福岡の住まい探し＆相談＠不動産屋にハメられるなｗ

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• さてさて「失敗しない」などと書いていますが、そもそも住宅を購入して
  「失敗する」とは何か？という定義を忘れていました。
  
  私がいう失敗しないマンション選びにおける失敗とは、購入時より
  不動産価値が下がり損失をこうむるなどの「投機的な発想」や、金利や
  相場の変動により割高なマンションを購入するというような損得の話で
  はなく、「マンションを購入すること」により、購入前の生活より不便に
  なったり、住宅ローンが負担となり生活そのものを破壊してしまうこと
  をさしています。
  
  つまり、マンションを買うことによって、生活そのものにメリットを感じ
  られるような選び方をしましょうということが、今回の記事のテーマです。
  
  ローンは２０年〜３５年で組まれるのが一般的ですから、購入時の差は
  僅かでも金利分も含めた総負担金額には相当な違いが出ます。
  
  さて、本題に戻ります。
  
  平成１７年度の全国フラット３５利用者調査での、マンション購入価格は
  「３０６６万円」となっています。
  
  上記平均購入価格で見る購入者年齢や所得などの平均は
  平均年齢　　　　　　　　　36.8歳
  世帯年収　　　　　　　　　722.4万円
  手持ち金（自己資金）　　947.1万円
  公庫借入　　　　　　　　　2,275万円
  
  上記データを見て私が感じたことは、このケースはかなり裕福な方では
  ないかと思います。
  販売の現場では、年収２０００万を超える方もいますがごく稀で、実際は
  年収３００万円〜６００万円のレンジ内の方が大半のように感じます。
  
  福岡県内で販売をしていたマンションのモデルルームで、私が集計したデータ
  では世帯年収６００万円以下の方が、全体の約６０％でした。
  （総来場数６２９組のうち６００万円以下が３７８組）
  
  また、自己資金も３００万円以内。
  １０００万程度の自己資金を用意できる方など、本当に稀なケースだという
  のが、現場で感じた実感です。
  
  上記のデータから見ても解かるとおり、中心部の新築マンションは
  既に一般的な所得層では無理のある価格になっています。
  それでも現在の住宅ローン審査の甘さによって、買えてしまうこと
  が多く、そのこがもっと問題なのですが・・・
  
  生活の利便性などを考えると、やはり中心部が人気となります。
  新築価格が高騰すると、中古マンションが注目されるはずなのですが、
  あくまでも新築を求める消費者が多く、なぜこんなところにマンションが？
  と、プロが首をかしげるような地域にまで分譲マンションが林立している
  という異常な状況となっています。
  
  さらに、古いマンションは構造的に問題があるかのような認識が、消費者
  サイドにあることにも問題があるかもしれません。
  
  例えば・・・

１９８１年以前に建築確認を受けた物件は、それ移行の物件に比べて
耐震性能など、構造的に劣るという認識がなされていることが多い。

実際には、阪神大震災のデータからもわかるように、１９８１年以前と以後
では、大きな差は無く、福岡においても福岡西方沖地震の影響は限定的
であり、両方のデータから見ても築年月での差が出てくるのは１９７１年以前
からです。

実際に買取物件の査定に行くと、戸建は驚くほど地震の影響を受けて
いますが、マンションは多くの場合被害は軽微であり大きな修復を行った
物件はほとんどありません。

逆に古い物件の方が、現在のようにコンピュータでｷﾞﾘｷﾞﾘまで計算した物
ではなく、手計算であったために余力をもたせ、実際に検査してみると耐震
性能が高かったなどという話も良く聞きます。

ここまで読んでいただくと、現在の新築マンションの供給数が異常である
ということの実態が見えてきませんか？
少なくとも、人口が増加し、経済が急成長していたバブル期の供給数を
遥かに越えてしまっているのは異常としか思えません。
あの時は、居住目的だけでなく、投機目的での購入も多かったのですから。

ではなぜ？
その答えは、今後減少していく住宅需要の中で、新築が売れ続けてくれなければ
困る人たちが意図的に消費者の心理を誘導していると思えるのです。

まず、金融サイドから見ると、分譲マンションは多くの場合、事業主が多額の
借り入れを行います。
そして、消費者に住宅ローンで購入してもらうのです。
金融業者は開発にかかる資金を回収した後、エンドユーザーに新規のローン
商品を売ることができるわけですから、まさに二度美味しい話です。

また、事業主サイドから見ると、新築と中古という競合になりません。
新築は多くの場合、仲介業者などに対して情報を公開していません。
中古は仲介物件として、多くの業者が情報を共有し、実際に売れる
値段を基準に、実態に即した価格設定がなされます。
しかし、消費者の心理が新築至上主義である限り、新築価格は
新築分譲業者間の都合で決められます。

それが、実態とかけ離れていても・・・です。

そう、住宅の供給過剰＝消費者の選択肢の増加＝価格の下落。
こうなってしまっては、事業主としては困るのです。
ですから、過剰とも思える広告費を投入し、さらにそれを支える金融業者や、
そこにぶら下がる建築業界などとも連携して、新築至上主義とも言える意識
へと消費者を誘導し続けるのです。

