福岡の住まい探し＆相談＠不動産屋にハメられるなｗ

現役不動産営業マンが、真に消費者の立場に立った販売活動を目指して活動するブログです。住まい選びで失敗しないために、営業マンの言葉を信じてはいけません。既に買った人は読まないほうがいいかも（汗

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福岡市周辺で住宅を購入しようとしている人に、不動産屋としてではなく購入者の立場に立った住まい探しの参考になるような情報を掲載していきたいと思います。このブログは販売を目的としておりません。当ブログ紹介した物件に関してはのお問合せは、取り扱っている会社をメールにてお知らせしますので直接お問合せください。相談には私に出来る範囲で、お応えしたいと思っております。ただし、営利目的で運営しているブログではありませんので、お応えできないことがあることもご了承ください。

Author:住まい相談＠福岡
１０年以上の単身赴任期間を終えて、福岡の不動産屋で一から再スタートを切った不動産営業マンのたわ言です。

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住宅の将来的な資産価値

私は資産価値よりも、そこで営まれる生活が大事だと
ブログで何度も書いてきました。

しかし、ライフプランのなかで、老後資金の捻出など
将来的に売却を予定して住宅を購入される場合、
やはり、いくらで売れるのか？ということも前提で
考える必要があります。

まず、売却時に早く、出来るだけ高く売れる物件を
買うとなると、立地がほとんど全てとなるでしょう。

実際に、東京都内の人気地域になると、築３０年を
越えるような物件でも、数千万円で簡単に売れます。

では、マンションと戸建ではどっちが良いのか？
当然、土地のある戸建です。
または、市内中心部の人気のある地域にありながら、
古い物件であるために容積率に余裕のあるマンション。

容積率に余裕があれば、立て替えの際、全体の戸数を増やし
新規分譲をすることによって、建築費を捻出でき、場合によっては
利益を出すことが出来ます。

実際に、立替でうまく行っているケースは、立て替え時に戸数を
増やして新規分譲とセットになっている事がほとんどです。
そうなれば、転売は容積率に余裕の無いマンションに比べて
圧倒的に有利になります。

では、将来的に売れやすい（資産価値の高い）住宅に順位をつけると。

１位　市内中心部で人気のある地域、あるいはその近隣の新築戸建
２位　市内中心部で人気のある地域、あるいはその近隣の　中古戸建
３位　市内中心部で人気のある地域で、容積率に余裕のある中古マンション
４位　市内中心部で人気のある地域の、新築マンション

私は上記のような順位になると思うのですが、どうでしょう？

ちなみに、新築分譲マンションと比較的新しい中古戸建は
中心部のオフィス街や、商業地域で無い限り、ほぼ同じ
くらいの価格になる場合が多いです。
土地の面積にもよりますが・・・

ですから、新築マンションを買うなら、中古戸建も同時に探す
事をお勧めします。あくまでも、将来の売却を考える場合です。

自分が生きている間だけ住めればいいというのであれば、マンションと
戸建の居住性についてそれぞれ価値観の相違があると思いますので、
どちらでもお好きなほうをどうぞ。

間違っても郊外のマンションは買わないように。
家が将来的に余ることが確実であり、今後、郊外の住宅価格は
大幅に下落すると思います。
その中で、何を好き好んで郊外の中古マンションを購入するの
でしょうか？
将来的な資産価値は、相当に低いと思われます。

上記は、あくまでも将来の売却を考えた場合のことです。
住みつぶすつもりで、売ることを考えないのであれば、郊外には
郊外の良さがあります。価格が安いので、生活に回せる資金が
増え、資金的に余裕のある生活が出来る。静かで、自然が多いなど。

この記事は、あくまでも参考になればと思い、私の考えを述べた
モノですので、あしからず。

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2007/11/14/ 23:25　住宅購入の前に / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP

