• いやはや、私の知人が独立しました。
  マンション販売代理会社として・・・・
  
  売買を中心に行っている不動産会社には、大きく分けて以下の
  種類があります。
  
  仲介業者
  競売業者（買取再販業者）←コレが今の私の会社
  販売代理会社
  仕入業者（マンションデベロッパーや工務店の仕入部隊が多い）
  
  それぞれに特徴があるので、良い家を買うには、まずどの業者と
  取引するかを選ぶ必要があります。
  
  と、まあ、不動産屋の種類の話はまたの機会として・・・
  
  そう、以前、同じマンションを複数の会社で販売していたときに
  一緒になったことのある人が独立しました。
  
  そして、電話が・・・
  
  「儲かってる？よかったらウチの会社手伝ってよ」
  
  悪魔のささやきです。。。
  
  いや、はっきり言って、新築を売るほうが楽なのです。
  
  なぜなら、新築を買いにくる人は擦れてないというか、はめ込み安い。
  いや、言葉は悪いですが、まさにそうなのです。
  
  しかし、売れないマンションに配属になったら地獄が待っています。
  
  まあ、最初は少数精鋭で行かないと会社が成り立ちませんから、
  数ある営業マンの中から、私に声をかけてくれたということは、
  私を高く評価してくれているということでしょう。
  
  それなりに、嬉しかったりもします。
  
  ということで、来月から転職しますｗｗ
  
  不動産屋なんてこんなもの、営業の実績さえあれば仕事に困る
  ことはありません。例え、資格が無くても・・・いや、取らなきゃ（汗
  転職回数も、半端な数ではありませんよｗ
  
  来月からは、タイトルも改めて、マンションに特化していきます。
  
  ただし、売る側からの情報発信ではなく、あくまでも買う側の利益に
  なるような情報を書き続けますよ。
  
  
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• さてさて、分譲マンションを建替えられるのか？
  
  マンションを買う人なら、少しは気になったことが
  あると思います。
  
  そこで、実際に老朽化したマンションで行われた
  建替えに向けての話し合いを紹介したいと思います。
  
  このマンションは築２５年、そろそろ建替えを含めて
  どのようにマンションを維持していくかが気になり
  始めた頃です。
  
  そこで、管理組合は建替えか修繕を繰り返して建物の
  寿命が来るまでこのままで行くかを議題として取り上げ
  ました。
  
  結論は、築６０年までの修繕計画をたて、修繕積立金を
  値上げするという結論となったのです。
  
  その流れは以下の通り
  
  このマンションは、５階建て３０戸。
  第二種中高層住居地域に建っており、容積率に殆ど余裕を
  残していませんでした。
  
  よって、建替えの際に戸数を増やして、新規分譲を行うことに
  より建替え費用を捻出することが出来ません。
  調査の結果、専有面積を変えずに建替えても、３０戸を３５戸
  にすることしか出来ないことがわかりました。
  
  建替える費用の見積もりから、建替えの際には一戸当たり
  最低でも１０００万円の費用負担が必要になるうえ、竣工する
  までの間、仮住まいをするための費用も負担しなければなり
  ません。
  
  さらに、修繕を繰り返して維持していくにしても、修繕積立金を
  約４０％値上げする必要があるとの調査結果となりました。
  
  また、長期維持をあきらめて、土地建物を売却するとしても
  一戸あたり現在の価値で２５０万程度にしかなりません。
  
  ちなみに、新築で坪単価１１０万円くらいの地域なので、それほど
  郊外というわけではありません。
  どちらかというと、市内中心部に隣接する商業、住宅混在地域
  という感じの立地でしょうか。
  郊外だと、おそらく解体費用で完全にマイナスになるはずです。
  
  組合は修繕の道を選びましたが、ここで修繕積立金の値上げ
  に反対する人が出始めます。
  
  結果として、修繕積立金の値上げを２０％とすることで決着しました。
  
  現在の計画では、築６０年まで住み続けることになっています。
  しかし、修繕積立金は足りません。
  
  マンションの建替え問題で、一番大きな問題は、建物の老朽化では
  なく、人の老朽化。
  十分な収入があり、建替えの費用を負担できる人もいれば、既に
  仕事を低年し、年金で生活している人もいます。
  
  そのような状況の中で、全員の意思を統一し、同じ方向に向かわせる
  のは、至難の業です。
  
  そもそも、マンションは６０年くらい普通に持つはずです。
  実際に築７０年を越えながら、人が住んでいるマンションも首都圏には
  存在しています。
  ですから、適正なメンテナンスを行えば、自分が生きている間くらい
  問題なく住めるはずなのです。
  
  しかし、マンションの寿命は、３０〜４０年くらいと思っている人が多い
  ように感じます。
  それは、築年数の古いマンションを不当に低く評価し、新築を売るため
  に意図的に誘導された認識ではないでしょうか。
  さらに、新築時に不当に低く設定されている修繕積立金の問題があり
  ます。
  
  これは、住む人ではなく、売る側の意図が明確に現れています。
  
  家賃並みの負担で買えると謳っている以上、月の負担を少しでも
  軽く見せたいということです。
  しかし、このことが後になって大きく響いてきますす。
  
  場合によっては、住民間の対立をも生み出しかねません。
  
  そのためには、販売時に設定されている修繕積立金が低すぎることを
  良く認識しておいてください。
  
  マンションの建替えは、容積率によほど余裕があり、なおかつ人気の
  ある立地でなければ難しい。
  コレは、常識です。
  
  これから新築マンションを買う人は、建替えなど考えるよりも
  建物の寿命を伸ばすことを考えたほうが現実的です。
  
  早い段階で修繕積立金を値上げして、将来の負担を軽くしましょう。
  
  
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