しかし、住居に求める事は、生活のステージによって変動します。
子供が二人いれば、４ＬＤＫは欲しい。
また、自然が多い郊外で育てたいと思うかもしれませんが、子供が
独立し、歳を重ねてくると電車などの交通の便が良く、手入れの
しやすい２ＬＤＫが良い。
また、車の運転がわずらわしくなり、電車の便が良く、病院へも
いざというときはタクシーでワンメーターなど。
新築でなくても、問題が無く価格が許容範囲であれば、少しでも
便利な場所に住み替えるという選択もあってしかるべきなのです。

住居に求める価値観というのは、変わるのです。
そして、マンションとは管理組合という組織によって運営される
一つのコミュニティでもあります。

どのようなコミュニティに自分が属したいのかなど、選択肢は多いほど
消費者に取っては良いはずです。
見知らぬ者同士が突然顔を合わせる新築と違い、中古物件は既に
あるコミュニティの実態を見ることが出来ます。

中古販売の現場で、「この物件はどれくらい（期間）もちますか？」と
良く聞かれます。
私は逆に、どのくらい（期間）住める物件が必要ですか？と聞き返します。

一度買ったからと言って、そのマンションに一生住む必要はありません。
状況によって住み替えることが出来るということは、失敗しないマンション
選びをする上で重要なファクターになると思います。

今までのような分譲か賃貸か？という二者択一的な考え方でなく、分譲で
住み替えるという新しい価値観と選択肢を増やすことこそ、失敗するリスク
を軽減できると思うのです。

しかしながら、業者主導の新築至上主義と、消費者の知識不足によって
中古マンション市場は、絶対的な流通量の不足という問題を抱えています。
その結果、中古マンション市場を形成する、見た目や体裁よりも実態生活を
重視する実需派の選択肢は限られてしまう。結果、賃貸か分譲か？となって
しまうのです。

また、売る側にとっても残りの債務を返済して、新しい住まいを買うだけの
価格とならず「売る＝損きり」となってしまうため、売ることをためらう。
そのことが、実需派の選択肢を狭め、結果として中古マンション市場の
形成を阻害する原因となる。

現在日本の分譲マンションを取り巻く環境は、いかにして高価な新築分譲
マンションを消費者に購入させるかという方向に向けるよう、仕向けられて
いるとしか思えず、そのことは結果として購入者の利益を大きく損なうという
ことが隠されている。
いかに高名な専門家でも、このことを声高に訴える人がいない。

中古マンション市場が活況になれば、売却も容易になる。
つまり、マンションの資産価値を維持することにつながる。
また、新築と中古という競合関係が生まれれば、新築マンションの価格は
不動産としての実態価格に連動することとなり、今後の住宅需要の減少に
合わせて下落していく。

また、マンション開発業者も現在の数を維持できなくなり、本格的な競争が
始まり、優良な事業主だけが生き残ることになる。
その結果、耐震偽装などを行うような悪質な業者や、体力のない業者は
淘汰され、事業者は消費者に対して今以上に責任ある対応を求められる。

失敗しないマンション選びをテーマに書いていたつもりが、とんでもない
方向へ話が飛んでしまいましたがｗ

結論として「失敗しないマンション選び」とは、生活の実態と将来的な
変化を予測し、生活設計の一部としてマンション購入を考えることで
あると私は思います。

つまり、物ではなく、生活を形成する要素の一つとして考えること。

所詮マンションとは、天井と壁と床に囲まれた空間です。
そこで営まれる生活の豊かさが、成功か失敗かの基準なのです。

必要な空間は、その時々の生活の実態と、どこにあるのかという
場所によって大きな影響を受けるでしょう。

失敗しないマンション選びの極意とは、自らの生活設計を軸にして
最適な物件の提案を行い、自分の取り扱い物件を売るという事に
とらわれずに、客観的に判断できる不動産のプロによるコンサル
ティングを受けることではないかと思います。

新築マンションを検討する際は、大手でも良いので仲介業者も
同時に訪ねてみることをお勧めします。
中古を買う気がなくても、新築マンションの営業マン以上に
市場に対して敏感であり、物件に対する評価もシビアな人たち
ですから、役に立つ意見も聞くことが出来ます。

または、モデルルームの営業担当に、中古と比較して検討したい
と伝えてみましょう。
私は、新築マンションを販売していた頃、中古マンションを購入して
いただいたこともあります。
独立系の販売代理会社であったため、仲介も行っていたのです。

販売代理会社は、検討している物件のチラシやホームページ上で
公開することになっています。
ですから、事業主や施工業者だけでなく、販売代理会社についても
良く調べてみることです。

事業主が直接販売している場合や、新築マンションのみを扱っている
会社の営業は、新築分譲マンションを売ることしか知りません。
客観的な分析など出来ない担当がほとんどです。

実際にモデルルームで勤務していた私は、このことを痛感しています。
買取業者で働くようになって、自分の無知を嫌というほど思い知らされ
ましたから・・・。

マンション選びで失敗しない極意とは、自分たちのために労を惜しまず
プロの知識と経験を生かして客観的なアドバイスをしてくれる人と出会う
ことが最低限必要であると思います。

そして、どうせ買うなら新築が良くない？とか、中古を買うってカッコ悪い
というような、情緒的な部分を切り捨て、合理的な判断基準を持つこと。
さらに、住宅ローンに対する不安を解消するため、自分の考えを肯定的
していくのではなく、自分の考えは間違っているという否定的な立場に
立って、考えを検証してみることも必要です。

私が見てきた多くの人は、気分で買うことが多い。
私がまだマンション販売の営業として働き始めたばかりの新人時代に
先輩が言った言葉です。

「マンションなんて、最大の衝動買いなんだよ。」



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