００万を下らないであろうこの物件。
しかも、地場のデベロッパーではなく、全国区の
大手デベロッパー制ハイグレードマンションだ。

これを買い取れたらいいな～と、淡い期待を抱き
ながら、担当者に連絡を取る。

すると・・・「もうお客ついてるんですよね～」
と、予想通りの返答。

いつから売り出したのかを聞くと、まだ数日しか
経っていないとのこと。
しかも、自殺などの事故物件ではない。
日当たりに多少の難点があるだけとのことであった。

郊外の中古マンションであれば、この日当たり難が
ネックになって、多少安くしても何年も売れなかったり
する中古マンションだが、さすがにこの立地だと値段
だけで即決する人がいるだろう。

ちなみにこのような物件を買うには、あらかじめ場所と
予算を決めて、出たら即決できる準備を日頃から
しておくことが必要です。

情報誌やホームページで見たときには、手遅れになります。
そのためには、日頃から信頼できる情報通の不動産営業に
希望を伝えて探してもらっておく必要があります。

不動産の営業マンも、たくさんの顧客を抱えているので
ある程度人間関係を築いて、仲良しになっていなければ
そう簡単に、探してはくれません。

しかし、中古マンションの価格の落ち方には、はっきり
言って驚くばかり。

首都圏ではよく築浅は新築の２割安などと言われて
いるようだが、ここ福岡では、中心部でも平気で３割
少し外れると４割ダウンなんてあたりまえ。

よほど安くないと、我々買取業者は怖くて手を出せない。

この前など、南区長丘の７１㎡　築２３年の３ＬＤＫが
５８０万で中々売れないと仲介会社の担当者が
嘆いていた。

長丘といえば、中央区に隣接する地域であり、
市内中心部に非常に近いにも関わらずである。

前にもこのブログで書いたが、本当の一等地以外の
分譲マンションは、資産価値など期待してはいけない。

とかく、駅に近いマンションなどは、営業マンが
言葉巧みに資産性などという言葉を使うが、信じては
いけない。

そもそも、マンションに資産価値を見出すことが
問題ではなかろうか。
立替など絶望的な状況で、不動産ではなく消耗品に
近いとおもう。
資産価値を考えるなら、一戸建てを買うべき。

新築マンションを購入し、多額のローン返済に追われ
て５年もすれば、新築の６割近い価格で余裕を持って
購入した人が、同じマンション内に誕生する。

新築を全額ローンで購入
全期間固定　2.85%　２５００万を３５年ローンで購入した場合の
返済総額は　約３９５３万　月の返済　約９万４千円

築６年中古マンションを全額ローンで購入
全期間固定　2.85%　１７５０万を３０年ローンで購入した場合の
返済総額は　約２６０５万　月の返済　約７万２千円

新築を満喫できる期間なんて、最初の１年が限界ではなかろうか。
そう考えると、新築へのこだわりだけのために、コレだけの差が
出ることをよしとするかどうか・・・意見の分かれるところだろう。

コレだけ新築が売れているなら、中古マンションももう少し
注目されても良いのではなかろうか・・・

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2007/12/09/ 00:25　不動産営業マンのぼやき / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP

住宅性能評価が無い物件は買うべからず！

住宅性能評価制度とは、全国共通の尺度で住宅を評価し
消費者が住宅を購入する際に判断し易くするための制度。

２０００年より施行された住宅品質確保促進法（品確法）に
基づいて実施されている制度です。

この制度の骨子は「住宅性能評価」と「紛争処理」の
二つの柱からなっています。

買う側の利益を守る為の、重要な制度なのですが
この評価制度は全ての物件に適用されるわけでは
なく、任意で受けることとなっています。

また、等級が高ければ良いと言うわけではないので
注意が必要です。
等級を上げようとすると当然コストがかかり、販売価格は
上昇します。

しかし、不動産は価値と価格は、必ずしも比例しないから難しい。

例えば、郊外の閑静な住宅街に建つ住宅に、二重サッシの
防音対策などしても価格が上がるばかりで、果たして価値は
あるのか？
温暖な地域の住宅に、床暖房を標準装備して価格を上げても
果たして価値があるのか？

