福岡の住まい探し＆相談＠不動産屋にハメられるなｗ

現役不動産営業マンが、真に消費者の立場に立った販売活動を目指して活動するブログです。住まい選びで失敗しないために、営業マンの言葉を信じてはいけません。既に買った人は読まないほうがいいかも（汗

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福岡市周辺で住宅を購入しようとしている人に、不動産屋としてではなく購入者の立場に立った住まい探しの参考になるような情報を掲載していきたいと思います。このブログは販売を目的としておりません。当ブログ紹介した物件に関してはのお問合せは、取り扱っている会社をメールにてお知らせしますので直接お問合せください。相談には私に出来る範囲で、お応えしたいと思っております。ただし、営利目的で運営しているブログではありませんので、お応えできないことがあることもご了承ください。

Author:住まい相談＠福岡
１０年以上の単身赴任期間を終えて、福岡の不動産屋で一から再スタートを切った不動産営業マンのたわ言です。

住まい相談＠福岡と連絡をとりたい

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福岡市中央区　中古マンションを見てきました。

さてさて、前回から引き続いて、知り合いのマンション探し後編です。

前編はコチラ⇒「福岡市東区　新築分譲マンションを見てきました。」

さてさて、地図を忘れて出かけたので近くのコインパーキングに止めて
お目当ての物件を探します。

この物件は清川３丁目にあるという。

ちなみに清川３丁目はこんな所。

天神から渡辺通りを南へ、日赤通りに変わります。
この道をまっすぐ北上すると、天神です。少し見えてますか？

更に、南側は百年橋通り

まっすぐ行くと博多駅方面へいけます。

共に、歩いて２０数分くらいでしょうか？
ちなみに、キャナルシティへも中洲へも行けます。
歩くと少し遠いので、自転車があれば福岡市の繁華街と
ビジネス街へのアクセスは非常に良好です。

2007/11/28/ 21:59　＠福岡が選ぶ注目物件！ / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP

福岡市東区　新築分譲マンションを見てきました。

マンション購入を検討中の知人というか、ちょっとした知り合いから
お勧めの物件を教えて欲しいとの電話が先週ありまして・・・

お人好しの私は、休みであるにも関わらず無償で物件探し。
その中で、気になった物件を新築と中古のマンションを２物件、
見に行ってきました。

私の勤める会社は、仲介を基本的に禁止しているので
仕事としてではなく、このような依頼があって、自社で
販売できる物件がなければ個人的に休日動くしかない
のです。報酬は頂きません・・・まあ、焼き鳥くらい奢って
もらいますがｗ

当然、会社のお客さんにはしません、個人的な知り合い
だけです。

そんなこんなで、場所の希望を聞いて、予算はお任せ
いただいて、彼の年収と家族構成や子供の年齢から
考慮して予算を決め、仕事が終わってから探しておいた
物件のうち、新築マンションがこれ。

「ベイパークタワーズ福岡」

マンションは広いに越したことは無い。
買物便利で、静かな住環境と博多、天神へのアクセスの
良さを考えて探してみた。

福岡は電車ではなく、バスが中心なので・・・
まともな電車網が無いし；；

そこで選んだのが、このマンションのAタイプ　３２４０万円。
角住戸１００㎡、３０坪を越えるゆとりの広さ。

更に売主は「住友不動産」あの「東京建物」そして、福岡の雄
キャナルシティなどで有名な「福岡地所」。
さらに、設計には六本木ヒルズのケヤキ坂コンプレックスや
NTT東日本の新宿本社ビル他、豊富な実績を持つ
「山下設計」。施工は「さとうべネック」。

いやいや、地場のデベロッパーが造るそこらのマンションとは
モノが違うということが、ホームページを見ただけで解かります。

ある程度マンションの販売をしていると、デベロッパーや
施工会社でモノの良し悪しの判断がつきます。
ホームページと資料だけで十分。
後は、物件のことよりも、現地を良く見る事です。

この物件を諸費用コミで、３０００万に収められないか交渉を
してみようと思った次第なのですよ。
竣工からもうスグ一年、ある程度価格交渉が出来る
可能性ｱﾘと思ったのですがどうでしょう？

物件価格を２８００万まで交渉できれば、坪単価９３万ﾁｮｲ
バスとはいえ、３０分以内で博多、天神両方へアクセスできる
この立地で、モノは間違いないし、広さも１００㎡でこの価格なら
プロが薦める物件として恥ずかしくないはず・・・ﾀﾌﾞﾝ

ただし、販売が好調なら、当然価格交渉は出来ません。
ですから、販売状況などもズバリ聞いてみようと思って
いたわけです。

、販売状況などについては、本当のことを話してくれない
かもしれませんが、私も大手販売代理会社にいましたので
ある程度相手の手の内がわっているからこそ成り立つ会話も
あるのです。
発せられた言葉ではなく、ニュアンスってやつですかｗ

ですから、この物件が値引きできると言う訳ではありませんので
誤解しないで下さいね。

ちなみに、私が車で下道を使って、天神交差点まで約２０分でした。
平日の午後３時頃の実測です。
博多駅であれば、もう少し早く到着できると思います。

あとは現地周辺の環境ですが・・・スグ横にはイオンが！！
しかも、デカい！
専門店街が充実した、いわゆるショッピングコンプレックス
というやつですね。
買物に不便することはなさそうです。
病院もたくさん近くにあるし、公園もあちこちに。
しかも、公園がデカい！

シーサイドなので、海が目の前なのも気に入りました。
少々風が強いのが難点ですが。

予算の都合もあり、これくらいが限界ｷﾞﾘｷﾞﾘではないかと考えて
広さと住環境を優先し、この物件を選んでみました。
便利さを追求すると、どうしても坪単価があがるので・・・

ということで、レポート開始

2007/11/28/ 20:32　＠福岡が選ぶ注目物件！ / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP

強制執行

知人から突然「個人的にお願いがあるので、時間と
現金を少し用意して家に来てくれ」との電話が・・・

まあ、面倒くさいことに巻き込まれなければ良いが・・・
などと思いながら、約束の時間にお宅訪問。

しばらくして、裁判所の執行官と名乗る男と、同業者
らしき男が数人。
それと、設備工事業者らしき作業服の男たちがやってきた。

なんと、借金のかたに動産を差し押さえる強制執行を
行うというではないかｗｗｗ

おまけに、債権者がセリの相手として登場ｗ
いや、全く聞かされてなかったし・・・あははｗ

とつぜん差し押さえ物件の目録がでてきて、その同業者
らしき男たちとセリがスタート。

ようは、私がその物件を競り落して、後で私から買い戻す
腹だったらしいが、あっけなく予算オーバー。
力及ばず・・・なんだか申し訳ない気分になる。

ってか、相手が完全に戦闘モード。
金額ではなく、何が何でも競り落すつもりのようだ。
俺みたいな貧乏営業マンが叶う相手じゃね～よｗ

てか、債権者が直接差し押さえ物件を買っていくなんて
ありえない話。
しかも、金融屋でも銀行でもなく、不動産屋とは・・・

何があったのか、知人との今後の付き合いもあり
聞きたく無いので、当たり障りのない世間話を
相手方としていたのだが、この男よほど恨みをかって
いるらしい。

クーラーを外し、ソファーを運び・・・次々と運び出される
家財道具たち。

不動産の仕事をしていると、見たくない場面にでくわす
事も多いのです。

不動産の話とは全く関係のない話だが、改めて借金の
怖さを知った一日でした。

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2007/11/26/ 23:25　不動産営業マンのぼやき / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP

建築条件付土地売買に関わる注意点

最近、住宅情報誌や広告などでよく見かける「建築条件付土地」

フリープランで家を立てられる等のキャッチフレーズに釣られて、
なんとなく「建売り」よりも良さそうな印象を買主に与えるために
最近は主流となっているようです。

しかし、実際には建売りとほとんど変わらないケースが多く、
トラブルが多い取引形態といえます。

なぜトラブルが多いのかというと

土地の売買契約と、建物の契約を同時に結ぶ場合が多いからです

プランも仕様も具体的に決まってないうちから建物の契約を
結ぶなど全く非常識というか、ありえない話なのですが、
土地の売買契約時に建物の契約を結ぶ業者が非常に多いのです。

また、建築条件付土地に限らず、あらかじめ建築プランを決めて
建物を販売する場合は、「建築確認」を受けてなければ、販売す
ることｶﾞ出来ません。

ですから、建築条件付土地を購入する場合は、まず土地だけで
売買契約を締結し、建物の打合せ、プランニングを行い、具体的
な建物が決定してから、建物の建築請負契約を締結するのが
本来の流れなのです。

この行為は、買主の無知を利用した、非常に悪質な行為であり、
絶対に両方の契約を同時に結んではいけません。

営業マンがもっともらしい事を言おうが、どんな事を言って来ようが
絶対にダメ！です。

では、なぜこのような事を業者が行うのかというと

建築条件付土地の売買契約には「停止条件」があるからなのです。

停止条件とは、その条件が満たされなければ契約が有効にならない
という条件のことです。

で、建築条件付土地には
「売買契約締結後、３ヶ月以内に建築請負契約を締結する」
という停止条件がついているのです。

つまり、土地の売買契約を結んだ後、建築請負契約が締結されて
はじめて最初の土地売買契約が有効になるということ。
建築プランの打合せで３ヶ月以内に契約を締結できない場合、
土地の売買契約は存在しなかったことになってしまうのです。

白紙解約などの、契約の解除ではなく、契約自体が有効では
無くなるわけです。
ですから、手付金は無条件で返金されます。
契約自体が無かったことになるのですから・・・

そのために、業者は両方の契約を同時に結ぼうとするのです。
この行為は業者のエゴであり、買主の事を全く考えない悪質な
行為ですので、十分に注意してください。

本来、建築条件付土地の売買では、建築する家が決まっておらず
買主の自由なプランで家を建てられるはずです。

しかし、実際には制限されたプランと仕様の中から選択すること
が多いのです。
コレでは、建売と何も変わりません。

それどころか、仕様変更や、設計変更時に多額な予算が必要となり、
思った以上に高額な追加工事代金がかかった場合や、満足いく建物の
プランが出来なかった時等に、解約トラブルとなる可能性があります。

なぜこのような事を書いたかというと、ちょうど私の知人から
「建築条件付の土地を買ったが、プランが気に入らないので
解約できるのか？」という問合せがあったからです。

この記事を読んだ方で、建築条件付土地を購入する方は
くれぐれも注意して、建物と土地は全く別の物として考え
絶対に土地の売買契約を先に結ぶようにしてください。

もし、建物代金も記入されている契約書が出てきたら・・・
営業が何を言おうと、そのような業者から買うべきでは
ありません。

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2007/11/25/ 22:35　新築一戸建て / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP

住宅ローンを選ぶ時期

住宅を購入されるほとんどの方が、契約時に営業から提案された
住宅ローンを利用されていると思います。

しかし、場合によっては契約から、借入まで半年いや、１年以上の
間が空くことも珍しくないと思います。

ですから、実際の借入までの期間が長い場合は、契約時にローンを
決めてしまうことに大きなリスクがあります。

半年もあれば、住宅ローン商品の条件自体が変わってしまうことも
十分考えられますし、他の金融機関からもっと有利な住宅ローン
商品が出てくることも考えられます。

ですから、住宅ローン商品の決定は、審査期間などによって多少は
前後しますがおおむね一ヶ月前くらいに決定するのが良いのではな
いかと思います。
（上記はあくまでも目安なので、審査を含めた申込みから融資実行までの
期間を必ず金融機関に確認してください。）