福岡市南区　築浅中古マンション

さてさて、南区で築年数の浅い中古マンションが入り
ましたので、早速行ってまいりました

その名は「レイクヒルズ野多目Ⅱ番館」

レイクヒルズは、数棟のマンション群からなる、一つの
街のようになっています。
マンション群を抜けると、よくある新興住宅街。

まず入り口。

このスーパーがレイクヒルズの入り口です。

その後ろに写っている白っぽいマンションが、今回の物件。

近づいてみると

ゴミ庫の清掃状況は、とっても良好。

この地域って以前は道が狭く、渋滞が多いため車でのアクセスは
良くなかったのですが、今は高速道路の整備と新しい道が出来つつ
あり、完成すれば天神、博多方面また、高速を使って九州自動車道まで
ストレス無くアクセスできそうです。

現在の状況はこんな感じ。

一部区間は開通していますが、ここは下道を工事中です。

2007/11/14/ 16:27　福岡市南区の中古マンション / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP

金利の大幅上昇は無い！とおもう・・・

この低金利の今がチャンスです！

と、金利の推移表や、金利が上がった場合の比較表などを
使って、購入を煽る営業マンがここ数年目に付く。

しかし、本当に金利は上がるのか？

少なくとも、ここ３年くらいは金利の上昇は考えられないと
私は思う。

なぜなら、日本の景気を牽引している輸出産業であるが、
つい先日、アメリカがドルの利下げを連続して行った。

これを発端に、円高が進み、輸出産業への影響を懸念して
株安となった。

まあ、株安はそれだけが原因ではないと思うのですが、残念
ながら、私は経済の専門家ではないのでご容赦願いたい。

話は戻って、円の利上げを行うとどうなるだろう？
と考えたときに、更なる円高を引き起こしかねない利上げは
出来ないと思う。

また、そもそも利上げというのは、景気が過熱しインフレを
起こすリスクを回避するために行われる物。

つまり、景気が良くなるとお金を使う人や企業が増え、高額な
取引が活発に行われるようになる。
そうなると、借り入れが増え、お金の流通量が増え、物価が高騰
つまり、インフレとなる。
そこで、利上げを行うことによって、借り入れを抑制し、お金の流通量を
セーブしようというのが、利上げの一般的な理由である。

しかしながら、現在の状況を考えると、依然として輸出産業に依存し
少子高齢化などで内需の拡大が見込めない日本において、円高は
利点はあるにしても、全体で見ると歓迎できる事ではないのでは
なかろうか・・・

アメリカの経済が先行き不透明な現状において、日本が先行して
金利を引き上げるとは思えない。

すなわち、ここ数年は現在の低金利が続くと思うのだが・・・どうだろう？

金利を理由に、今が買い時だという営業トークは信憑性がありません。
くれぐれも、注意しましょう。

それどころか、現在の地価の高騰と、住宅の販売不振。
新築価格が来年あたりから、大きく下がり始める可能性が高いです。

急激な人口減少は始まったばかりです。
今が買い時などと言う事はありません。

金利を理由とした「今が買い時論」は根拠がありませんので
惑わされないように注意しましょう。

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2007/11/14/ 15:05　住宅ローンの事 / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP

