さて、あんまり私の考えばかり押し付けてもアレなので
たまには実務に役立つ事も書いてみます。

ってか、実務的なことを中心に、今後はやっていこうと思います。

「ローンをいくらまでなら借りられますか？」

最近といわず、よく質問される事です。

ローン審査などというと、大袈裟に聞こえますが至って簡単です。
各金融機関が定めている審査金利で計算し、月の返済額が
それぞれに定められた比率内に収まる金額。
あとは、勤続年数などでしょうか。

基本的に、同じ年収額で同じ金融機関に相談すれば、
借り入れの上限額は同じです。

どのような計算方法かというと、各金融機関によって定められた
審査金利と年収に占める返済額の比率（返済比率）によって
金額が決まります。

たとえば、年収４００万、現在の会社での勤続年数が４年という
男性が単独で借入を行う場合。
謀都市銀行で以下のような条件だったとします。

審査金利　３．９％（１０年固定の店頭金利）　返済比率３５％
勤続年数１年以上　

その結果
３５年ローンで借入できる限度額は・・・約２，６７０万円となります。

こんなことは、不動産屋さんに聞けば瞬時に計算してくれます。

あとは、借りる本人の他の借り入れ状況、勤続年数を条件に返済比率を
変えている金融機関もありますし、職業、業種などで減額していきます。

影響を与える要因で、よくあるのが自動車ローン。
自動車ローンがあると、その返済月額も含めて返済比率を制限内に
収める必要があるため、借り入れの限度額は当然減額されます。

しかし、ここで上記のサンプルの人が２８００万の借入をしたいと
希望したとします。

そう言われた営業マンは、最初と違う金融機関への相談を考えます。

謀地方銀行で以下の条件で融資を行う銀行が見つかったとします。

地方銀行　審査金利３．６％　返済比率４０％　勤続年数３年以上

この銀行では、勤続年数によって返済比率を優遇する制度があるようです。
実際、他県であった地方銀行の条件です。

すると、借り入れ限度額は３，１８１万円
すごい差が出てしまいましたｗ

お客様の自己資金がほとんどない場合、営業マンは後者の銀行への打診を
検討します。

前者であれば、諸費用を含めると多くの現金を必要としますが、後者であれば
諸費用を含めてローンを組むことが出来る可能性があり、自己資金はほとんど
必要ありません。

不動産の営業マンは、評論家や銀行員と比べて知識的な面では劣っている
と思いますが、実際にローンを利用するという運用に関しては高い専門性を
持っています。

知識面は、取引のある専門家に相談すますので、実際に借りる相談であれば
優れたコンサルティング能力を持っているのです。

よく自分でネットで調べるなどして、ローンを組もうという方がおられますが
信頼できる営業マンに相談するのが一番早いのです。

但し、実際に返済できる額と、借入できる額は違います。

収入額は同じでも、子供の人数等によって家計支出額はそれぞれ異なるでしょう。
ですから、家計簿を良く見直して、現在の支出額とローン返済が加わった支出額を
計算し、実際にいくら払えるかを考えましょう。

特に、短期固定ローンを組まれる方は、フラット３５などの金利になった場合の
返済額をよく計算してください。

また、繰上げ返済を行うことを前提に考えておられるなら、そこに貯蓄に回す
金額も支出として考える必要があります。

大切なことは、今と同じ程度の生活を維持できるかどうか。
少し我慢すればとか、この支出を減らせばなどと考えて計画すると、
ギリギリの計画となり、不測の事態に対応できません。

資金計画の中には、リスクに対する余力を残すことを忘れないように
しましょう。

短期固定１．６％で２８００万借りた場合、月の返済額は約８７，０００円。
しかし、固定間終了後２．０％になると、約９２，０００円。
２．５％になると、１０万円を超えます。

過去３０年の住宅ローン金利を見ると、２．５％以上なんて、あたり前なのです。
５％を超えている時期もあったくらいですから・・・


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