特に、売買契約書にローン商品を明記する箇所があった場合、
そこはあえて「住宅ローン」とだけ記入してもらいましょう。
どうしても、明記しなければならないときは、契約後に変更し決定できる
事を営業側に書面で合意してもらうのがベストです。

うっかり、金融機関名やローン商品を明記してしまうと、それ以外の
ローンを利用した場合に、ローン特約が適用されない可能性があり
ますので、注意してください。

極稀にですが、ローン特約自体が無い契約書があったりもします。
この場合は、必ず、ローン特約を明記してもらうようにしましょう。

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2007/11/21/ 16:40　住宅ローンの事 / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP

住宅ローンに頭金は必要か？

当然、頭金はあったほうが良いです。

借り入れ額を少しでも減らすことが、将来のリスクを回避する
最も良い方法ですから。

しかし、必要か？

といわれると、必ずしもそうではありません。

実際に、頭金無しで、諸費用も借り入れ、更には必要な電化製品や
カーテンの購入資金と引越し費用まで借り入れできるローン商品も
ありますので、ほとんど現金を必要とせず購入することも出来ます。

また、頭金を支払うために、家賃を払いながら貯蓄をするのであれば
頭金無しでローンを組んで、返済をしながら貯蓄をし、早い段階で
繰り上げ返済をするというのも、有効であると思います。

ただ、購入の際には、手付金が必要となります。

いくら必要か？というと、物件価格の５％以上とか、１０万円で良い
などなど、その業者によってさまざまです。

未竣工で分譲中のマンションなどでは、最初に小額の手付金を払い
その後、分割で中間金として支払い、１割程度の金額まで達したところで
手付金額を変更し、契約をやりなおす事もあります。

それよりも重要なことは、月々の返済額。

余裕を持って返済できる金額に設定しましょう。
そのことさえ守っていれば、頭金無しでローンを組むことは
決して悪いことではありません。
営業に提案された資金計画ではなく、自分自身でたてた
資金計画がしっかりしていれば、むしろ良いことかもしれ
ません。

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2007/11/21/ 15:54　住宅ローンの事 / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP

立派な家より、堅実な家を

今日、会社に一本の電話が入った。

先日、買い取った家の持ち主からだ。

１４年前に購入した家を、事情があって手放すことになった。

媒介で売ればもっと高額で売れただろうに、急いで現金化
したいとのことで、買い取った物件。

電話の内容は、引越し先として賃貸物件を斡旋して欲しい
との事。

早速、賃貸担当に取り次いで、賃貸物件を紹介することに
なったらしい。

１２０坪の土地と、４８坪の家から、１８坪３ＬＤＫの賃貸マンションへと
引越しすることになったこの家族。
仕事がうまく行かず、ローンを返済できなくなったとの事だが
なんとも複雑な気持ちになる。

私の仕事は、念願のマイホームを購入するときと、訳があって
手放すことになったときの両方に立ち会う仕事。

私が販売する人には、このような顛末になってほしくない。

新築だけを扱っていたときには、こんな感情を持ったことは
なかったが、両方を知ったからこそ、これから家を買う人に
アドバイスできることがあると思う。

まず、言える事は、借り入れ限度額一杯でローンを組まないこと。

最近では、奥様のパート収入まで合算して、借り入れ額を算定
することがよくある。
気に入った物件があると、どうしても欲しくなり、どうすれば買える
かを、考えてしまう人が多い。

「私はいくらまで借りれますか？」
という質問が、非常に多いのです。

しかし、借りれる金額よりも大切なのは、いくらなら余裕を持って
返していけるのか。
そこから、購入金額を考えましょう。
当然、補助的な収入はあてにせずに。

住宅ローンの事前審査の際、パート合算でｷﾞﾘｷﾞﾘ承認がおりたと
報告したときに、笑顔で喜ぶ人を何人も見てきました。

しかし、パート収入はあくまでも補助的な収入であり、ローン返
済額を考える際に除外して検討するべきではなかろうか。

家を買うということは、モノを買うこととは全く違います。
家は所詮、屋根と壁に囲まれた空間。

そこで営まれる生活の豊かさ、そして、その生活を継続させる
ことこそが、最も大切なのです。

最近の低金利や税制優遇などを口実に、販売側は巧みな
営業トークで煽ってきます。

しかし、そんな物は一時のまやかし。

家を買うときは「良い家を買う」とか「少しでも得をしたい」など
考えずに、将来の不測の事態に対応できる余力を残すことを
第一に考えて金額を検討して欲しい。

2007/11/18/ 21:17　不動産営業マンのぼやき / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP

健康住宅ってなに？

先日、築浅の戸建物件のチラシへの反響があり、
このような質問をされた。

「この家は健康住宅ですか？」

えっ？？

そもそも、健康住宅ってなんなのであろうか？

またまた、素人をハメ込むための、建築屋さんお得意の
新しいキャッチフレーズなのだろうか。

ここ数年、健康住宅を謳うメーカーが増えてきたり、
健康住宅○○などという団体が出来たりしている。

しかし、健康住宅とはこういう物という定義が
業界にはありません。

ですから、チョッとした換気システムをつけただけで健康住宅
などと嘯いている家もあったり、ペアガラスで結露を防いで
健康住宅とか・・・

建材に無垢材を使って、自然素材を使ったバリアフリーだから
健康住宅とか・・・全く線引きが出来ていません。

住宅業界に限らず、人は目新しいものに惹かれる性質が
あります。

ダイエット法など、その最たるものでしょう。

ですから、目新しい言葉を使えば何か新鮮な感じがする。

自分の感覚で家を選ばずに、実際に何がどうなのかを
理論立てて検証し、必要であれば専門化のアドバイスを
うけて購入するべき住宅を選ぶ必要があります。

住宅の広告や、テレビなどのマスコミの言葉を鵜呑みに
しないようにしましょう。

住宅メーカーはマスコミの有力なスポンサーです。
タダで見ている人よりも、広告費を払ってくれるスポンサーを
大切にすることはあたりまえ。

ですから、マスコミも中立ではないのです。

で、健康住宅って具体的にどういう家なんでしょう。

私にもワカリマセン。

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2007/11/16/ 23:38　新築一戸建て / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP

マンションの管理費と修繕積立金は、上がると思って間違いない！

中古マンションって、管理費と修繕積立金が高い物件が多いのです。

そう、過去の管理組合の総会議事録などを見ることが多いのですが
何度か値上げをしているケースが多い。

ってか、私が扱う物件はほぼ全て値上げをしている。

特に、金額が高くなる傾向があるのが、小規模マンション。
総戸数２０戸以下のマンションで、専有面積６０㎡弱なのに
合わせて３万円近くになる物件もある。

それでも足りずに、大規模修繕の際には、追加で分割徴収などという
ことも珍しくない。

新しくマンションを購入する際は、現在の月間の支払い額よりも、
負担が重くなると考えて、住宅ローンの返済額を考えて欲しい。

こんなことをモデルルームの営業マンに質問しても、上がるかもしれませんが
長期修繕計画で、出来るだけ上がらないように計算しています。

等という答えが返ってくる。

しかし、彼らにこのことを聞いても無駄である。

私は新築マンション販売代理会社から、不動産販売の道に入ったので
現在でも、そのころの営業マンとの付き合いがあり良くわかる。

実際、同じ不動産業でも、新築分譲マンションの販売と、仲介業者と
私のような仕入れ販売業者は全く違う。
まだ、仕入れ販売業者と仲介業者は、仕入れ販売業者も買換えなど
で専任媒介を受けたり、所有物件を仲介業者に売ってもらうことも
あるので共通点も多いが、新築マンション販売だけは、閉鎖的で
特殊な世界なのだ。

新築マンションの営業マンに、将来的な修繕の話など理解できる
訳がない。

なぜなら、彼らは修繕が必要になったマンションなど、扱ったことも
ないし、管理組合の議事録など見たこともない営業マンがほとんど
であるのだから。

新築マンションの営業マンは、新築物件を売るまでが仕事。
一つの現場が終われば、また次の新築を売るだけ。

その後、買った人がどうなろうが、知る由もないのだから・・・

現在の購入時における月の支払い総額は、将来的に必ず上がる
と考えて、余裕を持たせておきましょう。

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2007/11/16/ 22:43　分譲マンション虎の巻 / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP

住宅の将来的な資産価値

私は資産価値よりも、そこで営まれる生活が大事だと
ブログで何度も書いてきました。

しかし、ライフプランのなかで、老後資金の捻出など
将来的に売却を予定して住宅を購入される場合、
やはり、いくらで売れるのか？ということも前提で
考える必要があります。

まず、売却時に早く、出来るだけ高く売れる物件を
買うとなると、立地がほとんど全てとなるでしょう。

実際に、東京都内の人気地域になると、築３０年を
越えるような物件でも、数千万円で簡単に売れます。

では、マンションと戸建ではどっちが良いのか？
当然、土地のある戸建です。
または、市内中心部の人気のある地域にありながら、
古い物件であるために容積率に余裕のあるマンション。

容積率に余裕があれば、立て替えの際、全体の戸数を増やし
新規分譲をすることによって、建築費を捻出でき、場合によっては
利益を出すことが出来ます。

実際に、立替でうまく行っているケースは、立て替え時に戸数を
増やして新規分譲とセットになっている事がほとんどです。
そうなれば、転売は容積率に余裕の無いマンションに比べて
圧倒的に有利になります。

では、将来的に売れやすい（資産価値の高い）住宅に順位をつけると。

１位　市内中心部で人気のある地域、あるいはその近隣の新築戸建
２位　市内中心部で人気のある地域、あるいはその近隣の　中古戸建
３位　市内中心部で人気のある地域で、容積率に余裕のある中古マンション
４位　市内中心部で人気のある地域の、新築マンション

私は上記のような順位になると思うのですが、どうでしょう？

ちなみに、新築分譲マンションと比較的新しい中古戸建は
中心部のオフィス街や、商業地域で無い限り、ほぼ同じ
くらいの価格になる場合が多いです。
土地の面積にもよりますが・・・

ですから、新築マンションを買うなら、中古戸建も同時に探す
事をお勧めします。あくまでも、将来の売却を考える場合です。

自分が生きている間だけ住めればいいというのであれば、マンションと
戸建の居住性についてそれぞれ価値観の相違があると思いますので、
どちらでもお好きなほうをどうぞ。

間違っても郊外のマンションは買わないように。
家が将来的に余ることが確実であり、今後、郊外の住宅価格は
大幅に下落すると思います。
その中で、何を好き好んで郊外の中古マンションを購入するの
でしょうか？
将来的な資産価値は、相当に低いと思われます。

上記は、あくまでも将来の売却を考えた場合のことです。
住みつぶすつもりで、売ることを考えないのであれば、郊外には
郊外の良さがあります。価格が安いので、生活に回せる資金が
増え、資金的に余裕のある生活が出来る。静かで、自然が多いなど。

