福岡の住まい探し＆相談＠不動産屋にハメられるなｗ
現役不動産営業マンが、真に消費者の立場に立った販売活動を目指して活動するブログです。住まい選びで失敗しないために、営業マンの言葉を信じてはいけません。既に買った人は読まないほうがいいかも（汗
福岡市周辺で住宅を購入しようとしている人に、不動産屋としてではなく購入者の立場に立った住まい探しの参考になるような情報を掲載していきたいと思います。このブログは販売を目的としておりません。当ブログ紹介した物件に関してはのお問合せは、取り扱っている会社をメールにてお知らせしますので直接お問合せください。相談には私に出来る範囲で、お応えしたいと思っております。ただし、営利目的で運営しているブログではありませんので、お応えできないことがあることもご了承ください。
Author:住まい相談＠福岡
１０年以上の単身赴任期間を終えて、福岡の不動産屋で一から再スタートを切った不動産営業マンのたわ言です。
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- うほ、またマンション販売会社にいっちゃうよｗ (12/22)
- 分譲マンションは、建替えられるのか？ (12/22)
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- 人妻:家を買う前に知っておいて欲しいこと (12/20)
- 無料出会い:家を買う前に知っておいて欲しいこと (12/19)
- SM:家を買う前に知っておいて欲しいこと (12/18)
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- べんぞう:うほ、またマンション販売会社にいっちゃうよｗ (12/15)
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住宅購入の前にEntry.
- » 2007/11/12 「不動産に掘り出し物は無い」は嘘？
- » 2007/11/04 住宅・マンションの適正価格って？？
- » 2007/11/03 家賃を払うなら買ったほうがﾏｼは嘘
- » 2007/11/03 家が欲しいと思うその前に
- » 2007/11/02 家を買う前に知っておいて欲しいこと
-
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- 不動産に掘り出し物はない。
よく、情報サイトなどで書いてありますが、一般の人の目に
触れる前に売れてしまう物件はあります。
確かに、不動産の場合、全ての人にとって良い物件というのは
ありませんが、明らかに安い物件や、なかなか物件が出ない
場所で突然売りに出る物件はあります。
ただ、このような物件は、広告やチラシに載る前に売れてしまう
のが一般的なので、サイトや情報誌で見つけることは出来ない
でしょう。
また、情報誌や広告で見たときには、既に売れています。
なぜこのような事が起きるかというと、広告原稿の出稿と
実際に発行されるまでに時間差があるからです。
また、私は現在、不動産の仕入れ販売業者で勤務している
のですが、仕入れの交渉段階から販売の営業は始まります。
本当に早く売れる物件であれば、仕入れ前の段階である程度
買い手が決まっていることもあります。
営業マンは事前に仕入れ物件の情報がもたらせれ、コレは売れる
と思ったら、他の営業マンに売られる前に自分で売りたいわけです。
ですから、自分と付き合いのある顧客にたいして、近々○○地域で
こういった物件が入りますので、一度見てみませんか？
と、いっせいに営業を始めます。
事前に希望地域と予算などを、営業に伝えて情報を
下さいと言っておかないと、こういった物件は買えません。
また、営業の中でも付き合いの度合いで優先順位がありますから、
家を買おうと思うなら、不動産の営業マンと仲良くしておきましょう。
買った後もイロイロと面倒を見てくれるので、損は無いと思いますよ。
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2007/11/12/ 22:52 住宅購入の前に / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP
- さて、今回は中古（新築含む）マンションや、住宅の値段について書いてみます。
そもそも、不動産価格に適正な価格があるのか？
不動産には公示価格や、路線価など目安となる値段はついていますが