つまり、価値とは物件のみではなく、その立地や環境を含めた
条件によって変動するものであり、価格が高いからと言って
必ずしも価値があるとは限らないのです。

よって、住宅性能の等級が高い事が必ずしも価値ある住宅
とは限らないので、等級をさほど気にする必要はありません。

それよりも、利便性や居住性と購入価格などのバランスが
取れているかどうか。
そこに住むメリットがどれだけあって、無理をせずに買える
物件かどうかで判断する必要があります。

ですから、この評価制度で重要なことは、住宅性能評価より
「紛争処理」に関することではないかと、私は思うのです。

この住宅性能評価を受けた物件の場合、住宅に関する全ての
トラブルについて、当事者は指定紛争処理機関に処理を申し出る
ことが出来ます。

つまり、住宅購入後に、瑕疵の問題で紛争となった場合、わずか
１万円の費用負担で指定紛争処理機関が迅速に対応してくれる
訳です。

住宅性能評価と聞くと、性能を判断する基準と捉えられがちですが
それよりも、プロである業者にたいして、弱い立場に立たされる
可能性のある買主の権利を守る制度であると私は見ています。

等級の高い低いを気にする必要はありませんが、この制度を
受けているかどうかは、事業者の買主に対する態度や姿勢を
見る上で非常に重要な判断基準になるのではないでようか？

この制度を受けていないということは、アフターサービスなど
売るためのオマケくらいにしか考えていない業者だと思って
間違いありません。

住宅は買ってからが重要です。
住宅を売った後の買主の権利を守る気があるのかどうか
事業者の考え方で大きく変わります。

住宅性能評価を受ける事は、事業者のイメージを高める
為のパフォーマンスかもしれませんが、少なくとも「消費者の
目」という物を意識している事には変わりありません。

では、受けていない業者は・・・・

いつごろの物件からこの制度を利用しているのか、営業に
聞いてみましょう。

いち早く、この制度を受けた業者ほど、消費者に対する
関心が高い＝消費者を気にかけている業者といえるの
ではないでしょうか。

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2007/12/06/ 00:15　住宅購入の前に / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP

新築住宅　青田売りに潜むリスク

昨今、新築住宅は竣工前に販売する「青田売り」が主流と
なっています。

私も、前職で新築マンションの「青田売り」に営業として携わって
きました。

そもそも、住宅のトラブルというのは設計段階ではなく、現場の
施工によるトラブルが非常に多いのです。
まあ、マンションの「耐震偽装」などが問題になりましたが、こんな事は
問題外。
あってはならない事であり、実際に起きてしまうという事実が、この業界が
いかに信用できない業界であるかという証明ともいえるのです。

購入者は業者側の代弁者である営業の言葉を、安易に信じては
いけません。

ですから、現物を確認することなく一生を左右するほどの負債を
背負って住宅を購入するのは非常に大きなリスクを負います。

そもそも、なぜ青田売りが主流になるかというと、事業者は分譲に
かかる費用を借り入れによってまかなう事が多いからです。

つまり、借り入れている期間が短ければ、当然利息負担も少なく
なるので、少しでも早く代金を回収し返済したい。

しかし、実際に代金が振り込まれてくるのは、物件引渡し時と
なるため、少しでも早く回収するためには竣工前に多くの
物件を販売しておきたいわけです。

ようするに、事業者の一方的な都合なのです。

最近、青田売りで問題になっている物件としては
清水建設の市川市で分譲されたマンションでしょうか。

このような大きなトラブルは稀ですが、実際の現場では
無数の小さなトラブルが発生しています。

そして、購入者が妥協させられているのも事実・・・
私も、何件ものクレーム対応をしてきましたが「釣った魚には
餌をやるな」の言葉通り、とにかく業者側が費用を負担しない
ように、相手を言いくるめてきました。

