• さてさて「失敗しない」などと書いていますが、そもそも住宅を購入して
  「失敗する」とは何か？という定義を忘れていました。
  
  私がいう失敗しないマンション選びにおける失敗とは、購入時より
  不動産価値が下がり損失をこうむるなどの「投機的な発想」や、金利や
  相場の変動により割高なマンションを購入するというような損得の話で
  はなく、「マンションを購入すること」により、購入前の生活より不便に
  なったり、住宅ローンが負担となり生活そのものを破壊してしまうこと
  をさしています。
  
  つまり、マンションを買うことによって、生活そのものにメリットを感じ
  られるような選び方をしましょうということが、今回の記事のテーマです。
  
  ローンは２０年〜３５年で組まれるのが一般的ですから、購入時の差は
  僅かでも金利分も含めた総負担金額には相当な違いが出ます。
  
  さて、本題に戻ります。
  
  平成１７年度の全国フラット３５利用者調査での、マンション購入価格は
  「３０６６万円」となっています。
  
  上記平均購入価格で見る購入者年齢や所得などの平均は
  平均年齢　　　　　　　　　36.8歳
  世帯年収　　　　　　　　　722.4万円
  手持ち金（自己資金）　　947.1万円
  公庫借入　　　　　　　　　2,275万円
  
  上記データを見て私が感じたことは、このケースはかなり裕福な方では
  ないかと思います。
  販売の現場では、年収２０００万を超える方もいますがごく稀で、実際は
  年収３００万円〜６００万円のレンジ内の方が大半のように感じます。
  
  福岡県内で販売をしていたマンションのモデルルームで、私が集計したデータ
  では世帯年収６００万円以下の方が、全体の約６０％でした。
  （総来場数６２９組のうち６００万円以下が３７８組）
  
  また、自己資金も３００万円以内。
  １０００万程度の自己資金を用意できる方など、本当に稀なケースだという
  のが、現場で感じた実感です。
  
  上記のデータから見ても解かるとおり、中心部の新築マンションは
  既に一般的な所得層では無理のある価格になっています。
  それでも現在の住宅ローン審査の甘さによって、買えてしまうこと
  が多く、そのこがもっと問題なのですが・・・
  
  生活の利便性などを考えると、やはり中心部が人気となります。
  新築価格が高騰すると、中古マンションが注目されるはずなのですが、
  あくまでも新築を求める消費者が多く、なぜこんなところにマンションが？
  と、プロが首をかしげるような地域にまで分譲マンションが林立している
  という異常な状況となっています。
  
  さらに、古いマンションは構造的に問題があるかのような認識が、消費者
  サイドにあることにも問題があるかもしれません。
  
  例えば・・・

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• 本格的な少子高齢化と人口の減少が始まった市場環境の中で、
  新築マンションはバブル期の供給量を越え、完全に供給過剰と
  なっているにもかかわらず、価格は上昇し続けています。
  
  逆に、中古マンションは供給の絶対数が少ないにも関わらず、
  価格は一部の地域を除いて、上昇するどころかむしろ下落し、
  物件がだぶついている状況です。
  
  また、中古の中でも一等地の築浅物件に人気が集中し、新築よりも
  遥かに利便性や住環境が良い物件でも、少し古くなると不便で高価な
  新築が売れて、便利で安価な中古が全く売れなくなる。
  
  本来、住居というのは事業用や投資用の物件と違い、そこに求める
  ものは、生活の充実や豊かさです。
  ですから、新築や中古で区別せずに、自分が生活していくうえで
  最も適した立地や環境、そして価格で住宅を選択する必要が
  あるのではないでしょうか。
  
  私は、不動産の営業を通じて、年収がｷﾞﾘｷﾞﾘのラインで、本来であ
  れば中古から検討すべき人でも新築にこだわる光景を数多く見て
  きました。
  実際に、年収３０７万円の方に、２１００万円の住宅ローンを組んで
  物件を購入してもらったことがあります。年収の７倍です。
  今にして思うと、私の無知が相手に大きなリスクを負わせてしまった
  と、思います。
  今の私であれば、もっと違った提案が出来たのではないか・・・と。
  
  私は、不動産の営業は販売員ではいけないと思っています。
  相手の生活実態をよく把握し、最適な物件と購入にむけたプラン
  ニングを行う相談員、コンサルタントとならなければならない。
  そう思っています。つまり、自分の取り扱い物件だけでなく
  市場に流通する全ての物件情報の中から、クライアントに最も
  適した物件をチョイスし、マッチングさせる仕事であると。
  
  まだまだ現状でコレに特化してしまうと、生活できませんが・・・
  そもそも、売ってナンボで個人単位の営業が主流の現在の
  業界の体質に問題がある・・・・
  
  話が脱線しそうなので、元に戻りますｗ
  
  欧米では、新築着工数よりも、中古の流通のほうが圧倒的に多く
  日本では、中古の流通は新築の１/１０にも満たない。
  日本の住宅は、欧米の住宅に比べて、それほど耐久性や品質面で
  劣るのでしょうか？
  答えは「ノー」です。
  日本の建築技術は世界でも高い評価を受け、実際に大手ゼネコンは
  世界中で様々なプロジェクトを成功させています。
  
  では、なぜ日本の住宅市場は、コレほどまでに新築へ偏重し、中古でも
  築浅物件以外はダメだというような風潮になっているかというと「不動産の
  知識をもたない、消費者の心理」によるところが大きいと思うのです。
  
  そして、この消費者心理は間違った不動産知識と、銀行や事業主によって
  大量の資金を投じて行われる広報活動によって誘導された物である。
  実際に不動産の営業をしていて思うことは、多くの消費者が持つ住宅に
  関する知識には間違いではないにしろ、偏重している。つまり、広告や
  風説に大きな影響を受けていると感じます。
  
  新築分譲マンションを購入する人の中に、中古マンションも含めて
  しっかりと比較検討した人がどれほど存在するのでしょうか。
  私が新築マンションを販売していた時の実感では、ほとんどいない
  のではないかと感じます。
  
  このブログのトップに常に上げているこの記事を読んで見てください。
  「家を買う前に知っておいて欲しいこと」
  
  くどいようですが、家の価値とは不動産としての物件の価値ではなく、そこで
  営まれるであろう生活に、どのようなメリットをもたらすのか？が大切であり、
  それこそが家の価値であると考えます。
  
  では、自分にとって最適な家を探す方法とは？
  後編に続きます・・・
  
  
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