今の家は高すぎる。

以前、お世話になった某ハウスメーカーの元所長と久しぶりに
あう機会があったので、簡単に近況報告などをしてみた。

彼は、家があまりにも売れないために、仲介会社へ転職を
していた。

大手ハウスメーカーで、６００万くらいの安定収入を捨て
地元の不動産会社へ転職していたのだ。

手取りは、月２０万を切ると言う・・・

いくら歩合制とはいえ、仲介業も厳しい状況にあるなかで
なぜこのような転職をしたのだろうか。

私がマンション販売代理会社を辞めた理由も

「あまりにも売れないから。」であるが・・・

そもそも、人口が今後４０年で３/４になろうかというのに、今の
新築ラッシュが異常なのである。

平成１９年１０月現在の日本人口は、約１億２６００万人。
これが、１億人を切るというのだから、東京都と大阪府の
全人口が２回消滅するくらいの人数である。

廻りにいる人の、４人に一人がいなくなる計算だ。

そう考えると、現在の住宅価格の高騰は異常とも思える。
低金利や住宅ローン減税を餌に、供給側に踊らされた
消費者がどれほど多いことか。

そう、彼らは建てなければ、会社を維持できないのであるから
どんな手を使ってでも建てて売り続ける。

マスコミや、各種専門家を使って、新築を買うことが最も良い
選択だと煽り続ける。

よほどの一等地でない限り、今後、家は確実に余る。
特に郊外では、顕著であろう。

郊外でちょっと便利なところでも、３０年後には過疎化が進み
地域人口の減少、バスや電車の本数が減り、店舗が減り
今の状況と一変しているかもしれない。

そんなところで数千万の家を購入し、３５年ものローンを背負う
くらいなら、少し中心部に近づいた所で同じ価格帯の中古住宅を
購入したほうがよいのではないかと言うのが、彼の言い分であった。

この点では私と彼の意見は、完全に一致する。

その場の雰囲気や、自分の思い込み。また、営業の巧みなトークに
踊らされずに、長期的な社会的な背景とそれに伴う住環境の変化も
よく考えて住宅選びをして欲しいと思う。

2007/11/14/ 14:44　不動産営業マンのぼやき / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP

