福岡の住まい探し＆相談＠不動産屋にハメられるなｗ

現役不動産営業マンが、真に消費者の立場に立った販売活動を目指して活動するブログです。住まい選びで失敗しないために、営業マンの言葉を信じてはいけません。既に買った人は読まないほうがいいかも（汗

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福岡市周辺で住宅を購入しようとしている人に、不動産屋としてではなく購入者の立場に立った住まい探しの参考になるような情報を掲載していきたいと思います。このブログは販売を目的としておりません。当ブログ紹介した物件に関してはのお問合せは、取り扱っている会社をメールにてお知らせしますので直接お問合せください。相談には私に出来る範囲で、お応えしたいと思っております。ただし、営利目的で運営しているブログではありませんので、お応えできないことがあることもご了承ください。

Author:住まい相談＠福岡
１０年以上の単身赴任期間を終えて、福岡の不動産屋で一から再スタートを切った不動産営業マンのたわ言です。

住まい相談＠福岡と連絡をとりたい

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うほ、またマンション販売会社にいっちゃうよｗ

いやはや、私の知人が独立しました。
マンション販売代理会社として・・・・

売買を中心に行っている不動産会社には、大きく分けて以下の
種類があります。

仲介業者
競売業者（買取再販業者）←コレが今の私の会社
販売代理会社
仕入業者（マンションデベロッパーや工務店の仕入部隊が多い）

それぞれに特徴があるので、良い家を買うには、まずどの業者と
取引するかを選ぶ必要があります。

と、まあ、不動産屋の種類の話はまたの機会として・・・

そう、以前、同じマンションを複数の会社で販売していたときに
一緒になったことのある人が独立しました。

そして、電話が・・・

「儲かってる？よかったらウチの会社手伝ってよ」

悪魔のささやきです。。。

いや、はっきり言って、新築を売るほうが楽なのです。

なぜなら、新築を買いにくる人は擦れてないというか、はめ込み安い。
いや、言葉は悪いですが、まさにそうなのです。

しかし、売れないマンションに配属になったら地獄が待っています。

まあ、最初は少数精鋭で行かないと会社が成り立ちませんから、
数ある営業マンの中から、私に声をかけてくれたということは、
私を高く評価してくれているということでしょう。

それなりに、嬉しかったりもします。

ということで、来月から転職しますｗｗ

不動産屋なんてこんなもの、営業の実績さえあれば仕事に困る
ことはありません。例え、資格が無くても・・・いや、取らなきゃ（汗
転職回数も、半端な数ではありませんよｗ

来月からは、タイトルも改めて、マンションに特化していきます。

ただし、売る側からの情報発信ではなく、あくまでも買う側の利益に
なるような情報を書き続けますよ。

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2007/12/22/ 22:52　不動産営業マンのぼやき / TRACKBACK(0) / COMMENT(107) / PAGETOP

分譲マンションは、建替えられるのか？

さてさて、分譲マンションを建替えられるのか？

マンションを買う人なら、少しは気になったことが
あると思います。

そこで、実際に老朽化したマンションで行われた
建替えに向けての話し合いを紹介したいと思います。

このマンションは築２５年、そろそろ建替えを含めて
どのようにマンションを維持していくかが気になり
始めた頃です。

そこで、管理組合は建替えか修繕を繰り返して建物の
寿命が来るまでこのままで行くかを議題として取り上げ
ました。

結論は、築６０年までの修繕計画をたて、修繕積立金を
値上げするという結論となったのです。

その流れは以下の通り

このマンションは、５階建て３０戸。
第二種中高層住居地域に建っており、容積率に殆ど余裕を
残していませんでした。

よって、建替えの際に戸数を増やして、新規分譲を行うことに
より建替え費用を捻出することが出来ません。
調査の結果、専有面積を変えずに建替えても、３０戸を３５戸
にすることしか出来ないことがわかりました。

建替える費用の見積もりから、建替えの際には一戸当たり
最低でも１０００万円の費用負担が必要になるうえ、竣工する
までの間、仮住まいをするための費用も負担しなければなり
ません。

さらに、修繕を繰り返して維持していくにしても、修繕積立金を
約４０％値上げする必要があるとの調査結果となりました。

また、長期維持をあきらめて、土地建物を売却するとしても
一戸あたり現在の価値で２５０万程度にしかなりません。

ちなみに、新築で坪単価１１０万円くらいの地域なので、それほど
郊外というわけではありません。
どちらかというと、市内中心部に隣接する商業、住宅混在地域
という感じの立地でしょうか。
郊外だと、おそらく解体費用で完全にマイナスになるはずです。

組合は修繕の道を選びましたが、ここで修繕積立金の値上げ
に反対する人が出始めます。

結果として、修繕積立金の値上げを２０％とすることで決着しました。

現在の計画では、築６０年まで住み続けることになっています。
しかし、修繕積立金は足りません。

マンションの建替え問題で、一番大きな問題は、建物の老朽化では
なく、人の老朽化。
十分な収入があり、建替えの費用を負担できる人もいれば、既に
仕事を低年し、年金で生活している人もいます。

そのような状況の中で、全員の意思を統一し、同じ方向に向かわせる
のは、至難の業です。

そもそも、マンションは６０年くらい普通に持つはずです。
実際に築７０年を越えながら、人が住んでいるマンションも首都圏には
存在しています。
ですから、適正なメンテナンスを行えば、自分が生きている間くらい
問題なく住めるはずなのです。

しかし、マンションの寿命は、３０～４０年くらいと思っている人が多い
ように感じます。
それは、築年数の古いマンションを不当に低く評価し、新築を売るため
に意図的に誘導された認識ではないでしょうか。
さらに、新築時に不当に低く設定されている修繕積立金の問題があり
ます。

これは、住む人ではなく、売る側の意図が明確に現れています。

家賃並みの負担で買えると謳っている以上、月の負担を少しでも
軽く見せたいということです。
しかし、このことが後になって大きく響いてきますす。

場合によっては、住民間の対立をも生み出しかねません。

そのためには、販売時に設定されている修繕積立金が低すぎることを
良く認識しておいてください。

マンションの建替えは、容積率によほど余裕があり、なおかつ人気の
ある立地でなければ難しい。
コレは、常識です。

これから新築マンションを買う人は、建替えなど考えるよりも
建物の寿命を伸ばすことを考えたほうが現実的です。

早い段階で修繕積立金を値上げして、将来の負担を軽くしましょう。

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2007/12/22/ 22:20　分譲マンション虎の巻 / TRACKBACK(0) / COMMENT(1) / PAGETOP

新築分譲マンション　モデルルームでの注意点「あおり」

「あおり」だよ、あ・お・り・・・

以前なんなかの記事で少し触れましたが、マンションのモデルルームに
行って見せられる、販売状況の中で売れてないのに「契約済」とか「商談
中」などとしている部屋を業界ではあおりといいます。

あと、最近見なくなりましたが、商談スペースにリボンのついた巨大
価格表があったり。
さすがに品が無いので殆どのモデルルームで見なくなりましたが、
あのリボンも当然「あおり」が入っていたりします。

酷いところになると、一戸しか売れてないのに１／３以上が売れている
ことにしているマンションもありました。

なぜ「あおり」などを使うかというと、理由は大きく二つあります。

まず第一に、売れてないマンションと思われたくない、売れているので
早く決めないと部屋がなくなりますと客を煽るため。

もう一つは、モデルルームだから売りやすい部屋を早く売るため。
例えば、窓の外に墓地が見えたり、近隣の建物の影響で実際に
建ってしまうと、日当たりが悪くなる部屋などは実物を見られると
本当に売れにくいんですよ。

そこで、モデルルームの段階で、巧みな営業トークでどうにか
先に売ってしまおうという場合。
立地や建物を気に入ってしまうと、意外と脆いんですよみんな。

「１００％完璧な物件なんてないですよ、何か妥協しないと・・・」

こんな感じのトーク、よく情報誌やコミュニティサイトで見かけませんか？
当然、営業もよく言う言葉です。

そう、実物を見ていないので、全てはイメージでの話し。
そのマンションを欲しいという気持ちが強くなると、良いイメージが先行し
実は大きな問題があるのに、良いイメージが悪いイメージを消してしまう
のです。
内覧会で実物を見て、後悔しても後の祭りです。

マンションの営業とは、こんなことを当たり前にしてきます。
売ることが最優先で、あなたの事など全く考えていないという事を
肝に銘じておきましょう。
たとえ、営業に対してどんなに良い印象を持ったとしても、彼は仕事で
あなたにマンションを売るために働いているのです。

だまされないようにしましょう。

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2007/12/19/ 16:53　分譲マンション虎の巻 / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP

不動産　価格下落本格化・・・この業界、ちょっと不況っぽい

仕事がら、不動産情報サイトやコミュニティサイトを見ることが多い
のですが、皆さん概ね強気ですね。

警鐘を鳴らす方もいますが、主に首都圏を中心に見ておられるようで
地方はとんでもないことになっている気がします。

少子高齢化による住宅需要の減少が本格化してきているので
しょうか、私の知り合いも口をそろえて家が売れないと言って
おります。

まず、建売が売れていません。
築後２年くらいたって、「未入居」として売っている家がゴロゴロして
います。
また、買取業である私の会社も、値下げ値下げの連続。
相場より安くしても、なかなかスグには売れません。

マンションなんてひどいもので、築５年で新築時の３割以上下がっても
中心部の一部地域以外は売れないようです。
築の古いマンションなんて、今でも５００～７００万くらいで買えるのに
ここ数年のマンションブームの分が売りに出始めると、いったいいくら
になるのでしょう？