この記事は、あくまでも参考になればと思い、私の考えを述べた
モノですので、あしからず。

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2007/11/14/ 23:25　住宅購入の前に / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP

福岡市南区　築浅中古マンション

さてさて、南区で築年数の浅い中古マンションが入り
ましたので、早速行ってまいりました

その名は「レイクヒルズ野多目Ⅱ番館」

レイクヒルズは、数棟のマンション群からなる、一つの
街のようになっています。
マンション群を抜けると、よくある新興住宅街。

まず入り口。

このスーパーがレイクヒルズの入り口です。

その後ろに写っている白っぽいマンションが、今回の物件。

近づいてみると

ゴミ庫の清掃状況は、とっても良好。

この地域って以前は道が狭く、渋滞が多いため車でのアクセスは
良くなかったのですが、今は高速道路の整備と新しい道が出来つつ
あり、完成すれば天神、博多方面また、高速を使って九州自動車道まで
ストレス無くアクセスできそうです。

現在の状況はこんな感じ。

一部区間は開通していますが、ここは下道を工事中です。

2007/11/14/ 16:27　福岡市南区の中古マンション / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP

金利の大幅上昇は無い！とおもう・・・

この低金利の今がチャンスです！

と、金利の推移表や、金利が上がった場合の比較表などを
使って、購入を煽る営業マンがここ数年目に付く。

しかし、本当に金利は上がるのか？

少なくとも、ここ３年くらいは金利の上昇は考えられないと
私は思う。

なぜなら、日本の景気を牽引している輸出産業であるが、
つい先日、アメリカがドルの利下げを連続して行った。

これを発端に、円高が進み、輸出産業への影響を懸念して
株安となった。

まあ、株安はそれだけが原因ではないと思うのですが、残念
ながら、私は経済の専門家ではないのでご容赦願いたい。

話は戻って、円の利上げを行うとどうなるだろう？
と考えたときに、更なる円高を引き起こしかねない利上げは
出来ないと思う。

また、そもそも利上げというのは、景気が過熱しインフレを
起こすリスクを回避するために行われる物。

つまり、景気が良くなるとお金を使う人や企業が増え、高額な
取引が活発に行われるようになる。
そうなると、借り入れが増え、お金の流通量が増え、物価が高騰
つまり、インフレとなる。
そこで、利上げを行うことによって、借り入れを抑制し、お金の流通量を
セーブしようというのが、利上げの一般的な理由である。

しかしながら、現在の状況を考えると、依然として輸出産業に依存し
少子高齢化などで内需の拡大が見込めない日本において、円高は
利点はあるにしても、全体で見ると歓迎できる事ではないのでは
なかろうか・・・

アメリカの経済が先行き不透明な現状において、日本が先行して
金利を引き上げるとは思えない。

すなわち、ここ数年は現在の低金利が続くと思うのだが・・・どうだろう？

金利を理由に、今が買い時だという営業トークは信憑性がありません。
くれぐれも、注意しましょう。

それどころか、現在の地価の高騰と、住宅の販売不振。
新築価格が来年あたりから、大きく下がり始める可能性が高いです。

急激な人口減少は始まったばかりです。
今が買い時などと言う事はありません。

金利を理由とした「今が買い時論」は根拠がありませんので
惑わされないように注意しましょう。

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2007/11/14/ 15:05　住宅ローンの事 / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP

今の家は高すぎる。

以前、お世話になった某ハウスメーカーの元所長と久しぶりに
あう機会があったので、簡単に近況報告などをしてみた。

彼は、家があまりにも売れないために、仲介会社へ転職を
していた。

大手ハウスメーカーで、６００万くらいの安定収入を捨て
地元の不動産会社へ転職していたのだ。

手取りは、月２０万を切ると言う・・・

いくら歩合制とはいえ、仲介業も厳しい状況にあるなかで
なぜこのような転職をしたのだろうか。

私がマンション販売代理会社を辞めた理由も

「あまりにも売れないから。」であるが・・・

そもそも、人口が今後４０年で３/４になろうかというのに、今の
新築ラッシュが異常なのである。

平成１９年１０月現在の日本人口は、約１億２６００万人。
これが、１億人を切るというのだから、東京都と大阪府の
全人口が２回消滅するくらいの人数である。

廻りにいる人の、４人に一人がいなくなる計算だ。

そう考えると、現在の住宅価格の高騰は異常とも思える。
低金利や住宅ローン減税を餌に、供給側に踊らされた
消費者がどれほど多いことか。

そう、彼らは建てなければ、会社を維持できないのであるから
どんな手を使ってでも建てて売り続ける。

マスコミや、各種専門家を使って、新築を買うことが最も良い
選択だと煽り続ける。

よほどの一等地でない限り、今後、家は確実に余る。
特に郊外では、顕著であろう。

郊外でちょっと便利なところでも、３０年後には過疎化が進み
地域人口の減少、バスや電車の本数が減り、店舗が減り
今の状況と一変しているかもしれない。

そんなところで数千万の家を購入し、３５年ものローンを背負う
くらいなら、少し中心部に近づいた所で同じ価格帯の中古住宅を
購入したほうがよいのではないかと言うのが、彼の言い分であった。

この点では私と彼の意見は、完全に一致する。

その場の雰囲気や、自分の思い込み。また、営業の巧みなトークに
踊らされずに、長期的な社会的な背景とそれに伴う住環境の変化も
よく考えて住宅選びをして欲しいと思う。

2007/11/14/ 14:44　不動産営業マンのぼやき / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP

「不動産に掘り出し物は無い」は嘘？

不動産に掘り出し物はない。

よく、情報サイトなどで書いてありますが、一般の人の目に
触れる前に売れてしまう物件はあります。

確かに、不動産の場合、全ての人にとって良い物件というのは
ありませんが、明らかに安い物件や、なかなか物件が出ない
場所で突然売りに出る物件はあります。

ただ、このような物件は、広告やチラシに載る前に売れてしまう
のが一般的なので、サイトや情報誌で見つけることは出来ない
でしょう。

また、情報誌や広告で見たときには、既に売れています。

なぜこのような事が起きるかというと、広告原稿の出稿と
実際に発行されるまでに時間差があるからです。

また、私は現在、不動産の仕入れ販売業者で勤務している
のですが、仕入れの交渉段階から販売の営業は始まります。

本当に早く売れる物件であれば、仕入れ前の段階である程度
買い手が決まっていることもあります。

営業マンは事前に仕入れ物件の情報がもたらせれ、コレは売れる
と思ったら、他の営業マンに売られる前に自分で売りたいわけです。

ですから、自分と付き合いのある顧客にたいして、近々○○地域で
こういった物件が入りますので、一度見てみませんか？

と、いっせいに営業を始めます。

事前に希望地域と予算などを、営業に伝えて情報を
下さいと言っておかないと、こういった物件は買えません。

また、営業の中でも付き合いの度合いで優先順位がありますから、
家を買おうと思うなら、不動産の営業マンと仲良くしておきましょう。

買った後もイロイロと面倒を見てくれるので、損は無いと思いますよ。

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2007/11/12/ 22:52　住宅購入の前に / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP

マンション買ったらお金がもらえる？？

マンションを買うと、キャッシュバック！

嘘のような本当の話がありました。

そう、私がまだ新築分譲マンションの販売代理会社にいた
ころのお話。

最高で、６００万までキャッシュバックを謳ったことがあります。

当然チラシなどでも告知するのですが、新聞折込や広告では
なく「激チラ」とか「爆チラ」というチラシに書いてあります。

激チラとは、広告予算が無くなってきて、折込や広告が減って
来たときに、営業マンが自分で作成してポスティングするチラシ
のことです。

カラーの綺麗なものではなく、一色または二色で輪転機で印刷
されたみすぼらしいチラシですので、見落としている人も多いかも
しれません。

はっきり言って、コピーより汚いし、触ると手が汚れるｗ

また、他社の物件を契約し、手付金を払っている状態で
どうしても買いたいとお願いすれば、解約時に流してしまう
手付金をキャッシュバックしてくれることもあります。

私は、完売間近の物件などでよく使っていました。

また、売主から来る値引き枠の中で、値引き額を減らして残った
分をキャッシュバックする。

例えば、５００万の値引き枠があれば、３００万を値引きして
２００万をキャッシュバックというような事もあります。

こういったことも、知っているのと知らないのとでは大きく違うと
おもいませんか？

マンションの販売には、みなさんが知らない世界がたくさん
あるのです。

購入の際には、そう言った事情に詳しい人に付き添いを
お願いするか、事前に相談してみましょう。

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2007/11/12/ 22:33　分譲マンション虎の巻 / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP

マンション購入ズバリ聞くわよ！　中古と新築どっちがいいの？

ズバリお答えすると

お金に余裕のある人は新築でも中古でも、どっちでも
お好きなほうをお選びください。

購入に勇気が必要なひとは、中古をお勧めします。

まあ、最近は住宅性能評価だとか、耐震構造だとか
あれやこれやと、最新の設備や構造をうたい文句に
各デベロッパーが凌ぎを削っています。

逆を返せば、何かしら目新しい物を打ち出さないと
売れない訳です。

中には法的に義務付けられてつけてるだけなのに、
さも特別な設備のように書いてみたり。
２４時間換気システム（業者によって呼び方が違うかも）
なんて、必ずパンフレットに書いてますが、まさにそうです。

耐震構造だからなに？
何とかボイドスラブで梁がでない？
けど、梁がないと遮音性能が下がるので、少々スラブ圧を
厚くしたところで大して変わらないのでは？
よく遮音等級でLL-45と書いてあります。

いちど営業マンにLHの等級は？
と聞いてみてください。
答えに詰まるはずです。

LL（軽量衝撃音）の等級よりも、LH（重量衝撃音）のほうが
遥かに重要です。LL等級なんて、絨毯で劇的に下げられます。

５年も経てば、また新しい不安を煽ったりして、さも
自分の建物は最新の設備でその不安を払拭します。

なんてキャッチフレーズが並んでいることでしょう。

そんなことよりも、マンションで生活していくうえで最も重要な
ことは、居住後の管理の問題です。

実際、マンションの建て替えというものが事実上不可能に
近い現状において、いかに長く快適に住めるかがマンションの
最も重要な要素であると思います。

「マンションは管理を買え」
とよく言われるように、その後の管理のほうが遥かに重要です。

実際に、築１０年以内のものから、築３０年前後の物件まで
数多く見てきましたが、同じ築年数でも大きな差が出ます。

本当に、劇的というか驚くほど違います。

中には、将来的な高齢化に備えて、マンション内で対策室を
設け、ゴーストタウン化を防ぐための熱心な会合を定期的に
行っているマンションもありました。

地震保険に入っていたために、福岡西方沖地震の際
非常にスピーディーかつ、スムーズに建物の点検を
行ったマンションもありました。

結果、補修が必要な箇所はありませんでしたが、もし
補修が必要となっていたとしても、いち早く対応できた
でしょう。

このマンションが築１３年

また、管理会社に任せず、管理組合が必要な業者と個別
契約することによって、しっかりとした自治と管理を行いながら
コストを下げて、十分な修繕資金を用意しているところもあります。
管理人も常駐し、なによりも管理組合の活動が非常に
活発で、会計報告書なども普通のマンションとは比べ
ものにならないくらい、しっかりとした物がありました。
マンションの自治が非常にうまく行われている、良い例として
私も勉強になりました。