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このブログについて福岡市周辺で住宅を購入しようとしている人に、不動産屋としてではなく購入者の立場に立った住まい探しの参考になるような情報を掲載していきたいと思います。このブログは販売を目的としておりません。当ブログ紹介した物件に関してはのお問合せは、取り扱っている会社をメールにてお知らせしますので直接お問合せください。相談には私に出来る範囲で、お応えしたいと思っております。ただし、営利目的で運営しているブログではありませんので、お応えできないことがあることもご了承ください。プロフィール Author:住まい相談＠福岡１０年以上の単身赴任期間を終えて、福岡の不動産屋で一から再スタートを切った不動産営業マンのたわ言です。メールはコチラから住まい相談＠福岡と連絡をとりたいカテゴリー住宅購入の前に (10) 分譲マンション虎の巻 (9) 新築一戸建て (3) 住宅ローンの事 (6) ＠福岡が選ぶ注目物件！ (2) 不動産営業マンのぼやき (6) 福岡市南区の中古マンション (2) 未分類 (0) 最近の記事うほ、またマンション販売会社にいっちゃうよｗ (12/22) 分譲マンションは、建替えられるのか？ (12/22) 新築分譲マンション　モデルルームでの注意点「あおり」 (12/19) 不動産　価格下落本格化・・・この業界、ちょっと不況っぽい (12/19) マンション値引き「あのマンションを値切れ！」 (12/15) 最近のコメント人妻:家を買う前に知っておいて欲しいこと (12/20) 無料出会い:家を買う前に知っておいて欲しいこと (12/19) SM:家を買う前に知っておいて欲しいこと (12/18) セックス:家を買う前に知っておいて欲しいこと (12/17) 無料出会い:家を買う前に知っておいて欲しいこと (12/16) 精神年齢:家を買う前に知っておいて欲しいこと (12/15) べんぞう:うほ、またマンション販売会社にいっちゃうよｗ (12/15) 最近のトラックバック月別アーカイブ 2007年12月 (13) 2007年11月 (25) ブログ内検索 RSSフィード最新記事のRSS 最新コメントのRSS 最新トラックバックのRSS リンク管理者ページこのブログをリンクに追加する By FC2ブログブロとも申請フォームこの人とブロともになる Copyright template by syokuyou-mogura FC2ブログ	Ads by Google 上記の広告は１ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書く事で広告が消せます。 --/--/--/ --:--　スポンサー広告 / TRACKBACK(-) / COMMENT(-) / PAGETOP 住宅の将来的な資産価値私は資産価値よりも、そこで営まれる生活が大事だとブログで何度も書いてきました。しかし、ライフプランのなかで、老後資金の捻出など将来的に売却を予定して住宅を購入される場合、やはり、いくらで売れるのか？ということも前提で考える必要があります。まず、売却時に早く、出来るだけ高く売れる物件を買うとなると、立地がほとんど全てとなるでしょう。実際に、東京都内の人気地域になると、築３０年を越えるような物件でも、数千万円で簡単に売れます。では、マンションと戸建ではどっちが良いのか？当然、土地のある戸建です。または、市内中心部の人気のある地域にありながら、古い物件であるために容積率に余裕のあるマンション。容積率に余裕があれば、立て替えの際、全体の戸数を増やし新規分譲をすることによって、建築費を捻出でき、場合によっては利益を出すことが出来ます。実際に、立替でうまく行っているケースは、立て替え時に戸数を増やして新規分譲とセットになっている事がほとんどです。そうなれば、転売は容積率に余裕の無いマンションに比べて圧倒的に有利になります。では、将来的に売れやすい（資産価値の高い）住宅に順位をつけると。１位　市内中心部で人気のある地域、あるいはその近隣の新築戸建２位　市内中心部で人気のある地域、あるいはその近隣の　中古戸建３位　市内中心部で人気のある地域で、容積率に余裕のある中古マンション４位　市内中心部で人気のある地域の、新築マンション私は上記のような順位になると思うのですが、どうでしょう？ちなみに、新築分譲マンションと比較的新しい中古戸建は中心部のオフィス街や、商業地域で無い限り、ほぼ同じくらいの価格になる場合が多いです。土地の面積にもよりますが・・・ですから、新築マンションを買うなら、中古戸建も同時に探す事をお勧めします。あくまでも、将来の売却を考える場合です。自分が生きている間だけ住めればいいというのであれば、マンションと戸建の居住性についてそれぞれ価値観の相違があると思いますので、どちらでもお好きなほうをどうぞ。間違っても郊外のマンションは買わないように。家が将来的に余ることが確実であり、今後、郊外の住宅価格は大幅に下落すると思います。その中で、何を好き好んで郊外の中古マンションを購入するのでしょうか？将来的な資産価値は、相当に低いと思われます。上記は、あくまでも将来の売却を考えた場合のことです。住みつぶすつもりで、売ることを考えないのであれば、郊外には郊外の良さがあります。価格が安いので、生活に回せる資金が増え、資金的に余裕のある生活が出来る。静かで、自然が多いなど。この記事は、あくまでも参考になればと思い、私の考えを述べたモノですので、あしからず。 ↓この記事に興味を持っていただけたら、応援をお願いします。