実際の取引になると、それらの情報は全く当てになりません。
たとえば、１億円で売りたいという売主がいれば、その価値は１億になります。
しかし、売れるかどうかは別です。ただ、１億の価値があるという人が一人でも
いれば、そこで取引が成立します。
しかし、隣の土地を同じ価格で売れるかというと、どうでしょう。
５千万でしか買う人がいなければ、売主が妥協できるかどうかです。
売主と交渉の末、７０００万で売買が成立すると、そこの価格は７千万。
何もかもが全く同一条件の物件同士と仮定しての話ですが。
いきなり３割も下がってしまいました。
一見、相場などという言葉が使われて、マクロな流通相場が存在しそうな
不動産ですが、実態は一対一の一回限りの取引という、非常なミクロな
経済の中で動いているのが不動産なのです。
不動産の場合、自動車などのように大量に在庫があって、流通システムが
確立している物ではなく、常に売主と買主の１対１による一回限りの取引
であるという点で、適正価格のようないわゆる定価がつかないのです。
他人から見ると、何の価値も見出せないような物件でも、自宅の隣地が
売りに出て、そこが自宅から見て南側にあった場合どうでしょう。
多少高いと思っても買いたいと思う人がいるでしょう。
しかし、その隣の人にとっては、全く価値のない物件となります。
だからといって、不動産をオープン価格や入札方式にする訳には
いきません。売る側は値段をつけなければいけないのです。
そして、その物件を欲しいという人が、妥当な価格と思えばそのまま
価格が確定し、価格が高いと思えば交渉し、売主と買主の妥協点が
価格として確定するのです。
では、ホームページや情報誌で調べる場合、価格の妥当性を
判断するにはどうすればよいのか。
不動産屋に相談すると、よく相場などという言葉が出てきますが
相場とは何でしょうか？常に一回限りの一対一の取引の中で
今までの経験から判断される基準でしかないのです。
これから購入する価格としてはどうなの？と考えたとき、
その妥当性を判断するのは自分しかいないのです。
ですから、検討を始める前に自分に合った物件とはどのような
物件で、上限金額はいくらなのかを決めておく必要があります。
多くの人はローンを利用して住宅を購入されますが、情報誌な
どに載っている価格をみて、月々の支払いを予測できますか？
月いくらまで負担できるのかを、まず明確にし、その金額で
買える価格とはいったいいくらになるのか。
最低限これくらいは把握してから、家を探しましょう。
私がまだマンション販売業者で新築分譲マンションを販売して
いたころ、年収の８倍近い金額のマンションを販売したことが
あります。その方の世帯年収は、４００万未満です。
ローン審査を通した銀行も銀行ですが、今から思うと無責任な事を
してしまったと思います。
まだ、私が不動産業に携わって、半年も経たない新米の頃の話です。
と、いかにもベテランのように話していますが、まだまだ私など業界では
駆け出しの若造ですｗ
その頃私は、デベロッパーやハウスメーカーの言うことは正しいと、信じて
疑いませんでした。
家を買わないことは不幸な事で、持家を持たせてあげることこそ
お客様のためであると信じていました。
そのお客様は、モデルルームを見て、私からの説明を受けてから
物件が欲しくてたまらなくなり、多額の負債を抱えることよりも
ローンが通らなくて買えなくなることを心配していました。
物件から検討を始めると、それが適正価格であるかどうかでは
なく、どうすれば買えるのかへと変わっていきます。
欲しいという欲求が生まれると、どうにかして手に入れたくなる。
さらに、その欲求を煽っていくのが営業の仕事です。
あらかじめ、自分の上限価格を決めて、物件の内容を見てから
妥当性を判断するようにしていれば、このようなﾑﾁｬなローンは
組まなかったでしょうし、私ごときの営業トークくらい簡単に
跳ね返せたはずです。
今の私であれば、妥協させるのではなく、長期的な視点から
もっと違った形で住宅の購入プランを提案できたでしょう。
新築の分譲マンション販売を経験し、現在は中古物件を中心に
扱っている私の経験から行くと、新築も中古も物件で生活は
大きく左右されませんが、ローンは生活に大きな影響を与えます。
現金で買う人以外は、物件の価格=ローンの返済月額が
自分の生活の中で余裕を持って返済できるかどうかという
基準となる適正価格を持ちましょう。
そのためには、何度も言うように信頼できる不動産屋の兄ちゃんと
仲良くなって、アドバイスをしてもらうことです。
不動産情報誌に書いてある内容を電話で伝えれば、その場で計算して