そのうち、１００万で中心部からさほど離れない市内で、２００万くらい
で３ＬＤＫの物件が買える時代がくるのでは？？

また、新築マンションは福岡だけで在庫が３５００戸くらいあるのでは
無いかと・・・しかし表面上の話で、実際はそれ以上ありそうだと
デベロッパーの本店に勤める友人が言っておりました。

住宅情報誌は住宅の資産価値なんて言葉を平気で使っていますし、
コミュニティサイトを見ても再販価格や賃貸に出したときの家賃等を
気にしている方も多いようですが、今までの常識は通用しませんよ
今後は・・・

だって、今まで日本の人口は増加してきました。
人口が減少に転じるのは、戦後初めて。
更に、団塊ジュニア世代の子供数が少なすぎて、この後に需要の
大きなボリュームゾーンが無い。

日本の年齢別人口分布図を見てください。
団塊世代の親が頭で、団塊世代とそのジュニア世代が胴体。
その子供たちが足のようになって、ピラミッドではなく
フラミンゴのようになっています。

フラミンゴのあの細い足で、大きな胴体の家を受け止める訳ですから
今後この業界も厳しくなりそうですﾊｲ

しかし、中古マンションが１００万や２００万で買える時代が来ると、
賃貸マンションはどうなるのでしょうか？
投資用物件も、危なそうです。

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2007/12/19/ 11:02　不動産営業マンのぼやき / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP

マンション値引き「あのマンションを値切れ！」

このブログでマンションの値引きやら、キャッシュバックやら
書いたので

「値切り方を教えてくれ～」

というメールが来ました。

ということで、マンションの値引き交渉の基本を書いてみます。
ってか、ゴクあたりまえで、別にテクニックみたいな物はないん
ですけどね。

大事なことは、冷やかしではなく本気で買う気があることを
相手に理解してもらうこと。

マンションの値引きは、分譲から竣工、引渡し後という
ステージごとに値引き枠があらかじめ決められることが
一般的です。

今は１００万しか値引き出来なくても、半年後には２００万の
値引きが出来るなどなど。

しかし、営業は出来る限り値引きをせずに契約しようと
努力します。

ですから、営業が最初に値引きの話をしてきたら、まだ
少し余力を残していると考えて間違いありません。

そこで、あと○○万円引いてくれたら、契約しますと言って
みることです。

モデルルームにいるスタッフは、具体的な値引き金額を
決定することは出来ません。

値引きが決められた枠を超える場合や、まだ分譲から間もない
段階で値引き枠が無いときは、営業が権限を持つスタッフに
値引きの交渉をしなければならないのです。

私の場合は、買う気のない相手からの値引き交渉は
キッパリと断る。たとえ値引き枠があってもです。

面倒ですからｗ

営業も人間ですから、本気になっていない相手には
自分も本気になりません。

ですから、値引き交渉をする場合は、値引きできたら買う
あるいは、他の物件と迷っていて、値引きできたらこちらも
買う候補として検討するということが前提条件となります。

値引き交渉の極意は、本当に買いたい物件を探すこと。
買うという前提の元に、具体的な金額を提示して
安くしてくれと交渉することです。

すると、営業はスグに事務所に引っ込んで、値引きの了承を
取り付けてくれるでしょう。
満額は無理かもしれませんが、いくらまで引けるか解かります。

ただ、あたりまえに値引き無しで売れるような好立地の
マンションなどは、一切値引きに応じてくれない場合も
あります。

そう、営業も、売主（事業主）も、担当しているのは人間です。

本気で接してくれる相手には、何とか希望に応えようとします。

この業界は、結構、義理硬い人が多いので、自分を信じて頼って
くれる人には何とかしてあげたいと頑張ります。
営業の心象が良ければ、営業は努力を惜しみません。
上司と喧嘩だってしてくれます。

その本気を事業主が感じてくれたとき、特別なサービスをして
くれる場合もあります。
担当を飛び越して、役員へ直接交渉したこともありますよﾊｲ

上手に値切る方法は、結局のところ営業との良い関係を築き
希望が通り、物件に問題が無ければ買うという意志を相手に
明確に伝えることです。他に意中のマンションがあれば、そこ
とテンビンにかけていると正直に伝えること。
お金が無ければ、正直にお金が無いということ・・・等々。

そう、特に難しいことはありません。

まあ、最後でドタキャンしても別に恨まれたりしませんし
演技でもいいんですよ。
値引き可能額を聞き出すまではね・・・ｱﾊﾊｗ

参考記事：

新築分譲マンションは定価で買うな！
マンション買ったらお金がもらえる？？

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2007/12/15/ 23:47　住宅購入の前に / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP

失敗しないマンション選びの極意（後編）

さてさて「失敗しない」などと書いていますが、そもそも住宅を購入して
「失敗する」とは何か？という定義を忘れていました。

私がいう失敗しないマンション選びにおける失敗とは、購入時より
不動産価値が下がり損失をこうむるなどの「投機的な発想」や、金利や
相場の変動により割高なマンションを購入するというような損得の話で
はなく、「マンションを購入すること」により、購入前の生活より不便に
なったり、住宅ローンが負担となり生活そのものを破壊してしまうこと
をさしています。

つまり、マンションを買うことによって、生活そのものにメリットを感じ
られるような選び方をしましょうということが、今回の記事のテーマです。

ローンは２０年～３５年で組まれるのが一般的ですから、購入時の差は
僅かでも金利分も含めた総負担金額には相当な違いが出ます。

さて、本題に戻ります。

平成１７年度の全国フラット３５利用者調査での、マンション購入価格は
「３０６６万円」となっています。

上記平均購入価格で見る購入者年齢や所得などの平均は
平均年齢　　　　　　　　　36.8歳
世帯年収　　　　　　　　　722.4万円
手持ち金（自己資金）　　947.1万円
公庫借入　　　　　　　　　2,275万円

上記データを見て私が感じたことは、このケースはかなり裕福な方では
ないかと思います。
販売の現場では、年収２０００万を超える方もいますがごく稀で、実際は
年収３００万円～６００万円のレンジ内の方が大半のように感じます。

福岡県内で販売をしていたマンションのモデルルームで、私が集計したデータ
では世帯年収６００万円以下の方が、全体の約６０％でした。
（総来場数６２９組のうち６００万円以下が３７８組）

また、自己資金も３００万円以内。
１０００万程度の自己資金を用意できる方など、本当に稀なケースだという
のが、現場で感じた実感です。

上記のデータから見ても解かるとおり、中心部の新築マンションは
既に一般的な所得層では無理のある価格になっています。
それでも現在の住宅ローン審査の甘さによって、買えてしまうこと
が多く、そのこがもっと問題なのですが・・・

生活の利便性などを考えると、やはり中心部が人気となります。
新築価格が高騰すると、中古マンションが注目されるはずなのですが、
あくまでも新築を求める消費者が多く、なぜこんなところにマンションが？
と、プロが首をかしげるような地域にまで分譲マンションが林立している
という異常な状況となっています。

さらに、古いマンションは構造的に問題があるかのような認識が、消費者
サイドにあることにも問題があるかもしれません。

例えば・・・

2007/12/12/ 18:57　分譲マンション虎の巻 / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP

失敗しないマンション選びの極意（前編）

本格的な少子高齢化と人口の減少が始まった市場環境の中で、
新築マンションはバブル期の供給量を越え、完全に供給過剰と
なっているにもかかわらず、価格は上昇し続けています。

逆に、中古マンションは供給の絶対数が少ないにも関わらず、
価格は一部の地域を除いて、上昇するどころかむしろ下落し、
物件がだぶついている状況です。

また、中古の中でも一等地の築浅物件に人気が集中し、新築よりも
遥かに利便性や住環境が良い物件でも、少し古くなると不便で高価な
新築が売れて、便利で安価な中古が全く売れなくなる。

本来、住居というのは事業用や投資用の物件と違い、そこに求める
ものは、生活の充実や豊かさです。
ですから、新築や中古で区別せずに、自分が生活していくうえで
最も適した立地や環境、そして価格で住宅を選択する必要が
あるのではないでしょうか。

私は、不動産の営業を通じて、年収がｷﾞﾘｷﾞﾘのラインで、本来であ
れば中古から検討すべき人でも新築にこだわる光景を数多く見て
きました。
実際に、年収３０７万円の方に、２１００万円の住宅ローンを組んで
物件を購入してもらったことがあります。年収の７倍です。
今にして思うと、私の無知が相手に大きなリスクを負わせてしまった
と、思います。
今の私であれば、もっと違った提案が出来たのではないか・・・と。

私は、不動産の営業は販売員ではいけないと思っています。
相手の生活実態をよく把握し、最適な物件と購入にむけたプラン
ニングを行う相談員、コンサルタントとならなければならない。
そう思っています。つまり、自分の取り扱い物件だけでなく
市場に流通する全ての物件情報の中から、クライアントに最も
適した物件をチョイスし、マッチングさせる仕事であると。

まだまだ現状でコレに特化してしまうと、生活できませんが・・・
そもそも、売ってナンボで個人単位の営業が主流の現在の
業界の体質に問題がある・・・・

話が脱線しそうなので、元に戻りますｗ

欧米では、新築着工数よりも、中古の流通のほうが圧倒的に多く
日本では、中古の流通は新築の１/１０にも満たない。
日本の住宅は、欧米の住宅に比べて、それほど耐久性や品質面で
劣るのでしょうか？
答えは「ノー」です。
日本の建築技術は世界でも高い評価を受け、実際に大手ゼネコンは
世界中で様々なプロジェクトを成功させています。