そもそも、モデルルームには全タイプの部屋があるわけでなく。
また、廊下幅や天井高などの寸法を見栄えを浴するために
実際の部屋と変えているモデルルームも存在します。

ですから、実際に入居してみると、思っていたのと違うという
トラブルは多いのです。

しかし、人気の高い地域などでは、青田売り段階で購入しないと
目当ての物件を買えないというケースもあるでしょう。

青田売りで物件を購入するには、「営業」がどのような経歴と
実績を積んできているのかを良く聞きだすことが必要です。

マンションの販売しか経験したことの無い、しかも独身の営業からは
絶対に購入しないように気をつけてください。

なぜなら、独身時代は子供が出来た時にかかる費用負担や、実際に
生活をしていく実感が無いからです。
また、マンション販売の営業は売るまでが仕事であり、実際に購入した
人がその後どのようなリスクを負うのか知りません。
いわば、広告塔であり、事業主の代弁者であり、購入後のことなど
考えているつもりでも実態を知らないのです。
売ることに都合の良い事実だけを知識として身につけ、都合の悪いことは
聞き流す程度。あるいは、それに対する応酬で対抗することを考えます。

また、事業主の営業担当による直接販売はお奨めしません。

複数の事業主の物件を取り扱ったことのある「販売代理会社」の
営業に担当してもらうのがよいでしょう。

私もこの「販売代理会社」にいたわけですが、同じマンションでも
さまざまな特徴があります。
また、事業主は一緒でも、施工会社によって大きな差が出ることも
あります。

また、「販売代理会社」は仲介も行っている事が多く、築年数の古い
物件も見ていますので、買った後のことに関する知識も豊富です。

営業担当にズバリ聞いてみましょう。
「このマンションをあなたはどう評価していますか？」と・・・
客観的に判断し、他者の物件などとも比較しながら具体的に
説明してくれ、購入後の注意点やモデルルームだけで判断する
危険性について話してくれる営業であれば、少し信用しても良い
かもしれません。

青田売りで購入する際は、「営業担当」だけが頼りです。
本当にあなたの立場に立って、物件を客観的に分析しアドバイスを
してくれる営業を見つけましょう。

もし見つからなかったら、竣工済みマンションや中古マンションの
購入も検討してみたほうが良いでしょう。

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2007/12/05/ 16:38　住宅購入の前に / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP

