• さて、今回は中古（新築含む）マンションや、住宅の値段について書いてみます。
  
  そもそも、不動産価格に適正な価格があるのか？
  
  不動産には公示価格や、路線価など目安となる値段はついていますが
  実際の取引になると、それらの情報は全く当てになりません。
  
  たとえば、１億円で売りたいという売主がいれば、その価値は１億になります。
  しかし、売れるかどうかは別です。ただ、１億の価値があるという人が一人でも
  いれば、そこで取引が成立します。
  しかし、隣の土地を同じ価格で売れるかというと、どうでしょう。
  ５千万でしか買う人がいなければ、売主が妥協できるかどうかです。
  売主と交渉の末、７０００万で売買が成立すると、そこの価格は７千万。
  
  何もかもが全く同一条件の物件同士と仮定しての話ですが。
  いきなり３割も下がってしまいました。
  一見、相場などという言葉が使われて、マクロな流通相場が存在しそうな
  不動産ですが、実態は一対一の一回限りの取引という、非常なミクロな
  経済の中で動いているのが不動産なのです。
  
  不動産の場合、自動車などのように大量に在庫があって、流通システムが
  確立している物ではなく、常に売主と買主の１対１による一回限りの取引
  であるという点で、適正価格のようないわゆる定価がつかないのです。
  
  他人から見ると、何の価値も見出せないような物件でも、自宅の隣地が
  売りに出て、そこが自宅から見て南側にあった場合どうでしょう。
  
  多少高いと思っても買いたいと思う人がいるでしょう。
  しかし、その隣の人にとっては、全く価値のない物件となります。
  
  だからといって、不動産をオープン価格や入札方式にする訳には
  いきません。売る側は値段をつけなければいけないのです。
  そして、その物件を欲しいという人が、妥当な価格と思えばそのまま
  価格が確定し、価格が高いと思えば交渉し、売主と買主の妥協点が
  価格として確定するのです。
  
  では、ホームページや情報誌で調べる場合、価格の妥当性を
  判断するにはどうすればよいのか。
  
  不動産屋に相談すると、よく相場などという言葉が出てきますが
  相場とは何でしょうか？常に一回限りの一対一の取引の中で
  今までの経験から判断される基準でしかないのです。
  これから購入する価格としてはどうなの？と考えたとき、
  その妥当性を判断するのは自分しかいないのです。
  
  ですから、検討を始める前に自分に合った物件とはどのような
  物件で、上限金額はいくらなのかを決めておく必要があります。
  
  多くの人はローンを利用して住宅を購入されますが、情報誌な
  どに載っている価格をみて、月々の支払いを予測できますか？
  
  月いくらまで負担できるのかを、まず明確にし、その金額で
  買える価格とはいったいいくらになるのか。
  
  最低限これくらいは把握してから、家を探しましょう。
  
  私がまだマンション販売業者で新築分譲マンションを販売して
  いたころ、年収の８倍近い金額のマンションを販売したことが
  あります。その方の世帯年収は、４００万未満です。
  
  ローン審査を通した銀行も銀行ですが、今から思うと無責任な事を
  してしまったと思います。
  まだ、私が不動産業に携わって、半年も経たない新米の頃の話です。
  
  と、いかにもベテランのように話していますが、まだまだ私など業界では
  駆け出しの若造ですｗ
  
  その頃私は、デベロッパーやハウスメーカーの言うことは正しいと、信じて
  疑いませんでした。
  
  家を買わないことは不幸な事で、持家を持たせてあげることこそ
  お客様のためであると信じていました。
  
  そのお客様は、モデルルームを見て、私からの説明を受けてから
  物件が欲しくてたまらなくなり、多額の負債を抱えることよりも
  ローンが通らなくて買えなくなることを心配していました。
  
  物件から検討を始めると、それが適正価格であるかどうかでは
  なく、どうすれば買えるのかへと変わっていきます。
  
  欲しいという欲求が生まれると、どうにかして手に入れたくなる。
  さらに、その欲求を煽っていくのが営業の仕事です。
  
  あらかじめ、自分の上限価格を決めて、物件の内容を見てから
  妥当性を判断するようにしていれば、このようなﾑﾁｬなローンは
  組まなかったでしょうし、私ごときの営業トークくらい簡単に
  跳ね返せたはずです。
  
  今の私であれば、妥協させるのではなく、長期的な視点から
  もっと違った形で住宅の購入プランを提案できたでしょう。
  
  新築の分譲マンション販売を経験し、現在は中古物件を中心に
  扱っている私の経験から行くと、新築も中古も物件で生活は
  大きく左右されませんが、ローンは生活に大きな影響を与えます。
  
  現金で買う人以外は、物件の価格=ローンの返済月額が
  自分の生活の中で余裕を持って返済できるかどうかという
  基準となる適正価格を持ちましょう。
  
  そのためには、何度も言うように信頼できる不動産屋の兄ちゃんと
  仲良くなって、アドバイスをしてもらうことです。
  不動産情報誌に書いてある内容を電話で伝えれば、その場で計算して
  教えてくれるはずです。
  
  不動産の営業マンなら資金計算くらい、電卓一つで出来ますから。