では、なぜ日本の住宅市場は、コレほどまでに新築へ偏重し、中古でも
築浅物件以外はダメだというような風潮になっているかというと「不動産の
知識をもたない、消費者の心理」によるところが大きいと思うのです。

そして、この消費者心理は間違った不動産知識と、銀行や事業主によって
大量の資金を投じて行われる広報活動によって誘導された物である。
実際に不動産の営業をしていて思うことは、多くの消費者が持つ住宅に
関する知識には間違いではないにしろ、偏重している。つまり、広告や
風説に大きな影響を受けていると感じます。

新築分譲マンションを購入する人の中に、中古マンションも含めて
しっかりと比較検討した人がどれほど存在するのでしょうか。
私が新築マンションを販売していた時の実感では、ほとんどいない
のではないかと感じます。

このブログのトップに常に上げているこの記事を読んで見てください。
「家を買う前に知っておいて欲しいこと」

くどいようですが、家の価値とは不動産としての物件の価値ではなく、そこで
営まれるであろう生活に、どのようなメリットをもたらすのか？が大切であり、
それこそが家の価値であると考えます。

では、自分にとって最適な家を探す方法とは？
後編に続きます・・・

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2007/12/12/ 14:45　分譲マンション虎の巻 / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP

福岡市中央区　大手門３丁目　中古マンション　っっ！

毎日朝から、福岡市周辺の物件情報をチェックすることから
一日が始まる。

そう、仕入れ物件の物色である。

私はマンション販売出身ということもあって、中古マンション
探しをしていることが多い。

そこへ、強烈なインパクトをもって飛び込んできたのが

「福岡市中央区　中古マンション　大手門3丁目　２３５０万円」

しかも

「平成１４年築　８６．62㎡　４ＬＤＫ　東南角部屋」

うは、極上の中古マンション　超お買い得物件発見！

いや、大濠は別格として、赤坂、大手門といえば一等地。
まあ、大手門１丁目じゃないのがチョッとアレだが、しかし
坪単価で９０万を切る築５年９ヶ月の物件など、そうは
お目にかかれません。

早速、取り扱い業者へ電話したところ、担当者不在との
ことで、資料をファックスしてもらう。

新築時は、４０００万を下らないであろうこの物件。
しかも、地場のデベロッパーではなく、全国区の
大手デベロッパー制ハイグレードマンションだ。

これを買い取れたらいいな～と、淡い期待を抱き
ながら、担当者に連絡を取る。

すると・・・「もうお客ついてるんですよね～」
と、予想通りの返答。

いつから売り出したのかを聞くと、まだ数日しか
経っていないとのこと。
しかも、自殺などの事故物件ではない。
日当たりに多少の難点があるだけとのことであった。

郊外の中古マンションであれば、この日当たり難が
ネックになって、多少安くしても何年も売れなかったり
する中古マンションだが、さすがにこの立地だと値段
だけで即決する人がいるだろう。

ちなみにこのような物件を買うには、あらかじめ場所と
予算を決めて、出たら即決できる準備を日頃から
しておくことが必要です。

情報誌やホームページで見たときには、手遅れになります。
そのためには、日頃から信頼できる情報通の不動産営業に
希望を伝えて探してもらっておく必要があります。

不動産の営業マンも、たくさんの顧客を抱えているので
ある程度人間関係を築いて、仲良しになっていなければ
そう簡単に、探してはくれません。

しかし、中古マンションの価格の落ち方には、はっきり
言って驚くばかり。

首都圏ではよく築浅は新築の２割安などと言われて
いるようだが、ここ福岡では、中心部でも平気で３割
少し外れると４割ダウンなんてあたりまえ。

よほど安くないと、我々買取業者は怖くて手を出せない。

この前など、南区長丘の７１㎡　築２３年の３ＬＤＫが
５８０万で中々売れないと仲介会社の担当者が
嘆いていた。

長丘といえば、中央区に隣接する地域であり、
市内中心部に非常に近いにも関わらずである。

前にもこのブログで書いたが、本当の一等地以外の
分譲マンションは、資産価値など期待してはいけない。

とかく、駅に近いマンションなどは、営業マンが
言葉巧みに資産性などという言葉を使うが、信じては
いけない。

そもそも、マンションに資産価値を見出すことが
問題ではなかろうか。
立替など絶望的な状況で、不動産ではなく消耗品に
近いとおもう。
資産価値を考えるなら、一戸建てを買うべき。

新築マンションを購入し、多額のローン返済に追われ
て５年もすれば、新築の６割近い価格で余裕を持って
購入した人が、同じマンション内に誕生する。

新築を全額ローンで購入
全期間固定　2.85%　２５００万を３５年ローンで購入した場合の
返済総額は　約３９５３万　月の返済　約９万４千円

築６年中古マンションを全額ローンで購入
全期間固定　2.85%　１７５０万を３０年ローンで購入した場合の
返済総額は　約２６０５万　月の返済　約７万２千円

新築を満喫できる期間なんて、最初の１年が限界ではなかろうか。
そう考えると、新築へのこだわりだけのために、コレだけの差が
出ることをよしとするかどうか・・・意見の分かれるところだろう。

コレだけ新築が売れているなら、中古マンションももう少し
注目されても良いのではなかろうか・・・

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2007/12/09/ 00:25　不動産営業マンのぼやき / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP

住宅性能評価が無い物件は買うべからず！

住宅性能評価制度とは、全国共通の尺度で住宅を評価し
消費者が住宅を購入する際に判断し易くするための制度。

２０００年より施行された住宅品質確保促進法（品確法）に
基づいて実施されている制度です。

この制度の骨子は「住宅性能評価」と「紛争処理」の
二つの柱からなっています。

買う側の利益を守る為の、重要な制度なのですが
この評価制度は全ての物件に適用されるわけでは
なく、任意で受けることとなっています。

また、等級が高ければ良いと言うわけではないので
注意が必要です。
等級を上げようとすると当然コストがかかり、販売価格は
上昇します。

しかし、不動産は価値と価格は、必ずしも比例しないから難しい。

例えば、郊外の閑静な住宅街に建つ住宅に、二重サッシの
防音対策などしても価格が上がるばかりで、果たして価値は
あるのか？
温暖な地域の住宅に、床暖房を標準装備して価格を上げても
果たして価値があるのか？

つまり、価値とは物件のみではなく、その立地や環境を含めた
条件によって変動するものであり、価格が高いからと言って
必ずしも価値があるとは限らないのです。

よって、住宅性能の等級が高い事が必ずしも価値ある住宅
とは限らないので、等級をさほど気にする必要はありません。

それよりも、利便性や居住性と購入価格などのバランスが
取れているかどうか。
そこに住むメリットがどれだけあって、無理をせずに買える
物件かどうかで判断する必要があります。

ですから、この評価制度で重要なことは、住宅性能評価より
「紛争処理」に関することではないかと、私は思うのです。

この住宅性能評価を受けた物件の場合、住宅に関する全ての
トラブルについて、当事者は指定紛争処理機関に処理を申し出る
ことが出来ます。

つまり、住宅購入後に、瑕疵の問題で紛争となった場合、わずか
１万円の費用負担で指定紛争処理機関が迅速に対応してくれる
訳です。

住宅性能評価と聞くと、性能を判断する基準と捉えられがちですが
それよりも、プロである業者にたいして、弱い立場に立たされる
可能性のある買主の権利を守る制度であると私は見ています。

等級の高い低いを気にする必要はありませんが、この制度を
受けているかどうかは、事業者の買主に対する態度や姿勢を
見る上で非常に重要な判断基準になるのではないでようか？

この制度を受けていないということは、アフターサービスなど
売るためのオマケくらいにしか考えていない業者だと思って
間違いありません。

住宅は買ってからが重要です。
住宅を売った後の買主の権利を守る気があるのかどうか
事業者の考え方で大きく変わります。

住宅性能評価を受ける事は、事業者のイメージを高める
為のパフォーマンスかもしれませんが、少なくとも「消費者の
目」という物を意識している事には変わりありません。

では、受けていない業者は・・・・

いつごろの物件からこの制度を利用しているのか、営業に
聞いてみましょう。

いち早く、この制度を受けた業者ほど、消費者に対する
関心が高い＝消費者を気にかけている業者といえるの
ではないでしょうか。

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2007/12/06/ 00:15　住宅購入の前に / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP

新築住宅　青田売りに潜むリスク

昨今、新築住宅は竣工前に販売する「青田売り」が主流と
なっています。

私も、前職で新築マンションの「青田売り」に営業として携わって
きました。

そもそも、住宅のトラブルというのは設計段階ではなく、現場の
施工によるトラブルが非常に多いのです。
まあ、マンションの「耐震偽装」などが問題になりましたが、こんな事は
問題外。
あってはならない事であり、実際に起きてしまうという事実が、この業界が
いかに信用できない業界であるかという証明ともいえるのです。