教えてくれるはずです。
不動産の営業マンなら資金計算くらい、電卓一つで出来ますから。
2007/11/04/ 23:03 住宅購入の前に / TRACKBACK(0) / COMMENT(1) / PAGETOP
- 最近、月の支払い例を載せて、家賃並みの支払いで買える。
等と購入を煽るチラシを良く見かけます。
月に１０マンの家賃を払い続けると、３５年で○千万の家が
買えます。などと、平気で言ってのける営業もいます。
しかし、チョッと待ってください。
例えば、仮に３５年間支払いの金額が変わらないとしても
築２０年を超えた物件に１５年間１０万の家賃を払えますか？
特にマンションの場合だと、管理費と修繕積立金の値上げや
修繕時に臨時に徴収されることも考えておかなければなりません。
実際、中古のマンションでは、大きな修繕の時に臨時で修繕費を
徴収しているケースは非常に多いです。
住宅の購入を否定するわけではありませんが、家賃がもったいない
という理由で購入することには反対です。
また、支払い例で使われているローン金利を見てください。
ほとんどの場合、１％台で計算されているはずです。
これは、金利優遇を受けて、２年固定から５年固定のローンに
適用されている金利です。
金利が上がればどうなるのでしょう？
また、安易に繰り上げ返済を薦める営業が多いと思いますが
現金は非常に大事です。
住宅の金利変動リスクをヘッジするために、貴重な現金資産を
固定してしまうのは何かあった場合、危険ではありませんか？
住宅を買うのであれば、金融のプロでもない限り長期固定金利を
選ぶ。できれば、全期間固定を選択することをお薦めします。
その時の支払い例をみて、妥当だと思えるのであれば購入しても
いいでしょう。
家は生活を営み、生活を守るための物です。
家が生活を営む上での重荷となってしまっては、本末転倒では
ないでしょうか？
家を買うということは、良いものを買って満足することではなく
そこで営まれる生活を豊かにするものなのです。
2007/11/03/ 22:40 住宅購入の前に / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP
- 今回は家を買おうと検討し始める前に心構えというか
頭においておいて欲しいことを書きます。
お客様からの問合せで、一番多いのは物件を見てから
物件に対する問合せです。
しかし、少し待っていただきたいのです。
「近所を歩いていたら、よさそうな売家があった」とか
「ちょうどいい場所にマンションが建つチラシが入った」など
まず物件に興味を持ち、それから検討する。
これは、危険です。
なぜなら、良いと思ったものを、自分から否定するのは
非常に難しいからです。
物件が良いと思って問合せをし、営業から説明を受ける
場合、マイナスの部分があっても出来るだけ良い方向に
受け止めようとします。
そう、冷静に分析することが出来なくなるのです。
営業からすると、物件が明確になっているので、罠にかかった
獲物と一緒です。
ここぞとばかりに営業をしてきます。
営業はマイナスのことも言いますが、マイナスをプラスに変えて
認識させるプロです。
到底かなうものではありません。
ですから、気に入った物件が見つかる前に、どういう物件が自分たちに
とって、最も良い物件なのかを考えておく必要があります。
しかし、住宅ローンのことや不動産の知識など、面倒くさいことが多くて
なかなか物件というキッカケがないと考えられないのが一般的です。
実際に、私が接してきたお客様も、住宅を買うということに対して
多少勉強していたとしても、全く無知です。
「俺は不動産には詳しいぜ」と自身を持つくらいに、勉強してくれているほうが
扱いやすいｗ
いわゆる生兵法というやつです。
一般的に不動産の購入など家を買う以外になく、一生に一度か
二度しかないことですから、それで当然です。
プロのような知識を持つ必要もありません。
だからこそ、家を買う検討を始める前に私のような営業マンに
相談をして欲しいのです。
なぜなら、年収や職業、生活の実態などをヒアリングしながら
予算や立地などのプランニングが出来るからです。
そこで方向性と条件をを明確にした上で、紹介できる物件を探すことも
できます。
たとえば、新婚当初は安い中古から始めて、子供の成長等に合わせて
１０年後に住み替えるようなプランなどが提案できるのです。
不動産の営業マンも人間です。
自分を頼ってくれたり、信頼してくれる人であれば目先の利益よりも
その人に少しでも良い提案をしてあげたいと思うものです。
物件主義の現在の不動産営業は、ただの売り子です。