で、中古マンションですが。
築１０年未満の築浅のマンションが、最近人気のようですが
あえて１２～１５年くらいのマンションが良いのではないかと
私は思います。

大規模修繕も一度くらいは経験していますし、共用部。
特に植栽や駐輪場を見れば、住民のモラルや管理の
状況があるていど推測できます。

また、管理組合でどんなことが問題になったのか、議事録や
各年度ごとの会計報告を見れるなど、本当に長く住みやすい
マンションなのかどうかを判断する材料に事欠きません。

さらに、１０年を過ぎると周辺の新築相場に比べて、半額近い
金額になっていることもあります。
実際、福岡でそれほど不便ではない、管理状況も良好な
マンションでありました。

また、新築マンションを購入する金額であれば、同じ地域内でも
よほど中心部でない限り、築年数の浅い中古戸建が買えます。

所詮、住居というものは、屋根と壁に囲まれた空間でしか
ありません。

立派な屋根と、豪華な壁よりも、その空間の中で営まれる
生活の豊かさのほうが価値があると思いませんか？

新築を検討している人がこの記事を読んだら、ぜひ一度
中古も含めて検討してみてください。

良い物件とイマイチな物件。見た目ではなく、よく目を凝らさ
ないと見えないところに大きな差が潜んでいます。

管理などは、その最たるものです。

それでも新築がいいということになれば、その物件にしかない
なにか大きなメリットがあるのでしょう。

人生を左右する大きな負債を背負います、自分自身の思い込み
や、主観にとらわれず広い視野をもって検討しましょう。

実際、私たちが仕入れる物件の多くは、ローン破綻して
競売にかけられた物件なのですから・・・

2007/11/10/ 00:33　分譲マンション虎の巻 / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP

出来るだけ安く、良い家を買いたい

やっぱり、夢のマイホーム。

新築の戸建住宅を買うのが、当然ベストなのです。
注文建築で、便利な場所に住みたい。

少しでも理想に近づけるためには、土地の金額は
地域によってある程度の目安があるため、建物の
価格を落とさざるをえません。

しかし、安ければいいというものではなく、ある程度の
住宅としての性能と、設備は欲しい。

そこで、家を安く建てるにはどうすればいいのか？
ということになるのです。

ですが、はっきりいって、この質問を相談する所がありません。
例えば戸建の代表である、ハウスメーカーへ相談に行ってみます。

出てきた営業マンは、あなたの利益などそっちのけで、
キッチリと営業されます。
あなたに合った方法や、業者など紹介してくれません。

工務店に行っても同じで、キッチリ営業されます。

家を建てたいなんてカモがやって来るわけですから、
自分の所で建てたい。

よそを紹介して、そっちで建てられたら一円にもなり
ませんから。

「他社にとられるくらいなら、不安を煽るなりなんなり
して潰せ！どこでも建てさせず、家をかわせるな！」
なんて指示が、あたりまえのように上司から出ます。

取りきれないなら、潰せ！
私も何度こういって怒られたことか・・・

間違っても、こんなところへ相談に行けませんよね（汗

しかし、普通の生活の中で家を建てるなんて場面には
ほとんど出会わないですし、ネットも本も建築屋さんの
宣伝文句で溢れていて、まともな情報は希少です。

そこで、私が知る限りで提案できる最もベストな建築の
業者はズバリ！

建築設計士事務所！！

設計事務所でも、戸建はほとんどやっていない所もあるので
戸建の実績が豊富なところを探しましょう。

そこの設計士さんの家を見に行くのも、参考になります。

大体、戸建中心にやっている人は、自分の家も宣伝用に
自分で設計していることがよくあります。

ただ、ここで注意するのは、奇抜なデザインや、自分の
設計に対するこだわりの強すぎる人。

こういう人だと、自己満足に走りすぎて見た目は斬新でも、
住み安さや耐久性、維持していくうえで効率の悪い家が
出来てしまうかもしれません。

戸建建築で実績のある設計士さんがやっている建築設計事務所に
お願いするのがいいんじゃないかな～と思います。

そういうところは、工務店とも繋がりを持っていますから
最適な業者を手配して、チームで事にあたってくれます。

ハウスメーカーと言っても、実際に施工するのは提携している
地元の工務店です。

じゃあ、工務店に頼むのが一番安いのでは？
と思うのですが、施工の専門が多いため、間取りや設備など
住みやすさをプランニングするのが苦手な場合もあります。

ですから、建築設計士事務所に依頼するのが良いのではないかと
思うのです。

また、不動産の営業マンに、土地を買うから安くて良い
戸建業者を紹介してくれと頼むといいかもしれません。

中には、戸建分譲もやっている業者があり、当たり外れが
ありますが、そこは営業マンの人間性を見て判断してください。

こういう所でも、日頃から信頼できる不動産営業マンが知り合いに
いると、重宝します。

ハウスメーカーは一定品質で、外れはないかもしれません。
しかし、アレだけの広告費と営業マン。
また、社員を雇用して、支店や営業所を維持している。
その莫大な費用は、基本的に建築価格に入っている訳で
かなり、割高になっているはずです。

ですから、家を建てるなら地元で実績のある建築設計士事務所を
訪ねてみましょう。

ハウスメーカー並みの性能を持った住宅が、３割引きくらいの
値段で建つことも珍しくありません。

これなら、あこがれの注文住宅も手が届きやすくなるのでは？

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2007/11/08/ 23:35　新築一戸建て / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP

福岡市南区　ほのぼの中古マンションの情報をお伝えします。

福岡市南区の長住で、格安の中古マンション情報をお伝えします。

今回ご紹介するのは
「ライオンズマンション長住」

場所は「福岡市南区長住」
中心部に近いベッドタウンとして、比較的人気のある地域です。

ということで、早速見に行ってきました。

まずは長住のメインストリートから。

メインストリートはスーパーをはじめ、個人商店が立ち並ぶ商店街になってます。

散歩がてらお買物でき、特に日常の買物で不便はなさそうです。

外から人が集まる場所でなく、近所の人が集まる場所なので
なんとなくほのぼのしていませんか？

また少し北へ行くと・・・と言ってもほんとにスグなのですが
国道に出ることが出来、ロードサイドにさまざまな店舗が
並んでいます。
そのまま博多方面へも、天神方面へもアクセスは良好です。

で、まっすぐ歩いていくこと数分。
メインストリートから入ると、中はこんな感じです。

戸建やマンションが共存している、閑静な住宅街。

更に、一区画越えるとこんな公園が。

写真がアレですがｗ　グランドなどもあるかなり大きな公園です。

そして物件に到着。
物件の概要は
間取り：２ＬＤＫ　専有面積：59.18㎡　RC５階建て（EV有）の３階中住戸
築年月：１９８３年４月　総戸数１４戸　残念ながらペットは飼えません。
販売価格：６９０万円　管理費：15,300円　修繕積立金：11,840円
駐車場はありません。

駐輪場の状況、周辺の清掃状況や違法駐車の状況など、マンションだけでなく
周辺住民のモラルの高さが伺えます。

外壁はタイル張りなので、耐久性も高そうです。

で、目的の部屋へ

共用部の修繕工事中のため、養生がしてありますが
廊下も壁も築年数から考えるとかなり綺麗です。

管理状況も良さそうですね。
まあ、実績ある大京管理の物件ですから特に問題はないと思います。

ﾄﾞｷﾄﾞｷしながら室内へ

逆行光でとった為、写真は暗いですが実際はかなり明るい。
フラッシュ使えばよかった（汗

間取りは２ＬＤＫ。間取り図を見たときは、大丈夫かな？？
と思ったのですが、実際入ってみるとかなりの開放感です。

リビングの端からキッチン方向

あ、ブレてる；；
右側のドアから玄関へ、左はさっき正面にあった和室の入り口です。

気になるキッチンは

奥のドアはどこにも抜けられません。
何があるのかは・・・お楽しみということでｗ

風呂はユニットバス

うは、またブレてます；；

築年数は経っていますが、さすがライオンズマンションというところでしょうか。
間取りも廊下部分が少ない為、かなり広く感じます。
居住性は高いのではないでしょうか？

共用部の植栽や廊下、階段、エレベータなどよく手入れがなされていて
良好な管理体制が維持されていることが伺えます。

長住は、大きな団地と閑静な住宅街。
それと、近隣の商業施設が数多く点在し、バスの交通アクセスも良い。
また、中心部と程よい距離感というか、遠いわけではなく近すぎない。

そして、なんといっても開放的というか、なんとなくほのぼのした雰囲気が
魅力の街なんですね。

定年後、郊外や坂の多い戸建からの住み替えにはいい物件ではないでしょうか。
二人で生活するには、十分な広さです。

また、まだ子供が小さい新婚さんの最初の住まいにもお薦めです。

この物件は私が働いている会社が買い取った物件なので、売主になります。
仲介手数料がかからないので、少しは諸費用が安くなります。

この物件の詳しい間取りや、詳細のご質問はメールフォームから
お気軽にどうぞ。

メールはコチラから

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2007/11/07/ 19:56　福岡市南区の中古マンション / TRACKBACK(0) / COMMENT(1) / PAGETOP

「住宅ローン」いくらまで借りれるの？

さて、あんまり私の考えばかり押し付けてもアレなので
たまには実務に役立つ事も書いてみます。

ってか、実務的なことを中心に、今後はやっていこうと思います。

「ローンをいくらまでなら借りられますか？」

最近といわず、よく質問される事です。

ローン審査などというと、大袈裟に聞こえますが至って簡単です。
各金融機関が定めている審査金利で計算し、月の返済額が
それぞれに定められた比率内に収まる金額。
あとは、勤続年数などでしょうか。

基本的に、同じ年収額で同じ金融機関に相談すれば、
借り入れの上限額は同じです。

どのような計算方法かというと、各金融機関によって定められた
審査金利と年収に占める返済額の比率（返済比率）によって
金額が決まります。

たとえば、年収４００万、現在の会社での勤続年数が４年という
男性が単独で借入を行う場合。
謀都市銀行で以下のような条件だったとします。

審査金利　３．９％（１０年固定の店頭金利）　返済比率３５％
勤続年数１年以上　

その結果
３５年ローンで借入できる限度額は・・・約２，６７０万円となります。

こんなことは、不動産屋さんに聞けば瞬時に計算してくれます。

あとは、借りる本人の他の借り入れ状況、勤続年数を条件に返済比率を
変えている金融機関もありますし、職業、業種などで減額していきます。

影響を与える要因で、よくあるのが自動車ローン。
自動車ローンがあると、その返済月額も含めて返済比率を制限内に
収める必要があるため、借り入れの限度額は当然減額されます。