購入者は業者側の代弁者である営業の言葉を、安易に信じては
いけません。

ですから、現物を確認することなく一生を左右するほどの負債を
背負って住宅を購入するのは非常に大きなリスクを負います。

そもそも、なぜ青田売りが主流になるかというと、事業者は分譲に
かかる費用を借り入れによってまかなう事が多いからです。

つまり、借り入れている期間が短ければ、当然利息負担も少なく
なるので、少しでも早く代金を回収し返済したい。

しかし、実際に代金が振り込まれてくるのは、物件引渡し時と
なるため、少しでも早く回収するためには竣工前に多くの
物件を販売しておきたいわけです。

ようするに、事業者の一方的な都合なのです。

最近、青田売りで問題になっている物件としては
清水建設の市川市で分譲されたマンションでしょうか。

このような大きなトラブルは稀ですが、実際の現場では
無数の小さなトラブルが発生しています。

そして、購入者が妥協させられているのも事実・・・
私も、何件ものクレーム対応をしてきましたが「釣った魚には
餌をやるな」の言葉通り、とにかく業者側が費用を負担しない
ように、相手を言いくるめてきました。

そもそも、モデルルームには全タイプの部屋があるわけでなく。
また、廊下幅や天井高などの寸法を見栄えを浴するために
実際の部屋と変えているモデルルームも存在します。

ですから、実際に入居してみると、思っていたのと違うという
トラブルは多いのです。

しかし、人気の高い地域などでは、青田売り段階で購入しないと
目当ての物件を買えないというケースもあるでしょう。

青田売りで物件を購入するには、「営業」がどのような経歴と
実績を積んできているのかを良く聞きだすことが必要です。

マンションの販売しか経験したことの無い、しかも独身の営業からは
絶対に購入しないように気をつけてください。

なぜなら、独身時代は子供が出来た時にかかる費用負担や、実際に
生活をしていく実感が無いからです。
また、マンション販売の営業は売るまでが仕事であり、実際に購入した
人がその後どのようなリスクを負うのか知りません。
いわば、広告塔であり、事業主の代弁者であり、購入後のことなど
考えているつもりでも実態を知らないのです。
売ることに都合の良い事実だけを知識として身につけ、都合の悪いことは
聞き流す程度。あるいは、それに対する応酬で対抗することを考えます。

また、事業主の営業担当による直接販売はお奨めしません。

複数の事業主の物件を取り扱ったことのある「販売代理会社」の
営業に担当してもらうのがよいでしょう。

私もこの「販売代理会社」にいたわけですが、同じマンションでも
さまざまな特徴があります。
また、事業主は一緒でも、施工会社によって大きな差が出ることも
あります。

また、「販売代理会社」は仲介も行っている事が多く、築年数の古い
物件も見ていますので、買った後のことに関する知識も豊富です。

営業担当にズバリ聞いてみましょう。
「このマンションをあなたはどう評価していますか？」と・・・
客観的に判断し、他者の物件などとも比較しながら具体的に
説明してくれ、購入後の注意点やモデルルームだけで判断する
危険性について話してくれる営業であれば、少し信用しても良い
かもしれません。

青田売りで購入する際は、「営業担当」だけが頼りです。
本当にあなたの立場に立って、物件を客観的に分析しアドバイスを
してくれる営業を見つけましょう。

もし見つからなかったら、竣工済みマンションや中古マンションの
購入も検討してみたほうが良いでしょう。

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2007/12/05/ 16:38　住宅購入の前に / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP

住宅購入にかかる諸費用　要注意は「不動産取得税」

さて、私は不動産の営業なので、販売が中心と思われている
かも知れませんが、実は販売と同じくらい仕入れも重要なのです。

前にも書きましたが、私の会社は仲介を原則として行っており
ません。仕入れ販売が中心ですので、良い不動産を買うことが
最も重要なことなのです。

間に入るのではなく、実際に在庫として不動産を購入する力が
ないと、この営業は成り立ちません。
そのためには、販売価格を予測し、仕入れ価格と仕入れにかかる
コストを明確にする必要があります。

さて、余計な話はここまでにして、実際に不動産を購入する際に
必要となるコストとはどのような物があるのでしょうか。

必ずかかるコストの中で、大きな項目としては
登記費用　仲介の場合は仲介手数料　ローンを組むと保証料

そして、忘れてはならないのが「不動産取得税」です。

特に、新築を購入する際、営業が資金計画書の中に記入しない
ことが多いので、買う側から質問する必要があります。

私が新築マンションを売っていたとき、説明したことも質問された
事もないので、多くの方は「不動産取得税」がどういうものか
良くわかっていないのでは無いでしょうか。

この税金は不動産取得後、けっこうな金額でかかってきます。
数十万円という額になりますので、当然購入時に諸費用として
計算しておかなければなりません。

購入時に頭金として目一杯の支出をしてしまうと、後で慌てる
ことになりますので十分に注意してください。

新築の場合は、課税標準額がまだ明確でないので正確な数字は
でませんが、おおよその目安は市役所で確認すれば判ります。

当然、営業が調べてお客様に伝えるべきことなのですが、調べ方
すら知らない営業が多いのが現実。

検討する際に、必ず営業に「不動産取得税」はいくらかかりますか？
と質問しましょう。

特に新築マンションの営業マンは、まだ課税標準額が決まっていないので
ワカリマセンと答えるはずです。
しかし、調べれば判るのですから、調べてもらい翌日にでも必ず
教えてもらいましょう。

正確な数字は出ませんが、ある程度の目安となる金額すら
調べ方が判らない営業なんて・・・そんな人から買いたいと思いますか？

最後に、固定資産税も頭に入れておきましょう。
コレも、月に換算すると、万円単位の負担となります。

くれぐれも、営業から提示された資金計画を鵜呑みにすることがないように
住宅取得にかかるコストを明確にするよう、積極的に質問しましょう。

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2007/12/05/ 14:48　住宅購入の前に / TRACKBACK(0) / COMMENT(1) / PAGETOP

マンションの資産価値は、立地で決まる。

マンションの資産価値＝価格というのは、分譲を開始した
瞬間から下落が始まる。

竣工していなくても、分譲販売開始から期間に応じて
値引きが繰り返され、最初に買った人よりも半年後、
1年後、竣工後、竣工後１年と、新築であっても時間と
共に価格が下がっていく。

一度でも人が住めば、更に大きく価格が下がる。

マンションを購入する上で、資産価値から考えることに
私は反対ですが、資産価値=再販価格を気にする人も
いるでしょう。

しかし、福岡のマンションは、本当に限られた地域を
除いて、価格は急激に落ちていきます。

その一部地域というのは
「大濠」「大手門」など、新築では高額な高級マンションが
立ち並ぶ地域。

この地域では、築３０年を越えてもあたりまえのように
坪単価で５０万円を割ることが無い。
築４０年近くても、同じ。
中には、昭和４４年の物件がリノベーションされて、
３０００万近い価格で売られていることもある。

資産価値で選ぶなら、断然このような価値の下がりにくい
人気地域の中古物件をお奨めする。

同じ中央区で港や唐人町の新築よりは、遥かに価格が
下がりにくいので予算内で買える物件が出てきたら
スグにチェックできるように準備しておくことをお奨めする。

なぜなら、人気の地域は探している人も多いので、
売れるのも早い。

情報誌に載った時には売れていることも多いので、
日頃から条件を決めて、出てきたら即決できるよう
前もって不動産業者に相談し、情報をもらうように
しておきましょう。

それ以外の地域は・・・どんぐりの背比べ。
郊外物件を買うくらいなら、中古の戸建を買いましょう。

戸建は古くても土地としての価値があるので、郊外の
新築マンションを買うくらいなら、もう少し便利な場所で
中古の戸建を買ったほうが再販しやすくなります。

あくまでも、将来いくらで売れるかという価値で考えた
場合のことです。
済み潰すつもりなら、お好みで選びましょう。

郊外の中古マンションなんて・・・少々新しくても
そう簡単には売れません。
最悪の場合、私のような買取業者に格安で
販売することになります。

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2007/12/01/ 22:52　分譲マンション虎の巻 / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP

住宅ローン　返済額から考える借り入れ可能額

家賃並みの返済で借りれる金額はいくらなのか？

返済可能額から借り入れ可能額を計算してみます。

例えば、６万円の返済で借りれる金額は？

よくチラシなどでみる、某地方銀行の５年固定優遇金利である
金利１．８％で計算すると。

約１８７０万円。

１００万円あたりで、返済額が３２１０円増える計算になるので
１９７０万円借りるなら、63,210円となる。

さらに、１０年固定
金利２．８％で計算すると

約１６００万円借りることが出来る。
１００万円あたりで、３７３７円となるので１００万円増えるごとに
足していけば、若干の誤差はでるがほぼ返済額になる。

ただ、実際には返済額に固定資産税、都市計画税などの
支出も加わり、マンションであれば管理費などが加算される。

実際に福岡で購入する場合、７万や８万の家賃で
新築を家賃並みのそう支払額で済ませるのは難しい
のではなかろうか。

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2007/12/01/ 22:11　住宅ローンの事 / TRACKBACK(0) / COMMENT(1) / PAGETOP