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福岡の住まい探し＆相談＠不動産屋にハメられるなｗ現役不動産営業マンが、真に消費者の立場に立った販売活動を目指して活動するブログです。住まい選びで失敗しないために、営業マンの言葉を信じてはいけません。既に買った人は読まないほうがいいかも（汗
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失敗しないマンション選びの極意（後編）さてさて「失敗しない」などと書いていますが、そもそも住宅を購入して「失敗する」とは何か？という定義を忘れていました。私がいう失敗しないマンション選びにおける失敗とは、購入時より不動産価値が下がり損失をこうむるなどの「投機的な発想」や、金利や相場の変動により割高なマンションを購入するというような損得の話ではなく、「マンションを購入すること」により、購入前の生活より不便になったり、住宅ローンが負担となり生活そのものを破壊してしまうことをさしています。つまり、マンションを買うことによって、生活そのものにメリットを感じられるような選び方をしましょうということが、今回の記事のテーマです。ローンは２０年～３５年で組まれるのが一般的ですから、購入時の差は僅かでも金利分も含めた総負担金額には相当な違いが出ます。さて、本題に戻ります。平成１７年度の全国フラット３５利用者調査での、マンション購入価格は「３０６６万円」となっています。上記平均購入価格で見る購入者年齢や所得などの平均は平均年齢　　　　　　　　　36.8歳世帯年収　　　　　　　　　722.4万円手持ち金（自己資金）　　947.1万円公庫借入　　　　　　　　　2,275万円上記データを見て私が感じたことは、このケースはかなり裕福な方ではないかと思います。販売の現場では、年収２０００万を超える方もいますがごく稀で、実際は年収３００万円～６００万円のレンジ内の方が大半のように感じます。福岡県内で販売をしていたマンションのモデルルームで、私が集計したデータでは世帯年収６００万円以下の方が、全体の約６０％でした。（総来場数６２９組のうち６００万円以下が３７８組）また、自己資金も３００万円以内。１０００万程度の自己資金を用意できる方など、本当に稀なケースだというのが、現場で感じた実感です。上記のデータから見ても解かるとおり、中心部の新築マンションは既に一般的な所得層では無理のある価格になっています。それでも現在の住宅ローン審査の甘さによって、買えてしまうことが多く、そのこがもっと問題なのですが・・・生活の利便性などを考えると、やはり中心部が人気となります。新築価格が高騰すると、中古マンションが注目されるはずなのですが、あくまでも新築を求める消費者が多く、なぜこんなところにマンションが？と、プロが首をかしげるような地域にまで分譲マンションが林立しているという異常な状況となっています。さらに、古いマンションは構造的に問題があるかのような認識が、消費者サイドにあることにも問題があるかもしれません。例えば・・・続きを読む 2007/12/12/ 18:57　分譲マンション虎の巻 / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP 失敗しないマンション選びの極意（前編）本格的な少子高齢化と人口の減少が始まった市場環境の中で、新築マンションはバブル期の供給量を越え、完全に供給過剰となっているにもかかわらず、価格は上昇し続けています。逆に、中古マンションは供給の絶対数が少ないにも関わらず、価格は一部の地域を除いて、上昇するどころかむしろ下落し、物件がだぶついている状況です。また、中古の中でも一等地の築浅物件に人気が集中し、新築よりも遥かに利便性や住環境が良い物件でも、少し古くなると不便で高価な新築が売れて、便利で安価な中古が全く売れなくなる。本来、住居というのは事業用や投資用の物件と違い、そこに求めるものは、生活の充実や豊かさです。ですから、新築や中古で区別せずに、自分が生活していくうえで最も適した立地や環境、そして価格で住宅を選択する必要があるのではないでしょうか。私は、不動産の営業を通じて、年収がｷﾞﾘｷﾞﾘのラインで、本来であれば中古から検討すべき人でも新築にこだわる光景を数多く見てきました。実際に、年収３０７万円の方に、２１００万円の住宅ローンを組んで物件を購入してもらったことがあります。年収の７倍です。今にして思うと、私の無知が相手に大きなリスクを負わせてしまったと、思います。今の私であれば、もっと違った提案が出来たのではないか・・・と。私は、不動産の営業は販売員ではいけないと思っています。