しかし、ここで上記のサンプルの人が２８００万の借入をしたいと
希望したとします。

そう言われた営業マンは、最初と違う金融機関への相談を考えます。

謀地方銀行で以下の条件で融資を行う銀行が見つかったとします。

地方銀行　審査金利３．６％　返済比率４０％　勤続年数３年以上

この銀行では、勤続年数によって返済比率を優遇する制度があるようです。
実際、他県であった地方銀行の条件です。

すると、借り入れ限度額は３，１８１万円
すごい差が出てしまいましたｗ

お客様の自己資金がほとんどない場合、営業マンは後者の銀行への打診を
検討します。

前者であれば、諸費用を含めると多くの現金を必要としますが、後者であれば
諸費用を含めてローンを組むことが出来る可能性があり、自己資金はほとんど
必要ありません。

不動産の営業マンは、評論家や銀行員と比べて知識的な面では劣っている
と思いますが、実際にローンを利用するという運用に関しては高い専門性を
持っています。

知識面は、取引のある専門家に相談すますので、実際に借りる相談であれば
優れたコンサルティング能力を持っているのです。

よく自分でネットで調べるなどして、ローンを組もうという方がおられますが
信頼できる営業マンに相談するのが一番早いのです。

但し、実際に返済できる額と、借入できる額は違います。

収入額は同じでも、子供の人数等によって家計支出額はそれぞれ異なるでしょう。
ですから、家計簿を良く見直して、現在の支出額とローン返済が加わった支出額を
計算し、実際にいくら払えるかを考えましょう。

特に、短期固定ローンを組まれる方は、フラット３５などの金利になった場合の
返済額をよく計算してください。

また、繰上げ返済を行うことを前提に考えておられるなら、そこに貯蓄に回す
金額も支出として考える必要があります。

大切なことは、今と同じ程度の生活を維持できるかどうか。
少し我慢すればとか、この支出を減らせばなどと考えて計画すると、
ギリギリの計画となり、不測の事態に対応できません。

資金計画の中には、リスクに対する余力を残すことを忘れないように
しましょう。

短期固定１．６％で２８００万借りた場合、月の返済額は約８７，０００円。
しかし、固定間終了後２．０％になると、約９２，０００円。
２．５％になると、１０万円を超えます。

過去３０年の住宅ローン金利を見ると、２．５％以上なんて、あたり前なのです。
５％を超えている時期もあったくらいですから・・・

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2007/11/07/ 17:10　住宅ローンの事 / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP

住宅ローンを組む前に、考えておくべき事。

最近、新築を購入される方の多くは、自己資金をほとんど
用意されていない方が多いような気がします。

また、年齢も２５歳～３０歳くらいの新婚家庭。
子供が生まれたばかりという方が増えてきました。

中には、結婚予定なので結婚前から新居探しという方も
おられます。

昨年くらいまでは、３０台で１割～２割程度の自己資金を用意
されている方が多かったように思うのですが、気のせいでしょうか。

昨今の新築の住宅ブームに乗って、買い一巡というところでしょうか。

この低金利と、ハウスメーカーやマンションデベロッパーの過剰な
広告などによって、市場を先取りしてしまっているように感じます。

将来、どのように生活状況が変わるか解からないのに、３５年ものローンを
社会に出て間もない若者が背負ってしまうというリスクを考えてください。

確かに、住宅ローンは若い時期に組むメリットもあります。
定年前にローンが終了し、老後に備える時間的な余裕もできますし、
繰り上げ返済も含めたコントロールがしやすいですから。

しかし、逆に言えば転職や失業、家族（子供）の増加など、
生活状況の変化というリスクも多く潜んでいます。

また、住宅ローンに縛られて、チャレンジすることが出来なくなり、
自分の能力や可能性を埋もれさせてしまうかもしれません。

恥ずかしながら、私も転職回数は非常に多い上、独立して失敗も
経験しました。また、現在の年収よりも２０代の頃のほうが年収が
多かった（涙

イケイケの営業マンでしたからｗ

もし、私が２０代のころに目一杯のローンを組んで住宅を購入していたら
間違いなく住宅は競売にかかり、ローン残債だけが残っていたでしょう。

だからといって、若いうちは家を買うなということではありません。

しっかりとした計画をたてて、営業マンの言葉に左右されないように
日ごろから準備をすることが必要だということが言いたいのです。

例えば、結婚してから１０年は、大きな間取りは必要ないと思います。
借りに子供が二人できたとしても、２ＬＤＫで良いんじゃないでしょうか？

思春期になってくると、子供一人に一部屋必要になってくるでしょうから
３ＬＤＫまたは４ＬＤＫに住み替える。

普通、このような考えをする人は賃貸を選びますが、購入して住み替えれば
賃貸にはないメリットもあり、首都圏や近畿圏のような大都市圏では無理かも
しれませんが、福岡のような地方都市であれば十分に可能なのです。

最初に１０年固定ローンで家賃並みの支払いで済まし、最初のローンを終了させ
子供が中学校に上がる前に永住用の住居を購入する。

一度住宅を購入しているので住宅購入の勝手もわかり、ある程度生活の
基盤も固まっているでしょうから、将来的な生活状況の変化というリスクも
軽減できると思います。

また、１０年後であれば年収が上がり、同じ金額でも十分な自己資金を
用意して、今の時点で買える物件よりも良い物件が買えるかもしれません。

先に購入した家は、売るなり賃貸に出すなりすればよいのです。
ローンは終わっているのですから。
転売により利益を得る為に買ったのではなく、住居として買ったのですから
そこに利益がなくてもよいのです。いくらかでも帰ってくれば・・・賃貸では
こういうわけには行きません。

２～５年固定、３５年返済のローンで出された資金計画をみて
「これならやっていけそう！」と
笑顔で購入を検討する人を多く見てきました。
しかし、現在の異常な低金利がいつまで続くでしょうか。
繰り上げ返済？
ローンを払いながら、まとまった金額を貯金する余裕はありますか？

新築でも１０年たてば、今売り出されている１０年前の
家と同じですから、新築も中古も同じです。

この場合重要になるのは、価格と立地。

その地域に住むというメリットと、余裕をもって返せる金額の物件を
探すこと。

大切なのは、物件をみて欲しいと思ってから検討するのではなく、
まずは自分たちの計画をきちんと立てる事が重要なのです。

早稲田大学消費者金融サービス研究所の調査によると、住宅ローンを
抱えている人は、抱えてない人に比べて多重債務の額が極端に大きく
なるというデータが公表されています。

マイホームを守る為でしょうか・・・こいう人がここ数年増えてきているそうです。
また、専門家のコラムなどで、短期固定の超低金利ローンを組んだ人たちに
よる、ローン破綻が今後増加するだろうという事を書かれている人が増えて
きました。

家は生活そのもの、生活の重荷になってしまってはいけません。

いい物件に住みたい、綺麗な家に住みたいと考える前に、生活に
必要な家と、そのために出せる金額を明確にして、適正なローンを
選択しましょう。

重要なのは得をすることよりも、リスクを回避することです。

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2007/11/07/ 16:14　住宅ローンの事 / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP

住宅・マンションの適正価格って？？

さて、今回は中古（新築含む）マンションや、住宅の値段について書いてみます。

そもそも、不動産価格に適正な価格があるのか？

不動産には公示価格や、路線価など目安となる値段はついていますが
実際の取引になると、それらの情報は全く当てになりません。

たとえば、１億円で売りたいという売主がいれば、その価値は１億になります。
しかし、売れるかどうかは別です。ただ、１億の価値があるという人が一人でも
いれば、そこで取引が成立します。
しかし、隣の土地を同じ価格で売れるかというと、どうでしょう。
５千万でしか買う人がいなければ、売主が妥協できるかどうかです。
売主と交渉の末、７０００万で売買が成立すると、そこの価格は７千万。

何もかもが全く同一条件の物件同士と仮定しての話ですが。
いきなり３割も下がってしまいました。
一見、相場などという言葉が使われて、マクロな流通相場が存在しそうな
不動産ですが、実態は一対一の一回限りの取引という、非常なミクロな
経済の中で動いているのが不動産なのです。

不動産の場合、自動車などのように大量に在庫があって、流通システムが
確立している物ではなく、常に売主と買主の１対１による一回限りの取引
であるという点で、適正価格のようないわゆる定価がつかないのです。

他人から見ると、何の価値も見出せないような物件でも、自宅の隣地が
売りに出て、そこが自宅から見て南側にあった場合どうでしょう。

多少高いと思っても買いたいと思う人がいるでしょう。
しかし、その隣の人にとっては、全く価値のない物件となります。

だからといって、不動産をオープン価格や入札方式にする訳には
いきません。売る側は値段をつけなければいけないのです。
そして、その物件を欲しいという人が、妥当な価格と思えばそのまま
価格が確定し、価格が高いと思えば交渉し、売主と買主の妥協点が
価格として確定するのです。

では、ホームページや情報誌で調べる場合、価格の妥当性を
判断するにはどうすればよいのか。

不動産屋に相談すると、よく相場などという言葉が出てきますが
相場とは何でしょうか？常に一回限りの一対一の取引の中で
今までの経験から判断される基準でしかないのです。
これから購入する価格としてはどうなの？と考えたとき、
その妥当性を判断するのは自分しかいないのです。

ですから、検討を始める前に自分に合った物件とはどのような
物件で、上限金額はいくらなのかを決めておく必要があります。

多くの人はローンを利用して住宅を購入されますが、情報誌な
どに載っている価格をみて、月々の支払いを予測できますか？

月いくらまで負担できるのかを、まず明確にし、その金額で
買える価格とはいったいいくらになるのか。

最低限これくらいは把握してから、家を探しましょう。

私がまだマンション販売業者で新築分譲マンションを販売して
いたころ、年収の８倍近い金額のマンションを販売したことが
あります。その方の世帯年収は、４００万未満です。

ローン審査を通した銀行も銀行ですが、今から思うと無責任な事を
してしまったと思います。
まだ、私が不動産業に携わって、半年も経たない新米の頃の話です。

と、いかにもベテランのように話していますが、まだまだ私など業界では
駆け出しの若造ですｗ

その頃私は、デベロッパーやハウスメーカーの言うことは正しいと、信じて
疑いませんでした。

家を買わないことは不幸な事で、持家を持たせてあげることこそ
お客様のためであると信じていました。

そのお客様は、モデルルームを見て、私からの説明を受けてから
物件が欲しくてたまらなくなり、多額の負債を抱えることよりも
ローンが通らなくて買えなくなることを心配していました。

物件から検討を始めると、それが適正価格であるかどうかでは
なく、どうすれば買えるのかへと変わっていきます。

欲しいという欲求が生まれると、どうにかして手に入れたくなる。
さらに、その欲求を煽っていくのが営業の仕事です。

あらかじめ、自分の上限価格を決めて、物件の内容を見てから
妥当性を判断するようにしていれば、このようなﾑﾁｬなローンは
組まなかったでしょうし、私ごときの営業トークくらい簡単に
跳ね返せたはずです。

今の私であれば、妥協させるのではなく、長期的な視点から
もっと違った形で住宅の購入プランを提案できたでしょう。

新築の分譲マンション販売を経験し、現在は中古物件を中心に
扱っている私の経験から行くと、新築も中古も物件で生活は
大きく左右されませんが、ローンは生活に大きな影響を与えます。