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福岡の住まい探し＆相談＠不動産屋にハメられるなｗ現役不動産営業マンが、真に消費者の立場に立った販売活動を目指して活動するブログです。住まい選びで失敗しないために、営業マンの言葉を信じてはいけません。既に買った人は読まないほうがいいかも（汗
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このブログについて福岡市周辺で住宅を購入しようとしている人に、不動産屋としてではなく購入者の立場に立った住まい探しの参考になるような情報を掲載していきたいと思います。このブログは販売を目的としておりません。当ブログ紹介した物件に関してはのお問合せは、取り扱っている会社をメールにてお知らせしますので直接お問合せください。相談には私に出来る範囲で、お応えしたいと思っております。ただし、営利目的で運営しているブログではありませんので、お応えできないことがあることもご了承ください。プロフィール Author:住まい相談＠福岡１０年以上の単身赴任期間を終えて、福岡の不動産屋で一から再スタートを切った不動産営業マンのたわ言です。メールはコチラから住まい相談＠福岡と連絡をとりたいカテゴリー住宅購入の前に (10) 分譲マンション虎の巻 (9) 新築一戸建て (3) 住宅ローンの事 (6) ＠福岡が選ぶ注目物件！ (2) 不動産営業マンのぼやき (6) 福岡市南区の中古マンション (2) 未分類 (0) 最近の記事うほ、またマンション販売会社にいっちゃうよｗ (12/22) 分譲マンションは、建替えられるのか？ (12/22) 新築分譲マンション　モデルルームでの注意点「あおり」 (12/19) 不動産　価格下落本格化・・・この業界、ちょっと不況っぽい (12/19) マンション値引き「あのマンションを値切れ！」 (12/15) 最近のコメント人妻:家を買う前に知っておいて欲しいこと (12/20) 無料出会い:家を買う前に知っておいて欲しいこと (12/19) SM:家を買う前に知っておいて欲しいこと (12/18) セックス:家を買う前に知っておいて欲しいこと (12/17) 無料出会い:家を買う前に知っておいて欲しいこと (12/16) 精神年齢:家を買う前に知っておいて欲しいこと (12/15) べんぞう:うほ、またマンション販売会社にいっちゃうよｗ (12/15) 最近のトラックバック月別アーカイブ 2007年12月 (13) 2007年11月 (25) ブログ内検索 RSSフィード最新記事のRSS 最新コメントのRSS 最新トラックバックのRSS リンク管理者ページこのブログをリンクに追加する By FC2ブログブロとも申請フォームこの人とブロともになる Copyright template by syokuyou-mogura FC2ブログ	Ads by Google 上記の広告は１ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書く事で広告が消せます。 --/--/--/ --:--　スポンサー広告 / TRACKBACK(-) / COMMENT(-) / PAGETOP うほ、またマンション販売会社にいっちゃうよｗいやはや、私の知人が独立しました。マンション販売代理会社として・・・・売買を中心に行っている不動産会社には、大きく分けて以下の種類があります。仲介業者競売業者（買取再販業者）←コレが今の私の会社販売代理会社仕入業者（マンションデベロッパーや工務店の仕入部隊が多い）それぞれに特徴があるので、良い家を買うには、まずどの業者と取引するかを選ぶ必要があります。と、まあ、不動産屋の種類の話はまたの機会として・・・そう、以前、同じマンションを複数の会社で販売していたときに一緒になったことのある人が独立しました。そして、電話が・・・「儲かってる？よかったらウチの会社手伝ってよ」悪魔のささやきです。。。いや、はっきり言って、新築を売るほうが楽なのです。なぜなら、新築を買いにくる人は擦れてないというか、はめ込み安い。いや、言葉は悪いですが、まさにそうなのです。しかし、売れないマンションに配属になったら地獄が待っています。まあ、最初は少数精鋭で行かないと会社が成り立ちませんから、数ある営業マンの中から、私に声をかけてくれたということは、私を高く評価してくれているということでしょう。それなりに、嬉しかったりもします。ということで、来月から転職しますｗｗ不動産屋なんてこんなもの、営業の実績さえあれば仕事に困ることはありません。例え、資格が無くても・・・いや、取らなきゃ（汗転職回数も、半端な数ではありませんよｗ来月からは、タイトルも改めて、マンションに特化していきます。ただし、売る側からの情報発信ではなく、あくまでも買う側の利益になるような情報を書き続けますよ。 ↓この記事に興味を持っていただけたら、応援をお願いします。↓ 人気ブログランキングへ 2007/12/22/ 22:52　不動産営業マンのぼやき / TRACKBACK(0) / COMMENT(107) / PAGETOP 分譲マンションは、建替えられるのか？さてさて、分譲マンションを建替えられるのか？マンションを買う人なら、少しは気になったことがあると思います。そこで、実際に老朽化したマンションで行われた建替えに向けての話し合いを紹介したいと思います。このマンションは築２５年、そろそろ建替えを含めてどのようにマンションを維持していくかが気になり始めた頃です。そこで、管理組合は建替えか修繕を繰り返して建物の寿命が来るまでこのままで行くかを議題として取り上げました。結論は、築６０年までの修繕計画をたて、修繕積立金を値上げするという結論となったのです。その流れは以下の通りこのマンションは、５階建て３０戸。第二種中高層住居地域に建っており、容積率に殆ど余裕を残していませんでした。よって、建替えの際に戸数を増やして、新規分譲を行うことにより建替え費用を捻出することが出来ません。調査の結果、専有面積を変えずに建替えても、３０戸を３５戸にすることしか出来ないことがわかりました。建替える費用の見積もりから、建替えの際には一戸当たり最低でも１０００万円の費用負担が必要になるうえ、竣工するまでの間、仮住まいをするための費用も負担しなければなりません。さらに、修繕を繰り返して維持していくにしても、修繕積立金を約４０％値上げする必要があるとの調査結果となりました。また、長期維持をあきらめて、土地建物を売却するとしても一戸あたり現在の価値で２５０万程度にしかなりません。ちなみに、新築で坪単価１１０万円くらいの地域なので、それほど郊外というわけではありません。どちらかというと、市内中心部に隣接する商業、住宅混在地域という感じの立地でしょうか。郊外だと、おそらく解体費用で完全にマイナスになるはずです。組合は修繕の道を選びましたが、ここで修繕積立金の値上げに反対する人が出始めます。結果として、修繕積立金の値上げを２０％とすることで決着しました。現在の計画では、築６０年まで住み続けることになっています。しかし、修繕積立金は足りません。マンションの建替え問題で、一番大きな問題は、建物の老朽化ではなく、人の老朽化。十分な収入があり、建替えの費用を負担できる人もいれば、既に仕事を低年し、年金で生活している人もいます。そのような状況の中で、全員の意思を統一し、同じ方向に向かわせるのは、至難の業です。そもそも、マンションは６０年くらい普通に持つはずです。実際に築７０年を越えながら、人が住んでいるマンションも首都圏には存在しています。ですから、適正なメンテナンスを行えば、自分が生きている間くらい問題なく住めるはずなのです。しかし、マンションの寿命は、３０～４０年くらいと思っている人が多いように感じます。それは、築年数の古いマンションを不当に低く評価し、新築を売るために意図的に誘導された認識ではないでしょうか。さらに、新築時に不当に低く設定されている修繕積立金の問題があります。これは、住む人ではなく、売る側の意図が明確に現れています。家賃並みの負担で買えると謳っている以上、月の負担を少しでも軽く見せたいということです。しかし、このことが後になって大きく響いてきますす。場合によっては、住民間の対立をも生み出しかねません。そのためには、販売時に設定されている修繕積立金が低すぎることを良く認識しておいてください。マンションの建替えは、容積率によほど余裕があり、なおかつ人気のある立地でなければ難しい。コレは、常識です。これから新築マンションを買う人は、建替えなど考えるよりも建物の寿命を伸ばすことを考えたほうが現実的です。早い段階で修繕積立金を値上げして、将来の負担を軽くしましょう。 ↓この記事に興味を持っていただけたら、応援をお願いします。↓ 人気ブログランキングへ 2007/12/22/ 22:20　分譲マンション虎の巻 / TRACKBACK(0) / COMMENT(1) / PAGETOP 新築分譲マンション　モデルルームでの注意点「あおり」「あおり」だよ、あ・お・り・・・以前なんなかの記事で少し触れましたが、マンションのモデルルームに行って見せられる、販売状況の中で売れてないのに「契約済」とか「商談中」などとしている部屋を業界ではあおりといいます。あと、最近見なくなりましたが、商談スペースにリボンのついた巨大価格表があったり。さすがに品が無いので殆どのモデルルームで見なくなりましたが、あのリボンも当然「あおり」が入っていたりします。酷いところになると、一戸しか売れてないのに１／３以上が売れていることにしているマンションもありました。なぜ「あおり」などを使うかというと、理由は大きく二つあります。まず第一に、売れてないマンションと思われたくない、売れているので早く決めないと部屋がなくなりますと客を煽るため。もう一つは、モデルルームだから売りやすい部屋を早く売るため。例えば、窓の外に墓地が見えたり、近隣の建物の影響で実際に建ってしまうと、日当たりが悪くなる部屋などは実物を見られると本当に売れにくいんですよ。そこで、モデルルームの段階で、巧みな営業トークでどうにか先に売ってしまおうという場合。立地や建物を気に入ってしまうと、意外と脆いんですよみんな。「１００％完璧な物件なんてないですよ、何か妥協しないと・・・」こんな感じのトーク、よく情報誌やコミュニティサイトで見かけませんか？