相手の生活実態をよく把握し、最適な物件と購入にむけたプランニングを行う相談員、コンサルタントとならなければならない。そう思っています。つまり、自分の取り扱い物件だけでなく市場に流通する全ての物件情報の中から、クライアントに最も適した物件をチョイスし、マッチングさせる仕事であると。まだまだ現状でコレに特化してしまうと、生活できませんが・・・そもそも、売ってナンボで個人単位の営業が主流の現在の業界の体質に問題がある・・・・話が脱線しそうなので、元に戻りますｗ欧米では、新築着工数よりも、中古の流通のほうが圧倒的に多く日本では、中古の流通は新築の１/１０にも満たない。日本の住宅は、欧米の住宅に比べて、それほど耐久性や品質面で劣るのでしょうか？答えは「ノー」です。日本の建築技術は世界でも高い評価を受け、実際に大手ゼネコンは世界中で様々なプロジェクトを成功させています。では、なぜ日本の住宅市場は、コレほどまでに新築へ偏重し、中古でも築浅物件以外はダメだというような風潮になっているかというと「不動産の知識をもたない、消費者の心理」によるところが大きいと思うのです。そして、この消費者心理は間違った不動産知識と、銀行や事業主によって大量の資金を投じて行われる広報活動によって誘導された物である。実際に不動産の営業をしていて思うことは、多くの消費者が持つ住宅に関する知識には間違いではないにしろ、偏重している。つまり、広告や風説に大きな影響を受けていると感じます。新築分譲マンションを購入する人の中に、中古マンションも含めてしっかりと比較検討した人がどれほど存在するのでしょうか。私が新築マンションを販売していた時の実感では、ほとんどいないのではないかと感じます。このブログのトップに常に上げているこの記事を読んで見てください。「家を買う前に知っておいて欲しいこと」くどいようですが、家の価値とは不動産としての物件の価値ではなく、そこで営まれるであろう生活に、どのようなメリットをもたらすのか？が大切であり、それこそが家の価値であると考えます。では、自分にとって最適な家を探す方法とは？後編に続きます・・・ ↓この記事に興味を持っていただけたら、応援をお願いします。↓ 人気ブログランキングへ 2007/12/12/ 14:45　分譲マンション虎の巻 / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP 福岡市中央区　大手門３丁目　中古マンション　っっ！毎日朝から、福岡市周辺の物件情報をチェックすることから一日が始まる。そう、仕入れ物件の物色である。私はマンション販売出身ということもあって、中古マンション探しをしていることが多い。そこへ、強烈なインパクトをもって飛び込んできたのが「福岡市中央区　中古マンション　大手門3丁目　２３５０万円」しかも「平成１４年築　８６．62㎡　４ＬＤＫ　東南角部屋」うは、極上の中古マンション　超お買い得物件発見！いや、大濠は別格として、赤坂、大手門といえば一等地。まあ、大手門１丁目じゃないのがチョッとアレだが、しかし坪単価で９０万を切る築５年９ヶ月の物件など、そうはお目にかかれません。早速、取り扱い業者へ電話したところ、担当者不在とのことで、資料をファックスしてもらう。新築時は、４０００万を下らないであろうこの物件。しかも、地場のデベロッパーではなく、全国区の大手デベロッパー制ハイグレードマンションだ。これを買い取れたらいいな～と、淡い期待を抱きながら、担当者に連絡を取る。すると・・・「もうお客ついてるんですよね～」と、予想通りの返答。いつから売り出したのかを聞くと、まだ数日しか経っていないとのこと。しかも、自殺などの事故物件ではない。日当たりに多少の難点があるだけとのことであった。郊外の中古マンションであれば、この日当たり難がネックになって、多少安くしても何年も売れなかったりする中古マンションだが、さすがにこの立地だと値段だけで即決する人がいるだろう。ちなみにこのような物件を買うには、あらかじめ場所と予算を決めて、出たら即決できる準備を日頃からしておくことが必要です。情報誌やホームページで見たときには、手遅れになります。そのためには、日頃から信頼できる情報通の不動産営業に希望を伝えて探してもらっておく必要があります。不動産の営業マンも、たくさんの顧客を抱えているのである程度人間関係を築いて、仲良しになっていなければそう簡単に、探してはくれません。しかし、中古マンションの価格の落ち方には、はっきり言って驚くばかり。首都圏ではよく築浅は新築の２割安などと言われているようだが、ここ福岡では、中心部でも平気で３割少し外れると４割ダウンなんてあたりまえ。よほど安くないと、我々買取業者は怖くて手を出せない。