現金で買う人以外は、物件の価格=ローンの返済月額が
自分の生活の中で余裕を持って返済できるかどうかという
基準となる適正価格を持ちましょう。

そのためには、何度も言うように信頼できる不動産屋の兄ちゃんと
仲良くなって、アドバイスをしてもらうことです。
不動産情報誌に書いてある内容を電話で伝えれば、その場で計算して
教えてくれるはずです。

不動産の営業マンなら資金計算くらい、電卓一つで出来ますから。

2007/11/04/ 23:03　住宅購入の前に / TRACKBACK(0) / COMMENT(1) / PAGETOP

家賃を払うなら買ったほうがﾏｼは嘘

最近、月の支払い例を載せて、家賃並みの支払いで買える。
等と購入を煽るチラシを良く見かけます。

月に１０マンの家賃を払い続けると、３５年で○千万の家が
買えます。などと、平気で言ってのける営業もいます。

しかし、チョッと待ってください。

例えば、仮に３５年間支払いの金額が変わらないとしても
築２０年を超えた物件に１５年間１０万の家賃を払えますか？

特にマンションの場合だと、管理費と修繕積立金の値上げや
修繕時に臨時に徴収されることも考えておかなければなりません。

実際、中古のマンションでは、大きな修繕の時に臨時で修繕費を
徴収しているケースは非常に多いです。

住宅の購入を否定するわけではありませんが、家賃がもったいない
という理由で購入することには反対です。

また、支払い例で使われているローン金利を見てください。
ほとんどの場合、１％台で計算されているはずです。

これは、金利優遇を受けて、２年固定から５年固定のローンに
適用されている金利です。

金利が上がればどうなるのでしょう？
また、安易に繰り上げ返済を薦める営業が多いと思いますが
現金は非常に大事です。

住宅の金利変動リスクをヘッジするために、貴重な現金資産を
固定してしまうのは何かあった場合、危険ではありませんか？

住宅を買うのであれば、金融のプロでもない限り長期固定金利を
選ぶ。できれば、全期間固定を選択することをお薦めします。

その時の支払い例をみて、妥当だと思えるのであれば購入しても
いいでしょう。

家は生活を営み、生活を守るための物です。
家が生活を営む上での重荷となってしまっては、本末転倒では
ないでしょうか？

家を買うということは、良いものを買って満足することではなく
そこで営まれる生活を豊かにするものなのです。

2007/11/03/ 22:40　住宅購入の前に / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP

家が欲しいと思うその前に

今回は家を買おうと検討し始める前に心構えというか
頭においておいて欲しいことを書きます。

お客様からの問合せで、一番多いのは物件を見てから
物件に対する問合せです。

しかし、少し待っていただきたいのです。

「近所を歩いていたら、よさそうな売家があった」とか
「ちょうどいい場所にマンションが建つチラシが入った」など

まず物件に興味を持ち、それから検討する。

これは、危険です。

なぜなら、良いと思ったものを、自分から否定するのは
非常に難しいからです。

物件が良いと思って問合せをし、営業から説明を受ける
場合、マイナスの部分があっても出来るだけ良い方向に
受け止めようとします。

そう、冷静に分析することが出来なくなるのです。

営業からすると、物件が明確になっているので、罠にかかった
獲物と一緒です。
ここぞとばかりに営業をしてきます。

営業はマイナスのことも言いますが、マイナスをプラスに変えて
認識させるプロです。
到底かなうものではありません。

ですから、気に入った物件が見つかる前に、どういう物件が自分たちに
とって、最も良い物件なのかを考えておく必要があります。

しかし、住宅ローンのことや不動産の知識など、面倒くさいことが多くて
なかなか物件というキッカケがないと考えられないのが一般的です。

実際に、私が接してきたお客様も、住宅を買うということに対して
多少勉強していたとしても、全く無知です。
「俺は不動産には詳しいぜ」と自身を持つくらいに、勉強してくれているほうが
扱いやすいｗ

いわゆる生兵法というやつです。

一般的に不動産の購入など家を買う以外になく、一生に一度か
二度しかないことですから、それで当然です。

プロのような知識を持つ必要もありません。

だからこそ、家を買う検討を始める前に私のような営業マンに
相談をして欲しいのです。

なぜなら、年収や職業、生活の実態などをヒアリングしながら
予算や立地などのプランニングが出来るからです。

そこで方向性と条件をを明確にした上で、紹介できる物件を探すことも
できます。
たとえば、新婚当初は安い中古から始めて、子供の成長等に合わせて
１０年後に住み替えるようなプランなどが提案できるのです。

不動産の営業マンも人間です。
自分を頼ってくれたり、信頼してくれる人であれば目先の利益よりも
その人に少しでも良い提案をしてあげたいと思うものです。

物件主義の現在の不動産営業は、ただの売り子です。
手持ちの物件に、いかにして客を嵌め込むか。

言葉は悪いですが、これが実態です。

住宅購入の第一歩は、まず信頼できる営業マンに出会うこと。
見つかったら、正直に自分たちの生活の現状を話してください。

きっと力になってくれるはずです。

2007/11/03/ 22:23　住宅購入の前に / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP

新築分譲マンションは定価で買うな！

マンションブームだとか、マンションバブルといわれる状況も
ここへきて大きく状況が異なってきました。

つい数年前までは、低金利の恩恵を受けて飛ぶように
売れていたマンションが、ここへきて在庫の山を築いて
います。

私のいる福岡県では、完全に供給過剰。
西日本を中心に、各地でマンションを販売してきた
経験から言わせていただくと、この減少は福岡に
限ったことではありません。

首都圏でも、売れる物件と売れない物件がハッキリと
別れ、多くの在庫を抱えている状況だということです。

ここで、モデルルームを見学される皆さんに一つアドバイスを
いたしますと…

「定価で買うな」

ということです。

まず、どれくらい引いて貰えるのかというと
１００万はかたいでしょう。

但し、分譲開始からの時期や、竣工後と竣工前で
大きく額が異なるので、分譲開始から半年から一年で
未竣工の状態での話しです。

また、早くから売り出している場合、竣工の半年前くらい
から、値引き交渉をしてみる価値はあります。

うまくいけば、１００万から２００万までの値引きが出来る
可能性があります。

完全に買い手市場となった強みを使わない手はありません。

しかし、販売会社は足元を見られないように、巧みに偽装を
行います。

例えば、現在の販売状況と言って見せられる表です。

この中には多くの場合

「あおり」

と呼ばれるものが存在します。

実際には売れていないのに「売約済」や「商談中」などと
書かれた部屋を業界では「あおり」といいます。

実際の販売数より、かなり水増ししていると考えて間違いありません。
竣工までの時期や、分譲開始から経過した期間にもよりますが・・・

詳しくは、メールフォームを用意いたしますので、個別に相談して
みてください。ケースバイケースなので、ここでは明確にかけません。

竣工後や、入居開始後などになると、物件価格の２割を超えるような
さらに大きな値引きも期待できます。
頭金を貯めたり、繰上げ返済をすることなく、借入額を減らせますので
有効に活用してください。

ただ、本当に売れる物件は放っておいても売れるので、出来ない場合もあります。
特に地方の物件は、値引きが効くと考えていただいていいでしょう。

売れる物件と売れない物件の差が歴然としており、竣工前に完売する物件も
あれば、竣工後２年たっても半分空いてる物件などさまざまです。

って、こんなこと書いていいのか…少しドキドキですｗ

まあ、うまく値切る自身がなければ、売買の仲介をしている営業マンを
見方につけましょう。
仲良くならなければ意味がありませんが、信頼できる営業マンを見つけて
日ごろからお付き合いをして仲良くしておくと損はありません。

モデルルームに同行して、いろいろと突っ込みを入れてくれたり、値引き交渉も
やってくれます。

ということで、販売員ではない営業マンを探しましょう…って何の話だっけｗ

2007/11/02/ 22:53　分譲マンション虎の巻 / TRACKBACK(0) / COMMENT(35) / PAGETOP

家を買う前に知っておいて欲しいこと

記念すべき第一回目の記事。

う～ん、伝えたいことは山ほどあるけど、何から伝えて
行けばいいのか…なかなか文章としてまとまりませんｗ

私自身に文章を書く才能がないのでしょう。

とりあえず、記念すべき第一回目は、不動産の営業として、さまざまなお客様と
商談してきた中でコレだけは知っておいてもらいたいと言う事を書きます。

まず、皆さんは家を買うということを、どのようにイメージされているのでしょうか。

高級な車や家電製品と同じように、ただ金額が大きいだけの

「高額な買物」

と考えている人が、多いように感じます。

そして、どうせ買うなら少しでも良い物を買いたいという意識が
強いのではないでしょうか？

「損をしたくない」

この意識が、非常に大きな危険をはらんでいると思うのです。

今は、低金利と、信じられないくらい甘い金融機関の審査により
安定した収入があれば、その実態以上にお金を借りることが出来る
時代です。

ですから、住宅購入に対するリスクを理解したうえで、最適な
人生計画を建てることが出来なければ、家を買うべきでは
ありません。

家を買うということは、物を買うのではなく

「生活そのもの」

なのです。

家を買ったばかりに、ローンが大きな負担となって、日常生活に
支障をきたすということは、十分に考えられます。
苦しくても、賃貸と違って家賃の安いところに住み替えるという
訳には行きません。住居とローンに縛られてしまうのです。

苦しくなれば貸せばいい等と、特にマンションの営業マンが良く
言う言葉だと思いますが、本格的に人口が減少し始めている
この時期に、ローンの返済額と管理費等の経費を払っていける
家賃で貸せる時期はどれくらいあるでしょうか？

住宅は将来、確実にあまります。

現在供給されている住宅を、全て埋めるだけの人口はいなくなるのです。

ですから、資産価値という「物」というはっそうではなく、そこに住むことに
よって得られるメリットに対して、投資できるかどうか？
将来にわたって続いていく生活をする場として、また、完済まで付き合う
事になるローン商品の選択と、金額は妥当なのかどうか？
という発想から家を選ぶ必要があります。

間取りや広さは二の次です。ましてや、構造などに関しては、法規を守って
いる限り問題ないと思っていただいて間違いありません。

コレは、売る側、立てる側がさも重要なことのように宣伝しているだけであり、
生活のステージによって必要な広さや間取りは変わるものです。

子供がいれば子供部屋が必要だが、独り立ちすると部屋が余るというように・・・

ですから、生活のステージによって、住み替えていくという選択もあるのです。

家の価値とは、不動産としての物件の価値ではなく、そこで営まれるで
あろう生活に、どのようなメリットをもたらすのか？が大切であり、それこそが
家の価値であると考えます。