当然、営業もよく言う言葉です。そう、実物を見ていないので、全てはイメージでの話し。そのマンションを欲しいという気持ちが強くなると、良いイメージが先行し実は大きな問題があるのに、良いイメージが悪いイメージを消してしまうのです。内覧会で実物を見て、後悔しても後の祭りです。マンションの営業とは、こんなことを当たり前にしてきます。売ることが最優先で、あなたの事など全く考えていないという事を肝に銘じておきましょう。たとえ、営業に対してどんなに良い印象を持ったとしても、彼は仕事であなたにマンションを売るために働いているのです。だまされないようにしましょう。 ↓この記事に興味を持っていただけたら、応援をお願いします。↓ 人気ブログランキングへ 2007/12/19/ 16:53　分譲マンション虎の巻 / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP 不動産　価格下落本格化・・・この業界、ちょっと不況っぽい仕事がら、不動産情報サイトやコミュニティサイトを見ることが多いのですが、皆さん概ね強気ですね。警鐘を鳴らす方もいますが、主に首都圏を中心に見ておられるようで地方はとんでもないことになっている気がします。少子高齢化による住宅需要の減少が本格化してきているのでしょうか、私の知り合いも口をそろえて家が売れないと言っております。まず、建売が売れていません。築後２年くらいたって、「未入居」として売っている家がゴロゴロしています。また、買取業である私の会社も、値下げ値下げの連続。相場より安くしても、なかなかスグには売れません。マンションなんてひどいもので、築５年で新築時の３割以上下がっても中心部の一部地域以外は売れないようです。築の古いマンションなんて、今でも５００～７００万くらいで買えるのにここ数年のマンションブームの分が売りに出始めると、いったいいくらになるのでしょう？そのうち、１００万で中心部からさほど離れない市内で、２００万くらいで３ＬＤＫの物件が買える時代がくるのでは？？また、新築マンションは福岡だけで在庫が３５００戸くらいあるのでは無いかと・・・しかし表面上の話で、実際はそれ以上ありそうだとデベロッパーの本店に勤める友人が言っておりました。住宅情報誌は住宅の資産価値なんて言葉を平気で使っていますし、コミュニティサイトを見ても再販価格や賃貸に出したときの家賃等を気にしている方も多いようですが、今までの常識は通用しませんよ今後は・・・だって、今まで日本の人口は増加してきました。人口が減少に転じるのは、戦後初めて。更に、団塊ジュニア世代の子供数が少なすぎて、この後に需要の大きなボリュームゾーンが無い。日本の年齢別人口分布図を見てください。団塊世代の親が頭で、団塊世代とそのジュニア世代が胴体。その子供たちが足のようになって、ピラミッドではなくフラミンゴのようになっています。フラミンゴのあの細い足で、大きな胴体の家を受け止める訳ですから今後この業界も厳しくなりそうですﾊｲしかし、中古マンションが１００万や２００万で買える時代が来ると、賃貸マンションはどうなるのでしょうか？投資用物件も、危なそうです。 ↓この記事に興味を持っていただけたら、応援をお願いします。↓ 人気ブログランキングへ 2007/12/19/ 11:02　不動産営業マンのぼやき / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP マンション値引き「あのマンションを値切れ！」このブログでマンションの値引きやら、キャッシュバックやら書いたので「値切り方を教えてくれ～」というメールが来ました。ということで、マンションの値引き交渉の基本を書いてみます。ってか、ゴクあたりまえで、別にテクニックみたいな物はないんですけどね。大事なことは、冷やかしではなく本気で買う気があることを相手に理解してもらうこと。マンションの値引きは、分譲から竣工、引渡し後というステージごとに値引き枠があらかじめ決められることが一般的です。今は１００万しか値引き出来なくても、半年後には２００万の値引きが出来るなどなど。しかし、営業は出来る限り値引きをせずに契約しようと努力します。ですから、営業が最初に値引きの話をしてきたら、まだ少し余力を残していると考えて間違いありません。そこで、あと○○万円引いてくれたら、契約しますと言ってみることです。モデルルームにいるスタッフは、具体的な値引き金額を決定することは出来ません。値引きが決められた枠を超える場合や、まだ分譲から間もない段階で値引き枠が無いときは、営業が権限を持つスタッフに値引きの交渉をしなければならないのです。私の場合は、買う気のない相手からの値引き交渉はキッパリと断る。たとえ値引き枠があってもです。面倒ですからｗ営業も人間ですから、本気になっていない相手には自分も本気になりません。ですから、値引き交渉をする場合は、値引きできたら買うあるいは、他の物件と迷っていて、値引きできたらこちらも買う候補として検討するということが前提条件となります。値引き交渉の極意は、本当に買いたい物件を探すこと。買うという前提の元に、具体的な金額を提示して安くしてくれと交渉することです。すると、営業はスグに事務所に引っ込んで、値引きの了承を取り付けてくれるでしょう。満額は無理かもしれませんが、いくらまで引けるか解かります。ただ、あたりまえに値引き無しで売れるような好立地のマンションなどは、一切値引きに応じてくれない場合もあります。そう、営業も、売主（事業主）も、担当しているのは人間です。本気で接してくれる相手には、何とか希望に応えようとします。この業界は、結構、義理硬い人が多いので、自分を信じて頼ってくれる人には何とかしてあげたいと頑張ります。営業の心象が良ければ、営業は努力を惜しみません。上司と喧嘩だってしてくれます。その本気を事業主が感じてくれたとき、特別なサービスをしてくれる場合もあります。担当を飛び越して、役員へ直接交渉したこともありますよﾊｲ上手に値切る方法は、結局のところ営業との良い関係を築き希望が通り、物件に問題が無ければ買うという意志を相手に明確に伝えることです。他に意中のマンションがあれば、そことテンビンにかけていると正直に伝えること。お金が無ければ、正直にお金が無いということ・・・等々。そう、特に難しいことはありません。まあ、最後でドタキャンしても別に恨まれたりしませんし演技でもいいんですよ。値引き可能額を聞き出すまではね・・・ｱﾊﾊｗ参考記事：新築分譲マンションは定価で買うな！マンション買ったらお金がもらえる？？ ↓この記事に興味を持っていただけたら、応援をお願いします。↓ 人気ブログランキングへ 2007/12/15/ 23:47　住宅購入の前に / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP 失敗しないマンション選びの極意（後編）さてさて「失敗しない」などと書いていますが、そもそも住宅を購入して「失敗する」とは何か？という定義を忘れていました。私がいう失敗しないマンション選びにおける失敗とは、購入時より不動産価値が下がり損失をこうむるなどの「投機的な発想」や、金利や相場の変動により割高なマンションを購入するというような損得の話ではなく、「マンションを購入すること」により、購入前の生活より不便になったり、住宅ローンが負担となり生活そのものを破壊してしまうことをさしています。つまり、マンションを買うことによって、生活そのものにメリットを感じられるような選び方をしましょうということが、今回の記事のテーマです。ローンは２０年～３５年で組まれるのが一般的ですから、購入時の差は僅かでも金利分も含めた総負担金額には相当な違いが出ます。さて、本題に戻ります。平成１７年度の全国フラット３５利用者調査での、マンション購入価格は「３０６６万円」となっています。上記平均購入価格で見る購入者年齢や所得などの平均は平均年齢　　　　　　　　　36.8歳世帯年収　　　　　　　　　722.4万円手持ち金（自己資金）　　947.1万円公庫借入　　　　　　　　　2,275万円上記データを見て私が感じたことは、このケースはかなり裕福な方ではないかと思います。販売の現場では、年収２０００万を超える方もいますがごく稀で、実際は年収３００万円～６００万円のレンジ内の方が大半のように感じます。福岡県内で販売をしていたマンションのモデルルームで、私が集計したデータでは世帯年収６００万円以下の方が、全体の約６０％でした。（総来場数６２９組のうち６００万円以下が３７８組）また、自己資金も３００万円以内。１０００万程度の自己資金を用意できる方など、本当に稀なケースだというのが、現場で感じた実感です。上記のデータから見ても解かるとおり、中心部の新築マンションは既に一般的な所得層では無理のある価格になっています。それでも現在の住宅ローン審査の甘さによって、買えてしまうことが多く、そのこがもっと問題なのですが・・・生活の利便性などを考えると、やはり中心部が人気となります。新築価格が高騰すると、中古マンションが注目されるはずなのですが、あくまでも新築を求める消費者が多く、なぜこんなところにマンションが？と、プロが首をかしげるような地域にまで分譲マンションが林立しているという異常な状況となっています。さらに、古いマンションは構造的に問題があるかのような認識が、消費者サイドにあることにも問題があるかもしれません。例えば・・・続きを読む 2007/12/12/ 18:57　分譲マンション虎の巻 / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP 失敗しないマンション選びの極意（前編）本格的な少子高齢化と人口の減少が始まった市場環境の中で、新築マンションはバブル期の供給量を越え、完全に供給過剰となっているにもかかわらず、価格は上昇し続けています。逆に、中古マンションは供給の絶対数が少ないにも関わらず、価格は一部の地域を除いて、上昇するどころかむしろ下落し、物件がだぶついている状況です。また、中古の中でも一等地の築浅物件に人気が集中し、新築よりも遥かに利便性や住環境が良い物件でも、少し古くなると不便で高価な新築が売れて、便利で安価な中古が全く売れなくなる。本来、住居というのは事業用や投資用の物件と違い、そこに求めるものは、生活の充実や豊かさです。