手持ちの物件に、いかにして客を嵌め込むか。
言葉は悪いですが、これが実態です。
住宅購入の第一歩は、まず信頼できる営業マンに出会うこと。
見つかったら、正直に自分たちの生活の現状を話してください。
きっと力になってくれるはずです。
2007/11/03/ 22:23 住宅購入の前に / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP
- 記念すべき第一回目の記事。
う〜ん、伝えたいことは山ほどあるけど、何から伝えて
行けばいいのか…なかなか文章としてまとまりませんｗ
私自身に文章を書く才能がないのでしょう。
とりあえず、記念すべき第一回目は、不動産の営業として、さまざまなお客様と
商談してきた中でコレだけは知っておいてもらいたいと言う事を書きます。
まず、皆さんは家を買うということを、どのようにイメージされているのでしょうか。
高級な車や家電製品と同じように、ただ金額が大きいだけの
「高額な買物」
と考えている人が、多いように感じます。
そして、どうせ買うなら少しでも良い物を買いたいという意識が
強いのではないでしょうか？
「損をしたくない」
この意識が、非常に大きな危険をはらんでいると思うのです。
今は、低金利と、信じられないくらい甘い金融機関の審査により
安定した収入があれば、その実態以上にお金を借りることが出来る
時代です。
ですから、住宅購入に対するリスクを理解したうえで、最適な
人生計画を建てることが出来なければ、家を買うべきでは
ありません。
家を買うということは、物を買うのではなく
「生活そのもの」
なのです。
家を買ったばかりに、ローンが大きな負担となって、日常生活に
支障をきたすということは、十分に考えられます。
苦しくても、賃貸と違って家賃の安いところに住み替えるという
訳には行きません。住居とローンに縛られてしまうのです。
苦しくなれば貸せばいい等と、特にマンションの営業マンが良く
言う言葉だと思いますが、本格的に人口が減少し始めている
この時期に、ローンの返済額と管理費等の経費を払っていける
家賃で貸せる時期はどれくらいあるでしょうか？
住宅は将来、確実にあまります。
現在供給されている住宅を、全て埋めるだけの人口はいなくなるのです。
ですから、資産価値という「物」というはっそうではなく、そこに住むことに
よって得られるメリットに対して、投資できるかどうか？
将来にわたって続いていく生活をする場として、また、完済まで付き合う
事になるローン商品の選択と、金額は妥当なのかどうか？
という発想から家を選ぶ必要があります。
間取りや広さは二の次です。ましてや、構造などに関しては、法規を守って
いる限り問題ないと思っていただいて間違いありません。
コレは、売る側、立てる側がさも重要なことのように宣伝しているだけであり、
生活のステージによって必要な広さや間取りは変わるものです。
子供がいれば子供部屋が必要だが、独り立ちすると部屋が余るというように・・・
ですから、生活のステージによって、住み替えていくという選択もあるのです。
家の価値とは、不動産としての物件の価値ではなく、そこで営まれるで
あろう生活に、どのようなメリットをもたらすのか？が大切であり、それこそが
家の価値であると考えます。
では、どうすれば良いのか？
そのためには、専門家に相談し、生活と住居について自分にあったライフプランを
建てていく必要があります。
しかしながら、そのような専門家がほとんど存在しないというのが現状です。
本来専門家である、不動産業者は、まず物件から物事を考えます。
物件があり、その物件を買ってもらうことが重要であり、買主の生活
など、ほとんど考えていません。
では、ファイナンシャルプランナーはどうか？
これも、不動産の知識が豊富でなければ、十分ではないでしょう。
ですから、私が買主の利益と生活を第一に考えた営業マンになれないのか？
と考えてこのブログを始めました。
これから少しずつ思ったことを書いていこうと思いますので、興味を持って頂け
ましたら、時々のぞいてみてください。
また、読んでいただいた方からの質問や、意見があればどんどん書き込んで
下さい。但し、同業者からのクレームや冷やかし等はご遠慮ください。
結構、マズい事も暴露するつもりなので（汗
ほんとにバカなので、よくわからない文章になってしまいましたが、なんとなく
でも理解していただければ嬉しいですｗ
2007/11/02/ 21:25 住宅購入の前に / TRACKBACK(0) / COMMENT(226) / PAGETOP