では、どうすれば良いのか？

そのためには、専門家に相談し、生活と住居について自分にあったライフプランを
建てていく必要があります。

しかしながら、そのような専門家がほとんど存在しないというのが現状です。

本来専門家である、不動産業者は、まず物件から物事を考えます。
物件があり、その物件を買ってもらうことが重要であり、買主の生活
など、ほとんど考えていません。

では、ファイナンシャルプランナーはどうか？

これも、不動産の知識が豊富でなければ、十分ではないでしょう。

ですから、私が買主の利益と生活を第一に考えた営業マンになれないのか？
と考えてこのブログを始めました。

これから少しずつ思ったことを書いていこうと思いますので、興味を持って頂け
ましたら、時々のぞいてみてください。

また、読んでいただいた方からの質問や、意見があればどんどん書き込んで
下さい。但し、同業者からのクレームや冷やかし等はご遠慮ください。

結構、マズい事も暴露するつもりなので（汗

ほんとにバカなので、よくわからない文章になってしまいましたが、なんとなく
でも理解していただければ嬉しいですｗ

2007/11/02/ 21:25　住宅購入の前に / TRACKBACK(0) / COMMENT(226) / PAGETOP

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福岡の住まい探し＆相談＠不動産屋にハメられるなｗ現役不動産営業マンが、真に消費者の立場に立った販売活動を目指して活動するブログです。住まい選びで失敗しないために、営業マンの言葉を信じてはいけません。既に買った人は読まないほうがいいかも（汗
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このブログについて福岡市周辺で住宅を購入しようとしている人に、不動産屋としてではなく購入者の立場に立った住まい探しの参考になるような情報を掲載していきたいと思います。このブログは販売を目的としておりません。当ブログ紹介した物件に関してはのお問合せは、取り扱っている会社をメールにてお知らせしますので直接お問合せください。相談には私に出来る範囲で、お応えしたいと思っております。ただし、営利目的で運営しているブログではありませんので、お応えできないことがあることもご了承ください。プロフィール Author:住まい相談＠福岡１０年以上の単身赴任期間を終えて、福岡の不動産屋で一から再スタートを切った不動産営業マンのたわ言です。メールはコチラから住まい相談＠福岡と連絡をとりたいカテゴリー住宅購入の前に (10) 分譲マンション虎の巻 (9) 新築一戸建て (3) 住宅ローンの事 (6) ＠福岡が選ぶ注目物件！ (2) 不動産営業マンのぼやき (6) 福岡市南区の中古マンション (2) 未分類 (0) 最近の記事うほ、またマンション販売会社にいっちゃうよｗ (12/22) 分譲マンションは、建替えられるのか？ (12/22) 新築分譲マンション　モデルルームでの注意点「あおり」 (12/19) 不動産　価格下落本格化・・・この業界、ちょっと不況っぽい (12/19) マンション値引き「あのマンションを値切れ！」 (12/15) 最近のコメント人妻:家を買う前に知っておいて欲しいこと (12/20) 無料出会い:家を買う前に知っておいて欲しいこと (12/19) SM:家を買う前に知っておいて欲しいこと (12/18) セックス:家を買う前に知っておいて欲しいこと (12/17) 無料出会い:家を買う前に知っておいて欲しいこと (12/16) 精神年齢:家を買う前に知っておいて欲しいこと (12/15) べんぞう:うほ、またマンション販売会社にいっちゃうよｗ (12/15) 最近のトラックバック月別アーカイブ 2007年12月 (13) 2007年11月 (25) ブログ内検索 RSSフィード最新記事のRSS 最新コメントのRSS 最新トラックバックのRSS リンク管理者ページこのブログをリンクに追加する By FC2ブログブロとも申請フォームこの人とブロともになる Copyright template by syokuyou-mogura FC2ブログ	Ads by Google 上記の広告は１ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書く事で広告が消せます。 --/--/--/ --:--　スポンサー広告 / TRACKBACK(-) / COMMENT(-) / PAGETOP 福岡市中央区　中古マンションを見てきました。さてさて、前回から引き続いて、知り合いのマンション探し後編です。前編はコチラ⇒「福岡市東区　新築分譲マンションを見てきました。」さてさて、地図を忘れて出かけたので近くのコインパーキングに止めてお目当ての物件を探します。この物件は清川３丁目にあるという。ちなみに清川３丁目はこんな所。天神から渡辺通りを南へ、日赤通りに変わります。この道をまっすぐ北上すると、天神です。少し見えてますか？更に、南側は百年橋通りまっすぐ行くと博多駅方面へいけます。共に、歩いて２０数分くらいでしょうか？ちなみに、キャナルシティへも中洲へも行けます。歩くと少し遠いので、自転車があれば福岡市の繁華街とビジネス街へのアクセスは非常に良好です。続きを読む 2007/11/28/ 21:59　＠福岡が選ぶ注目物件！ / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP 福岡市東区　新築分譲マンションを見てきました。マンション購入を検討中の知人というか、ちょっとした知り合いからお勧めの物件を教えて欲しいとの電話が先週ありまして・・・お人好しの私は、休みであるにも関わらず無償で物件探し。その中で、気になった物件を新築と中古のマンションを２物件、見に行ってきました。私の勤める会社は、仲介を基本的に禁止しているので仕事としてではなく、このような依頼があって、自社で販売できる物件がなければ個人的に休日動くしかないのです。報酬は頂きません・・・まあ、焼き鳥くらい奢ってもらいますがｗ当然、会社のお客さんにはしません、個人的な知り合いだけです。そんなこんなで、場所の希望を聞いて、予算はお任せいただいて、彼の年収と家族構成や子供の年齢から考慮して予算を決め、仕事が終わってから探しておいた物件のうち、新築マンションがこれ。「ベイパークタワーズ福岡」マンションは広いに越したことは無い。買物便利で、静かな住環境と博多、天神へのアクセスの良さを考えて探してみた。福岡は電車ではなく、バスが中心なので・・・まともな電車網が無いし；；そこで選んだのが、このマンションのAタイプ　３２４０万円。角住戸１００㎡、３０坪を越えるゆとりの広さ。更に売主は「住友不動産」あの「東京建物」そして、福岡の雄キャナルシティなどで有名な「福岡地所」。さらに、設計には六本木ヒルズのケヤキ坂コンプレックスや NTT東日本の新宿本社ビル他、豊富な実績を持つ「山下設計」。施工は「さとうべネック」。いやいや、地場のデベロッパーが造るそこらのマンションとはモノが違うということが、ホームページを見ただけで解かります。ある程度マンションの販売をしていると、デベロッパーや施工会社でモノの良し悪しの判断がつきます。ホームページと資料だけで十分。後は、物件のことよりも、現地を良く見る事です。この物件を諸費用コミで、３０００万に収められないか交渉をしてみようと思った次第なのですよ。竣工からもうスグ一年、ある程度価格交渉が出来る可能性ｱﾘと思ったのですがどうでしょう？物件価格を２８００万まで交渉できれば、坪単価９３万ﾁｮｲバスとはいえ、３０分以内で博多、天神両方へアクセスできるこの立地で、モノは間違いないし、広さも１００㎡でこの価格ならプロが薦める物件として恥ずかしくないはず・・・ﾀﾌﾞﾝただし、販売が好調なら、当然価格交渉は出来ません。ですから、販売状況などもズバリ聞いてみようと思っていたわけです。、販売状況などについては、本当のことを話してくれないかもしれませんが、私も大手販売代理会社にいましたのである程度相手の手の内がわっているからこそ成り立つ会話もあるのです。発せられた言葉ではなく、ニュアンスってやつですかｗですから、この物件が値引きできると言う訳ではありませんので誤解しないで下さいね。ちなみに、私が車で下道を使って、天神交差点まで約２０分でした。平日の午後３時頃の実測です。博多駅であれば、もう少し早く到着できると思います。あとは現地周辺の環境ですが・・・スグ横にはイオンが！！しかも、デカい！専門店街が充実した、いわゆるショッピングコンプレックスというやつですね。買物に不便することはなさそうです。病院もたくさん近くにあるし、公園もあちこちに。しかも、公園がデカい！シーサイドなので、海が目の前なのも気に入りました。少々風が強いのが難点ですが。予算の都合もあり、これくらいが限界ｷﾞﾘｷﾞﾘではないかと考えて広さと住環境を優先し、この物件を選んでみました。便利さを追求すると、どうしても坪単価があがるので・・・ということで、レポート開始続きを読む 2007/11/28/ 20:32　＠福岡が選ぶ注目物件！ / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP 強制執行知人から突然「個人的にお願いがあるので、時間と現金を少し用意して家に来てくれ」との電話が・・・まあ、面倒くさいことに巻き込まれなければ良いが・・・などと思いながら、約束の時間にお宅訪問。しばらくして、裁判所の執行官と名乗る男と、同業者らしき男が数人。それと、設備工事業者らしき作業服の男たちがやってきた。なんと、借金のかたに動産を差し押さえる強制執行を行うというではないかｗｗｗおまけに、債権者がセリの相手として登場ｗいや、全く聞かされてなかったし・・・あははｗとつぜん差し押さえ物件の目録がでてきて、その同業者らしき男たちとセリがスタート。ようは、私がその物件を競り落して、後で私から買い戻す腹だったらしいが、あっけなく予算オーバー。力及ばず・・・なんだか申し訳ない気分になる。ってか、相手が完全に戦闘モード。金額ではなく、何が何でも競り落すつもりのようだ。俺みたいな貧乏営業マンが叶う相手じゃね～よｗてか、債権者が直接差し押さえ物件を買っていくなんてありえない話。しかも、金融屋でも銀行でもなく、不動産屋とは・・・何があったのか、知人との今後の付き合いもあり聞きたく無いので、当たり障りのない世間話を相手方としていたのだが、この男よほど恨みをかっているらしい。クーラーを外し、ソファーを運び・・・次々と運び出される家財道具たち。不動産の仕事をしていると、見たくない場面にでくわす事も多いのです。不動産の話とは全く関係のない話だが、改めて借金の怖さを知った一日でした。 ↓この記事に興味を持っていただけたら、応援をお願いします。↓ 人気ブログランキングへ 2007/11/26/ 23:25　不動産営業マンのぼやき / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP 建築条件付土地売買に関わる注意点最近、住宅情報誌や広告などでよく見かける「建築条件付土地」フリープランで家を立てられる等のキャッチフレーズに釣られて、なんとなく「建売り」よりも良さそうな印象を買主に与えるために最近は主流となっているようです。しかし、実際には建売りとほとんど変わらないケースが多く、トラブルが多い取引形態といえます。なぜトラブルが多いのかというと土地の売買契約と、建物の契約を同時に結ぶ場合が多いからですプランも仕様も具体的に決まってないうちから建物の契約を結ぶなど全く非常識というか、ありえない話なのですが、土地の売買契約時に建物の契約を結ぶ業者が非常に多いのです。また、建築条件付土地に限らず、あらかじめ建築プランを決めて建物を販売する場合は、「建築確認」を受けてなければ、販売することｶﾞ出来ません。ですから、建築条件付土地を購入する場合は、まず土地だけで売買契約を締結し、建物の打合せ、プランニングを行い、具体的な建物が決定してから、建物の建築請負契約を締結するのが本来の流れなのです。この行為は、買主の無知を利用した、非常に悪質な行為であり、絶対に両方の契約を同時に結んではいけません。営業マンがもっともらしい事を言おうが、どんな事を言って来ようが絶対にダメ！