↓ 人気ブログランキングへ 2007/11/14/ 23:25　住宅購入の前に / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP 福岡市南区　築浅中古マンションさてさて、南区で築年数の浅い中古マンションが入りましたので、早速行ってまいりましたその名は「レイクヒルズ野多目Ⅱ番館」レイクヒルズは、数棟のマンション群からなる、一つの街のようになっています。マンション群を抜けると、よくある新興住宅街。まず入り口。このスーパーがレイクヒルズの入り口です。その後ろに写っている白っぽいマンションが、今回の物件。近づいてみるとゴミ庫の清掃状況は、とっても良好。この地域って以前は道が狭く、渋滞が多いため車でのアクセスは良くなかったのですが、今は高速道路の整備と新しい道が出来つつあり、完成すれば天神、博多方面また、高速を使って九州自動車道までストレス無くアクセスできそうです。現在の状況はこんな感じ。一部区間は開通していますが、ここは下道を工事中です。続きを読む 2007/11/14/ 16:27　福岡市南区の中古マンション / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP 金利の大幅上昇は無い！とおもう・・・この低金利の今がチャンスです！と、金利の推移表や、金利が上がった場合の比較表などを使って、購入を煽る営業マンがここ数年目に付く。しかし、本当に金利は上がるのか？少なくとも、ここ３年くらいは金利の上昇は考えられないと私は思う。なぜなら、日本の景気を牽引している輸出産業であるが、つい先日、アメリカがドルの利下げを連続して行った。これを発端に、円高が進み、輸出産業への影響を懸念して株安となった。まあ、株安はそれだけが原因ではないと思うのですが、残念ながら、私は経済の専門家ではないのでご容赦願いたい。話は戻って、円の利上げを行うとどうなるだろう？と考えたときに、更なる円高を引き起こしかねない利上げは出来ないと思う。また、そもそも利上げというのは、景気が過熱しインフレを起こすリスクを回避するために行われる物。つまり、景気が良くなるとお金を使う人や企業が増え、高額な取引が活発に行われるようになる。そうなると、借り入れが増え、お金の流通量が増え、物価が高騰つまり、インフレとなる。そこで、利上げを行うことによって、借り入れを抑制し、お金の流通量をセーブしようというのが、利上げの一般的な理由である。しかしながら、現在の状況を考えると、依然として輸出産業に依存し少子高齢化などで内需の拡大が見込めない日本において、円高は利点はあるにしても、全体で見ると歓迎できる事ではないのではなかろうか・・・アメリカの経済が先行き不透明な現状において、日本が先行して金利を引き上げるとは思えない。すなわち、ここ数年は現在の低金利が続くと思うのだが・・・どうだろう？金利を理由に、今が買い時だという営業トークは信憑性がありません。くれぐれも、注意しましょう。それどころか、現在の地価の高騰と、住宅の販売不振。新築価格が来年あたりから、大きく下がり始める可能性が高いです。急激な人口減少は始まったばかりです。今が買い時などと言う事はありません。金利を理由とした「今が買い時論」は根拠がありませんので惑わされないように注意しましょう。 ↓この記事に興味を持っていただけたら応援をお願いします↓ 人気ブログランキングへ 2007/11/14/ 15:05　住宅ローンの事 / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP 今の家は高すぎる。以前、お世話になった某ハウスメーカーの元所長と久しぶりにあう機会があったので、簡単に近況報告などをしてみた。彼は、家があまりにも売れないために、仲介会社へ転職をしていた。大手ハウスメーカーで、６００万くらいの安定収入を捨て地元の不動産会社へ転職していたのだ。手取りは、月２０万を切ると言う・・・いくら歩合制とはいえ、仲介業も厳しい状況にあるなかでなぜこのような転職をしたのだろうか。私がマンション販売代理会社を辞めた理由も「あまりにも売れないから。」であるが・・・そもそも、人口が今後４０年で３/４になろうかというのに、今の新築ラッシュが異常なのである。平成１９年１０月現在の日本人口は、約１億２６００万人。これが、１億人を切るというのだから、東京都と大阪府の全人口が２回消滅するくらいの人数である。廻りにいる人の、４人に一人がいなくなる計算だ。そう考えると、現在の住宅価格の高騰は異常とも思える。低金利や住宅ローン減税を餌に、供給側に踊らされた消費者がどれほど多いことか。そう、彼らは建てなければ、会社を維持できないのであるからどんな手を使ってでも建てて売り続ける。マスコミや、各種専門家を使って、新築を買うことが最も良い選択だと煽り続ける。よほどの一等地でない限り、今後、家は確実に余る。特に郊外では、顕著であろう。郊外でちょっと便利なところでも、３０年後には過疎化が進み地域人口の減少、バスや電車の本数が減り、店舗が減り今の状況と一変しているかもしれない。そんなところで数千万の家を購入し、３５年ものローンを背負うくらいなら、少し中心部に近づいた所で同じ価格帯の中古住宅を購入したほうがよいのではないかと言うのが、彼の言い分であった。この点では私と彼の意見は、完全に一致する。その場の雰囲気や、自分の思い込み。また、営業の巧みなトークに踊らされずに、長期的な社会的な背景とそれに伴う住環境の変化もよく考えて住宅選びをして欲しいと思う。続きを読む 2007/11/14/ 14:44　不動産営業マンのぼやき / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP
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