ですから、新築や中古で区別せずに、自分が生活していくうえで最も適した立地や環境、そして価格で住宅を選択する必要があるのではないでしょうか。私は、不動産の営業を通じて、年収がｷﾞﾘｷﾞﾘのラインで、本来であれば中古から検討すべき人でも新築にこだわる光景を数多く見てきました。実際に、年収３０７万円の方に、２１００万円の住宅ローンを組んで物件を購入してもらったことがあります。年収の７倍です。今にして思うと、私の無知が相手に大きなリスクを負わせてしまったと、思います。今の私であれば、もっと違った提案が出来たのではないか・・・と。私は、不動産の営業は販売員ではいけないと思っています。相手の生活実態をよく把握し、最適な物件と購入にむけたプランニングを行う相談員、コンサルタントとならなければならない。そう思っています。つまり、自分の取り扱い物件だけでなく市場に流通する全ての物件情報の中から、クライアントに最も適した物件をチョイスし、マッチングさせる仕事であると。まだまだ現状でコレに特化してしまうと、生活できませんが・・・そもそも、売ってナンボで個人単位の営業が主流の現在の業界の体質に問題がある・・・・話が脱線しそうなので、元に戻りますｗ欧米では、新築着工数よりも、中古の流通のほうが圧倒的に多く日本では、中古の流通は新築の１/１０にも満たない。日本の住宅は、欧米の住宅に比べて、それほど耐久性や品質面で劣るのでしょうか？答えは「ノー」です。日本の建築技術は世界でも高い評価を受け、実際に大手ゼネコンは世界中で様々なプロジェクトを成功させています。では、なぜ日本の住宅市場は、コレほどまでに新築へ偏重し、中古でも築浅物件以外はダメだというような風潮になっているかというと「不動産の知識をもたない、消費者の心理」によるところが大きいと思うのです。そして、この消費者心理は間違った不動産知識と、銀行や事業主によって大量の資金を投じて行われる広報活動によって誘導された物である。実際に不動産の営業をしていて思うことは、多くの消費者が持つ住宅に関する知識には間違いではないにしろ、偏重している。つまり、広告や風説に大きな影響を受けていると感じます。新築分譲マンションを購入する人の中に、中古マンションも含めてしっかりと比較検討した人がどれほど存在するのでしょうか。私が新築マンションを販売していた時の実感では、ほとんどいないのではないかと感じます。このブログのトップに常に上げているこの記事を読んで見てください。「家を買う前に知っておいて欲しいこと」くどいようですが、家の価値とは不動産としての物件の価値ではなく、そこで営まれるであろう生活に、どのようなメリットをもたらすのか？が大切であり、それこそが家の価値であると考えます。では、自分にとって最適な家を探す方法とは？後編に続きます・・・ ↓この記事に興味を持っていただけたら、応援をお願いします。↓ 人気ブログランキングへ 2007/12/12/ 14:45　分譲マンション虎の巻 / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP 福岡市中央区　大手門３丁目　中古マンション　っっ！毎日朝から、福岡市周辺の物件情報をチェックすることから一日が始まる。そう、仕入れ物件の物色である。私はマンション販売出身ということもあって、中古マンション探しをしていることが多い。そこへ、強烈なインパクトをもって飛び込んできたのが「福岡市中央区　中古マンション　大手門3丁目　２３５０万円」しかも「平成１４年築　８６．62㎡　４ＬＤＫ　東南角部屋」うは、極上の中古マンション　超お買い得物件発見！いや、大濠は別格として、赤坂、大手門といえば一等地。まあ、大手門１丁目じゃないのがチョッとアレだが、しかし坪単価で９０万を切る築５年９ヶ月の物件など、そうはお目にかかれません。早速、取り扱い業者へ電話したところ、担当者不在とのことで、資料をファックスしてもらう。新築時は、４０００万を下らないであろうこの物件。しかも、地場のデベロッパーではなく、全国区の大手デベロッパー制ハイグレードマンションだ。これを買い取れたらいいな～と、淡い期待を抱きながら、担当者に連絡を取る。すると・・・「もうお客ついてるんですよね～」と、予想通りの返答。いつから売り出したのかを聞くと、まだ数日しか経っていないとのこと。しかも、自殺などの事故物件ではない。日当たりに多少の難点があるだけとのことであった。郊外の中古マンションであれば、この日当たり難がネックになって、多少安くしても何年も売れなかったりする中古マンションだが、さすがにこの立地だと値段だけで即決する人がいるだろう。ちなみにこのような物件を買うには、あらかじめ場所と予算を決めて、出たら即決できる準備を日頃からしておくことが必要です。情報誌やホームページで見たときには、手遅れになります。そのためには、日頃から信頼できる情報通の不動産営業に希望を伝えて探してもらっておく必要があります。不動産の営業マンも、たくさんの顧客を抱えているのである程度人間関係を築いて、仲良しになっていなければそう簡単に、探してはくれません。しかし、中古マンションの価格の落ち方には、はっきり言って驚くばかり。首都圏ではよく築浅は新築の２割安などと言われているようだが、ここ福岡では、中心部でも平気で３割少し外れると４割ダウンなんてあたりまえ。よほど安くないと、我々買取業者は怖くて手を出せない。この前など、南区長丘の７１㎡　築２３年の３ＬＤＫが５８０万で中々売れないと仲介会社の担当者が嘆いていた。長丘といえば、中央区に隣接する地域であり、市内中心部に非常に近いにも関わらずである。前にもこのブログで書いたが、本当の一等地以外の分譲マンションは、資産価値など期待してはいけない。とかく、駅に近いマンションなどは、営業マンが言葉巧みに資産性などという言葉を使うが、信じてはいけない。そもそも、マンションに資産価値を見出すことが問題ではなかろうか。立替など絶望的な状況で、不動産ではなく消耗品に近いとおもう。資産価値を考えるなら、一戸建てを買うべき。新築マンションを購入し、多額のローン返済に追われて５年もすれば、新築の６割近い価格で余裕を持って購入した人が、同じマンション内に誕生する。新築を全額ローンで購入全期間固定　2.85%　２５００万を３５年ローンで購入した場合の返済総額は　約３９５３万　月の返済　約９万４千円築６年中古マンションを全額ローンで購入全期間固定　2.85%　１７５０万を３０年ローンで購入した場合の返済総額は　約２６０５万　月の返済　約７万２千円新築を満喫できる期間なんて、最初の１年が限界ではなかろうか。そう考えると、新築へのこだわりだけのために、コレだけの差が出ることをよしとするかどうか・・・意見の分かれるところだろう。コレだけ新築が売れているなら、中古マンションももう少し注目されても良いのではなかろうか・・・ ↓この記事に興味を持っていただけたら、応援をお願いします。↓ 人気ブログランキングへ 2007/12/09/ 00:25　不動産営業マンのぼやき / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP 住宅性能評価が無い物件は買うべからず！住宅性能評価制度とは、全国共通の尺度で住宅を評価し消費者が住宅を購入する際に判断し易くするための制度。２０００年より施行された住宅品質確保促進法（品確法）に基づいて実施されている制度です。この制度の骨子は「住宅性能評価」と「紛争処理」の二つの柱からなっています。買う側の利益を守る為の、重要な制度なのですがこの評価制度は全ての物件に適用されるわけではなく、任意で受けることとなっています。また、等級が高ければ良いと言うわけではないので注意が必要です。等級を上げようとすると当然コストがかかり、販売価格は上昇します。しかし、不動産は価値と価格は、必ずしも比例しないから難しい。例えば、郊外の閑静な住宅街に建つ住宅に、二重サッシの防音対策などしても価格が上がるばかりで、果たして価値はあるのか？温暖な地域の住宅に、床暖房を標準装備して価格を上げても果たして価値があるのか？つまり、価値とは物件のみではなく、その立地や環境を含めた条件によって変動するものであり、価格が高いからと言って必ずしも価値があるとは限らないのです。よって、住宅性能の等級が高い事が必ずしも価値ある住宅とは限らないので、等級をさほど気にする必要はありません。それよりも、利便性や居住性と購入価格などのバランスが取れているかどうか。そこに住むメリットがどれだけあって、無理をせずに買える物件かどうかで判断する必要があります。ですから、この評価制度で重要なことは、住宅性能評価より「紛争処理」に関することではないかと、私は思うのです。この住宅性能評価を受けた物件の場合、住宅に関する全てのトラブルについて、当事者は指定紛争処理機関に処理を申し出ることが出来ます。つまり、住宅購入後に、瑕疵の問題で紛争となった場合、わずか１万円の費用負担で指定紛争処理機関が迅速に対応してくれる訳です。住宅性能評価と聞くと、性能を判断する基準と捉えられがちですがそれよりも、プロである業者にたいして、弱い立場に立たされる可能性のある買主の権利を守る制度であると私は見ています。等級の高い低いを気にする必要はありませんが、この制度を受けているかどうかは、事業者の買主に対する態度や姿勢を見る上で非常に重要な判断基準になるのではないでようか？この制度を受けていないということは、アフターサービスなど売るためのオマケくらいにしか考えていない業者だと思って間違いありません。住宅は買ってからが重要です。住宅を売った後の買主の権利を守る気があるのかどうか事業者の考え方で大きく変わります。住宅性能評価を受ける事は、事業者のイメージを高める為のパフォーマンスかもしれませんが、少なくとも「消費者の目」という物を意識している事には変わりありません。では、受けていない業者は・・・・いつごろの物件からこの制度を利用しているのか、営業に聞いてみましょう。いち早く、この制度を受けた業者ほど、消費者に対する関心が高い＝消費者を気にかけている業者といえるのではないでしょうか。 ↓この記事に興味を持っていただけたら、応援をお願いします。↓ 人気ブログランキングへ 2007/12/06/ 00:15　住宅購入の前に / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP 新築住宅　青田売りに潜むリスク昨今、新築住宅は竣工前に販売する「青田売り」が主流となっています。