この前など、南区長丘の７１㎡　築２３年の３ＬＤＫが５８０万で中々売れないと仲介会社の担当者が嘆いていた。長丘といえば、中央区に隣接する地域であり、市内中心部に非常に近いにも関わらずである。前にもこのブログで書いたが、本当の一等地以外の分譲マンションは、資産価値など期待してはいけない。とかく、駅に近いマンションなどは、営業マンが言葉巧みに資産性などという言葉を使うが、信じてはいけない。そもそも、マンションに資産価値を見出すことが問題ではなかろうか。立替など絶望的な状況で、不動産ではなく消耗品に近いとおもう。資産価値を考えるなら、一戸建てを買うべき。新築マンションを購入し、多額のローン返済に追われて５年もすれば、新築の６割近い価格で余裕を持って購入した人が、同じマンション内に誕生する。新築を全額ローンで購入全期間固定　2.85%　２５００万を３５年ローンで購入した場合の返済総額は　約３９５３万　月の返済　約９万４千円築６年中古マンションを全額ローンで購入全期間固定　2.85%　１７５０万を３０年ローンで購入した場合の返済総額は　約２６０５万　月の返済　約７万２千円新築を満喫できる期間なんて、最初の１年が限界ではなかろうか。そう考えると、新築へのこだわりだけのために、コレだけの差が出ることをよしとするかどうか・・・意見の分かれるところだろう。コレだけ新築が売れているなら、中古マンションももう少し注目されても良いのではなかろうか・・・ ↓この記事に興味を持っていただけたら、応援をお願いします。↓ 人気ブログランキングへ 2007/12/09/ 00:25　不動産営業マンのぼやき / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP 住宅性能評価が無い物件は買うべからず！住宅性能評価制度とは、全国共通の尺度で住宅を評価し消費者が住宅を購入する際に判断し易くするための制度。２０００年より施行された住宅品質確保促進法（品確法）に基づいて実施されている制度です。この制度の骨子は「住宅性能評価」と「紛争処理」の二つの柱からなっています。買う側の利益を守る為の、重要な制度なのですがこの評価制度は全ての物件に適用されるわけではなく、任意で受けることとなっています。また、等級が高ければ良いと言うわけではないので注意が必要です。等級を上げようとすると当然コストがかかり、販売価格は上昇します。しかし、不動産は価値と価格は、必ずしも比例しないから難しい。例えば、郊外の閑静な住宅街に建つ住宅に、二重サッシの防音対策などしても価格が上がるばかりで、果たして価値はあるのか？温暖な地域の住宅に、床暖房を標準装備して価格を上げても果たして価値があるのか？つまり、価値とは物件のみではなく、その立地や環境を含めた条件によって変動するものであり、価格が高いからと言って必ずしも価値があるとは限らないのです。よって、住宅性能の等級が高い事が必ずしも価値ある住宅とは限らないので、等級をさほど気にする必要はありません。それよりも、利便性や居住性と購入価格などのバランスが取れているかどうか。そこに住むメリットがどれだけあって、無理をせずに買える物件かどうかで判断する必要があります。ですから、この評価制度で重要なことは、住宅性能評価より「紛争処理」に関することではないかと、私は思うのです。この住宅性能評価を受けた物件の場合、住宅に関する全てのトラブルについて、当事者は指定紛争処理機関に処理を申し出ることが出来ます。つまり、住宅購入後に、瑕疵の問題で紛争となった場合、わずか１万円の費用負担で指定紛争処理機関が迅速に対応してくれる訳です。住宅性能評価と聞くと、性能を判断する基準と捉えられがちですがそれよりも、プロである業者にたいして、弱い立場に立たされる可能性のある買主の権利を守る制度であると私は見ています。等級の高い低いを気にする必要はありませんが、この制度を受けているかどうかは、事業者の買主に対する態度や姿勢を見る上で非常に重要な判断基準になるのではないでようか？この制度を受けていないということは、アフターサービスなど売るためのオマケくらいにしか考えていない業者だと思って間違いありません。住宅は買ってからが重要です。住宅を売った後の買主の権利を守る気があるのかどうか事業者の考え方で大きく変わります。住宅性能評価を受ける事は、事業者のイメージを高める為のパフォーマンスかもしれませんが、少なくとも「消費者の目」という物を意識している事には変わりありません。では、受けていない業者は・・・・いつごろの物件からこの制度を利用しているのか、営業に聞いてみましょう。いち早く、この制度を受けた業者ほど、消費者に対する関心が高い＝消費者を気にかけている業者といえるのではないでしょうか。 ↓この記事に興味を持っていただけたら、応援をお願いします。↓ 人気ブログランキングへ 2007/12/06/ 00:15　住宅購入の前に / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP 新築住宅　青田売りに潜むリスク昨今、新築住宅は竣工前に販売する「青田売り」が主流となっています。私も、前職で新築マンションの「青田売り」に営業として携わってきました。そもそも、住宅のトラブルというのは設計段階ではなく、現場の施工によるトラブルが非常に多いのです。まあ、マンションの「耐震偽装」などが問題になりましたが、こんな事は問題外。あってはならない事であり、実際に起きてしまうという事実が、この業界がいかに信用できない業界であるかという証明ともいえるのです。購入者は業者側の代弁者である営業の言葉を、安易に信じてはいけません。ですから、現物を確認することなく一生を左右するほどの負債を背負って住宅を購入するのは非常に大きなリスクを負います。そもそも、なぜ青田売りが主流になるかというと、事業者は分譲にかかる費用を借り入れによってまかなう事が多いからです。つまり、借り入れている期間が短ければ、当然利息負担も少なくなるので、少しでも早く代金を回収し返済したい。しかし、実際に代金が振り込まれてくるのは、物件引渡し時となるため、少しでも早く回収するためには竣工前に多くの物件を販売しておきたいわけです。ようするに、事業者の一方的な都合なのです。最近、青田売りで問題になっている物件としては清水建設の市川市で分譲されたマンションでしょうか。このような大きなトラブルは稀ですが、実際の現場では無数の小さなトラブルが発生しています。そして、購入者が妥協させられているのも事実・・・私も、何件ものクレーム対応をしてきましたが「釣った魚には餌をやるな」の言葉通り、とにかく業者側が費用を負担しないように、相手を言いくるめてきました。そもそも、モデルルームには全タイプの部屋があるわけでなく。また、廊下幅や天井高などの寸法を見栄えを浴するために実際の部屋と変えているモデルルームも存在します。ですから、実際に入居してみると、思っていたのと違うというトラブルは多いのです。しかし、人気の高い地域などでは、青田売り段階で購入しないと目当ての物件を買えないというケースもあるでしょう。青田売りで物件を購入するには、「営業」がどのような経歴と実績を積んできているのかを良く聞きだすことが必要です。マンションの販売しか経験したことの無い、しかも独身の営業からは絶対に購入しないように気をつけてください。なぜなら、独身時代は子供が出来た時にかかる費用負担や、実際に生活をしていく実感が無いからです。また、マンション販売の営業は売るまでが仕事であり、実際に購入した人がその後どのようなリスクを負うのか知りません。いわば、広告塔であり、事業主の代弁者であり、購入後のことなど考えているつもりでも実態を知らないのです。売ることに都合の良い事実だけを知識として身につけ、都合の悪いことは聞き流す程度。あるいは、それに対する応酬で対抗することを考えます。また、事業主の営業担当による直接販売はお奨めしません。複数の事業主の物件を取り扱ったことのある「販売代理会社」の営業に担当してもらうのがよいでしょう。私もこの「販売代理会社」にいたわけですが、同じマンションでもさまざまな特徴があります。また、事業主は一緒でも、施工会社によって大きな差が出ることもあります。また、「販売代理会社」は仲介も行っている事が多く、築年数の古い物件も見ていますので、買った後のことに関する知識も豊富です。営業担当にズバリ聞いてみましょう。「このマンションをあなたはどう評価していますか？」と・・・客観的に判断し、他者の物件などとも比較しながら具体的に説明してくれ、購入後の注意点やモデルルームだけで判断する危険性について話してくれる営業であれば、少し信用しても良いかもしれません。青田売りで購入する際は、「営業担当」だけが頼りです。本当にあなたの立場に立って、物件を客観的に分析しアドバイスをしてくれる営業を見つけましょう。もし見つからなかったら、竣工済みマンションや中古マンションの購入も検討してみたほうが良いでしょう。 ↓この記事に興味を持っていただけたら、応援をお願いします。↓ 人気ブログランキングへ 2007/12/05/ 16:38　住宅購入の前に / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP
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