私も、前職で新築マンションの「青田売り」に営業として携わってきました。そもそも、住宅のトラブルというのは設計段階ではなく、現場の施工によるトラブルが非常に多いのです。まあ、マンションの「耐震偽装」などが問題になりましたが、こんな事は問題外。あってはならない事であり、実際に起きてしまうという事実が、この業界がいかに信用できない業界であるかという証明ともいえるのです。購入者は業者側の代弁者である営業の言葉を、安易に信じてはいけません。ですから、現物を確認することなく一生を左右するほどの負債を背負って住宅を購入するのは非常に大きなリスクを負います。そもそも、なぜ青田売りが主流になるかというと、事業者は分譲にかかる費用を借り入れによってまかなう事が多いからです。つまり、借り入れている期間が短ければ、当然利息負担も少なくなるので、少しでも早く代金を回収し返済したい。しかし、実際に代金が振り込まれてくるのは、物件引渡し時となるため、少しでも早く回収するためには竣工前に多くの物件を販売しておきたいわけです。ようするに、事業者の一方的な都合なのです。最近、青田売りで問題になっている物件としては清水建設の市川市で分譲されたマンションでしょうか。このような大きなトラブルは稀ですが、実際の現場では無数の小さなトラブルが発生しています。そして、購入者が妥協させられているのも事実・・・私も、何件ものクレーム対応をしてきましたが「釣った魚には餌をやるな」の言葉通り、とにかく業者側が費用を負担しないように、相手を言いくるめてきました。そもそも、モデルルームには全タイプの部屋があるわけでなく。また、廊下幅や天井高などの寸法を見栄えを浴するために実際の部屋と変えているモデルルームも存在します。ですから、実際に入居してみると、思っていたのと違うというトラブルは多いのです。しかし、人気の高い地域などでは、青田売り段階で購入しないと目当ての物件を買えないというケースもあるでしょう。青田売りで物件を購入するには、「営業」がどのような経歴と実績を積んできているのかを良く聞きだすことが必要です。マンションの販売しか経験したことの無い、しかも独身の営業からは絶対に購入しないように気をつけてください。なぜなら、独身時代は子供が出来た時にかかる費用負担や、実際に生活をしていく実感が無いからです。また、マンション販売の営業は売るまでが仕事であり、実際に購入した人がその後どのようなリスクを負うのか知りません。いわば、広告塔であり、事業主の代弁者であり、購入後のことなど考えているつもりでも実態を知らないのです。売ることに都合の良い事実だけを知識として身につけ、都合の悪いことは聞き流す程度。あるいは、それに対する応酬で対抗することを考えます。また、事業主の営業担当による直接販売はお奨めしません。複数の事業主の物件を取り扱ったことのある「販売代理会社」の営業に担当してもらうのがよいでしょう。私もこの「販売代理会社」にいたわけですが、同じマンションでもさまざまな特徴があります。また、事業主は一緒でも、施工会社によって大きな差が出ることもあります。また、「販売代理会社」は仲介も行っている事が多く、築年数の古い物件も見ていますので、買った後のことに関する知識も豊富です。営業担当にズバリ聞いてみましょう。「このマンションをあなたはどう評価していますか？」と・・・客観的に判断し、他者の物件などとも比較しながら具体的に説明してくれ、購入後の注意点やモデルルームだけで判断する危険性について話してくれる営業であれば、少し信用しても良いかもしれません。青田売りで購入する際は、「営業担当」だけが頼りです。本当にあなたの立場に立って、物件を客観的に分析しアドバイスをしてくれる営業を見つけましょう。もし見つからなかったら、竣工済みマンションや中古マンションの購入も検討してみたほうが良いでしょう。 ↓この記事に興味を持っていただけたら、応援をお願いします。↓ 人気ブログランキングへ 2007/12/05/ 16:38　住宅購入の前に / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP 住宅購入にかかる諸費用　要注意は「不動産取得税」さて、私は不動産の営業なので、販売が中心と思われているかも知れませんが、実は販売と同じくらい仕入れも重要なのです。前にも書きましたが、私の会社は仲介を原則として行っておりません。仕入れ販売が中心ですので、良い不動産を買うことが最も重要なことなのです。間に入るのではなく、実際に在庫として不動産を購入する力がないと、この営業は成り立ちません。そのためには、販売価格を予測し、仕入れ価格と仕入れにかかるコストを明確にする必要があります。さて、余計な話はここまでにして、実際に不動産を購入する際に必要となるコストとはどのような物があるのでしょうか。必ずかかるコストの中で、大きな項目としては登記費用　仲介の場合は仲介手数料　ローンを組むと保証料そして、忘れてはならないのが「不動産取得税」です。特に、新築を購入する際、営業が資金計画書の中に記入しないことが多いので、買う側から質問する必要があります。私が新築マンションを売っていたとき、説明したことも質問された事もないので、多くの方は「不動産取得税」がどういうものか良くわかっていないのでは無いでしょうか。この税金は不動産取得後、けっこうな金額でかかってきます。数十万円という額になりますので、当然購入時に諸費用として計算しておかなければなりません。購入時に頭金として目一杯の支出をしてしまうと、後で慌てることになりますので十分に注意してください。新築の場合は、課税標準額がまだ明確でないので正確な数字はでませんが、おおよその目安は市役所で確認すれば判ります。当然、営業が調べてお客様に伝えるべきことなのですが、調べ方すら知らない営業が多いのが現実。検討する際に、必ず営業に「不動産取得税」はいくらかかりますか？と質問しましょう。特に新築マンションの営業マンは、まだ課税標準額が決まっていないのでワカリマセンと答えるはずです。しかし、調べれば判るのですから、調べてもらい翌日にでも必ず教えてもらいましょう。正確な数字は出ませんが、ある程度の目安となる金額すら調べ方が判らない営業なんて・・・そんな人から買いたいと思いますか？最後に、固定資産税も頭に入れておきましょう。コレも、月に換算すると、万円単位の負担となります。くれぐれも、営業から提示された資金計画を鵜呑みにすることがないように住宅取得にかかるコストを明確にするよう、積極的に質問しましょう。 ↓この記事に興味を持っていただけたら、応援をお願いします。↓ 人気ブログランキングへ 2007/12/05/ 14:48　住宅購入の前に / TRACKBACK(0) / COMMENT(1) / PAGETOP マンションの資産価値は、立地で決まる。マンションの資産価値＝価格というのは、分譲を開始した瞬間から下落が始まる。竣工していなくても、分譲販売開始から期間に応じて値引きが繰り返され、最初に買った人よりも半年後、 1年後、竣工後、竣工後１年と、新築であっても時間と共に価格が下がっていく。一度でも人が住めば、更に大きく価格が下がる。マンションを購入する上で、資産価値から考えることに私は反対ですが、資産価値=再販価格を気にする人もいるでしょう。しかし、福岡のマンションは、本当に限られた地域を除いて、価格は急激に落ちていきます。その一部地域というのは「大濠」「大手門」など、新築では高額な高級マンションが立ち並ぶ地域。この地域では、築３０年を越えてもあたりまえのように坪単価で５０万円を割ることが無い。築４０年近くても、同じ。中には、昭和４４年の物件がリノベーションされて、３０００万近い価格で売られていることもある。資産価値で選ぶなら、断然このような価値の下がりにくい人気地域の中古物件をお奨めする。同じ中央区で港や唐人町の新築よりは、遥かに価格が下がりにくいので予算内で買える物件が出てきたらスグにチェックできるように準備しておくことをお奨めする。なぜなら、人気の地域は探している人も多いので、売れるのも早い。情報誌に載った時には売れていることも多いので、日頃から条件を決めて、出てきたら即決できるよう前もって不動産業者に相談し、情報をもらうようにしておきましょう。それ以外の地域は・・・どんぐりの背比べ。郊外物件を買うくらいなら、中古の戸建を買いましょう。戸建は古くても土地としての価値があるので、郊外の新築マンションを買うくらいなら、もう少し便利な場所で中古の戸建を買ったほうが再販しやすくなります。あくまでも、将来いくらで売れるかという価値で考えた場合のことです。済み潰すつもりなら、お好みで選びましょう。郊外の中古マンションなんて・・・少々新しくてもそう簡単には売れません。最悪の場合、私のような買取業者に格安で販売することになります。 ↓この記事に興味を持っていただけたら、応援をお願いします。↓ 人気ブログランキングへ 2007/12/01/ 22:52　分譲マンション虎の巻 / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP 住宅ローン　返済額から考える借り入れ可能額家賃並みの返済で借りれる金額はいくらなのか？返済可能額から借り入れ可能額を計算してみます。例えば、６万円の返済で借りれる金額は？よくチラシなどでみる、某地方銀行の５年固定優遇金利である金利１．８％で計算すると。約１８７０万円。１００万円あたりで、返済額が３２１０円増える計算になるので１９７０万円借りるなら、63,210円となる。さらに、１０年固定金利２．８％で計算すると約１６００万円借りることが出来る。１００万円あたりで、３７３７円となるので１００万円増えるごとに足していけば、若干の誤差はでるがほぼ返済額になる。ただ、実際には返済額に固定資産税、都市計画税などの支出も加わり、マンションであれば管理費などが加算される。実際に福岡で購入する場合、７万や８万の家賃で新築を家賃並みのそう支払額で済ませるのは難しいのではなかろうか。 ↓この記事に興味を持っていただけたら、応援をお願いします。↓ 人気ブログランキングへ 2007/12/01/ 22:11　住宅ローンの事 / TRACKBACK(0) / COMMENT(1) / PAGETOP
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