です。では、なぜこのような事を業者が行うのかというと建築条件付土地の売買契約には「停止条件」があるからなのです。停止条件とは、その条件が満たされなければ契約が有効にならないという条件のことです。で、建築条件付土地には「売買契約締結後、３ヶ月以内に建築請負契約を締結する」という停止条件がついているのです。つまり、土地の売買契約を結んだ後、建築請負契約が締結されてはじめて最初の土地売買契約が有効になるということ。建築プランの打合せで３ヶ月以内に契約を締結できない場合、土地の売買契約は存在しなかったことになってしまうのです。白紙解約などの、契約の解除ではなく、契約自体が有効では無くなるわけです。ですから、手付金は無条件で返金されます。契約自体が無かったことになるのですから・・・そのために、業者は両方の契約を同時に結ぼうとするのです。この行為は業者のエゴであり、買主の事を全く考えない悪質な行為ですので、十分に注意してください。本来、建築条件付土地の売買では、建築する家が決まっておらず買主の自由なプランで家を建てられるはずです。しかし、実際には制限されたプランと仕様の中から選択することが多いのです。コレでは、建売と何も変わりません。それどころか、仕様変更や、設計変更時に多額な予算が必要となり、思った以上に高額な追加工事代金がかかった場合や、満足いく建物のプランが出来なかった時等に、解約トラブルとなる可能性があります。なぜこのような事を書いたかというと、ちょうど私の知人から「建築条件付の土地を買ったが、プランが気に入らないので解約できるのか？」という問合せがあったからです。この記事を読んだ方で、建築条件付土地を購入する方はくれぐれも注意して、建物と土地は全く別の物として考え絶対に土地の売買契約を先に結ぶようにしてください。もし、建物代金も記入されている契約書が出てきたら・・・営業が何を言おうと、そのような業者から買うべきではありません。 ↓この記事に興味を持っていただけたら、応援をお願いします。↓ 人気ブログランキングへ 2007/11/25/ 22:35　新築一戸建て / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP 住宅ローンを選ぶ時期住宅を購入されるほとんどの方が、契約時に営業から提案された住宅ローンを利用されていると思います。しかし、場合によっては契約から、借入まで半年いや、１年以上の間が空くことも珍しくないと思います。ですから、実際の借入までの期間が長い場合は、契約時にローンを決めてしまうことに大きなリスクがあります。半年もあれば、住宅ローン商品の条件自体が変わってしまうことも十分考えられますし、他の金融機関からもっと有利な住宅ローン商品が出てくることも考えられます。ですから、住宅ローン商品の決定は、審査期間などによって多少は前後しますがおおむね一ヶ月前くらいに決定するのが良いのではないかと思います。（上記はあくまでも目安なので、審査を含めた申込みから融資実行までの期間を必ず金融機関に確認してください。）特に、売買契約書にローン商品を明記する箇所があった場合、そこはあえて「住宅ローン」とだけ記入してもらいましょう。どうしても、明記しなければならないときは、契約後に変更し決定できる事を営業側に書面で合意してもらうのがベストです。うっかり、金融機関名やローン商品を明記してしまうと、それ以外のローンを利用した場合に、ローン特約が適用されない可能性がありますので、注意してください。極稀にですが、ローン特約自体が無い契約書があったりもします。この場合は、必ず、ローン特約を明記してもらうようにしましょう。 ↓この記事に興味を持っていただけたら、応援をお願いします。↓ 人気ブログランキングへ 2007/11/21/ 16:40　住宅ローンの事 / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP 住宅ローンに頭金は必要か？当然、頭金はあったほうが良いです。借り入れ額を少しでも減らすことが、将来のリスクを回避する最も良い方法ですから。しかし、必要か？といわれると、必ずしもそうではありません。実際に、頭金無しで、諸費用も借り入れ、更には必要な電化製品やカーテンの購入資金と引越し費用まで借り入れできるローン商品もありますので、ほとんど現金を必要とせず購入することも出来ます。また、頭金を支払うために、家賃を払いながら貯蓄をするのであれば頭金無しでローンを組んで、返済をしながら貯蓄をし、早い段階で繰り上げ返済をするというのも、有効であると思います。ただ、購入の際には、手付金が必要となります。いくら必要か？というと、物件価格の５％以上とか、１０万円で良いなどなど、その業者によってさまざまです。未竣工で分譲中のマンションなどでは、最初に小額の手付金を払いその後、分割で中間金として支払い、１割程度の金額まで達したところで手付金額を変更し、契約をやりなおす事もあります。それよりも重要なことは、月々の返済額。余裕を持って返済できる金額に設定しましょう。そのことさえ守っていれば、頭金無しでローンを組むことは決して悪いことではありません。営業に提案された資金計画ではなく、自分自身でたてた資金計画がしっかりしていれば、むしろ良いことかもしれません。 ↓この記事に興味を持っていただけたら、応援をお願いします。↓ 人気ブログランキングへ 2007/11/21/ 15:54　住宅ローンの事 / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP 立派な家より、堅実な家を今日、会社に一本の電話が入った。先日、買い取った家の持ち主からだ。１４年前に購入した家を、事情があって手放すことになった。媒介で売ればもっと高額で売れただろうに、急いで現金化したいとのことで、買い取った物件。電話の内容は、引越し先として賃貸物件を斡旋して欲しいとの事。早速、賃貸担当に取り次いで、賃貸物件を紹介することになったらしい。１２０坪の土地と、４８坪の家から、１８坪３ＬＤＫの賃貸マンションへと引越しすることになったこの家族。仕事がうまく行かず、ローンを返済できなくなったとの事だがなんとも複雑な気持ちになる。私の仕事は、念願のマイホームを購入するときと、訳があって手放すことになったときの両方に立ち会う仕事。私が販売する人には、このような顛末になってほしくない。新築だけを扱っていたときには、こんな感情を持ったことはなかったが、両方を知ったからこそ、これから家を買う人にアドバイスできることがあると思う。まず、言える事は、借り入れ限度額一杯でローンを組まないこと。最近では、奥様のパート収入まで合算して、借り入れ額を算定することがよくある。気に入った物件があると、どうしても欲しくなり、どうすれば買えるかを、考えてしまう人が多い。「私はいくらまで借りれますか？」という質問が、非常に多いのです。しかし、借りれる金額よりも大切なのは、いくらなら余裕を持って返していけるのか。そこから、購入金額を考えましょう。当然、補助的な収入はあてにせずに。住宅ローンの事前審査の際、パート合算でｷﾞﾘｷﾞﾘ承認がおりたと報告したときに、笑顔で喜ぶ人を何人も見てきました。しかし、パート収入はあくまでも補助的な収入であり、ローン返済額を考える際に除外して検討するべきではなかろうか。家を買うということは、モノを買うこととは全く違います。家は所詮、屋根と壁に囲まれた空間。そこで営まれる生活の豊かさ、そして、その生活を継続させることこそが、最も大切なのです。最近の低金利や税制優遇などを口実に、販売側は巧みな営業トークで煽ってきます。しかし、そんな物は一時のまやかし。家を買うときは「良い家を買う」とか「少しでも得をしたい」など考えずに、将来の不測の事態に対応できる余力を残すことを第一に考えて金額を検討して欲しい。 2007/11/18/ 21:17　不動産営業マンのぼやき / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP 健康住宅ってなに？先日、築浅の戸建物件のチラシへの反響があり、このような質問をされた。「この家は健康住宅ですか？」えっ？？そもそも、健康住宅ってなんなのであろうか？またまた、素人をハメ込むための、建築屋さんお得意の新しいキャッチフレーズなのだろうか。ここ数年、健康住宅を謳うメーカーが増えてきたり、健康住宅○○などという団体が出来たりしている。しかし、健康住宅とはこういう物という定義が業界にはありません。ですから、チョッとした換気システムをつけただけで健康住宅などと嘯いている家もあったり、ペアガラスで結露を防いで健康住宅とか・・・建材に無垢材を使って、自然素材を使ったバリアフリーだから健康住宅とか・・・全く線引きが出来ていません。住宅業界に限らず、人は目新しいものに惹かれる性質があります。ダイエット法など、その最たるものでしょう。ですから、目新しい言葉を使えば何か新鮮な感じがする。自分の感覚で家を選ばずに、実際に何がどうなのかを理論立てて検証し、必要であれば専門化のアドバイスをうけて購入するべき住宅を選ぶ必要があります。住宅の広告や、テレビなどのマスコミの言葉を鵜呑みにしないようにしましょう。住宅メーカーはマスコミの有力なスポンサーです。タダで見ている人よりも、広告費を払ってくれるスポンサーを大切にすることはあたりまえ。ですから、マスコミも中立ではないのです。で、健康住宅って具体的にどういう家なんでしょう。私にもワカリマセン。 ↓この記事に興味を持っていただけたら、応援をお願いします。↓ 人気ブログランキングへ 2007/11/16/ 23:38　新築一戸建て / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP マンションの管理費と修繕積立金は、上がると思って間違いない！中古マンションって、管理費と修繕積立金が高い物件が多いのです。そう、過去の管理組合の総会議事録などを見ることが多いのですが何度か値上げをしているケースが多い。ってか、私が扱う物件はほぼ全て値上げをしている。特に、金額が高くなる傾向があるのが、小規模マンション。総戸数２０戸以下のマンションで、専有面積６０㎡弱なのに合わせて３万円近くになる物件もある。それでも足りずに、大規模修繕の際には、追加で分割徴収などということも珍しくない。新しくマンションを購入する際は、現在の月間の支払い額よりも、負担が重くなると考えて、住宅ローンの返済額を考えて欲しい。こんなことをモデルルームの営業マンに質問しても、上がるかもしれませんが長期修繕計画で、出来るだけ上がらないように計算しています。等という答えが返ってくる。しかし、彼らにこのことを聞いても無駄である。私は新築マンション販売代理会社から、不動産販売の道に入ったので現在でも、そのころの営業マンとの付き合いがあり良くわかる。実際、同じ不動産業でも、新築分譲マンションの販売と、仲介業者と私のような仕入れ販売業者は全く違う。まだ、仕入れ販売業者と仲介業者は、仕入れ販売業者も買換えなどで専任媒介を受けたり、所有物件を仲介業者に売ってもらうこともあるので共通点も多いが、新築マンション販売だけは、閉鎖的で特殊な世界なのだ。新築マンションの営業マンに、将来的な修繕の話など理解できる訳がない。なぜなら、彼らは修繕が必要になったマンションなど、扱ったこともないし、管理組合の議事録など見たこともない営業マンがほとんどであるのだから。新築マンションの営業マンは、新築物件を売るまでが仕事。一つの現場が終われば、また次の新築を売るだけ。その後、買った人がどうなろうが、知る由もないのだから・・・現在の購入時における月の支払い総額は、将来的に必ず上がると考えて、余裕を持たせておきましょう。 ↓この記事に興味を持っていただけたら、応援をお願いします。↓ 人気ブログランキングへ 2007/11/16/ 22:43　分譲マンション虎の巻 / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP 住宅の将来的な資産価値私は資産価値よりも、そこで営まれる生活が大事だとブログで何度も書いてきました。しかし、ライフプランのなかで、老後資金の捻出など将来的に売却を予定して住宅を購入される場合、やはり、いくらで売れるのか？ということも前提で考える必要があります。まず、売却時に早く、出来るだけ高く売れる物件を買うとなると、立地がほとんど全てとなるでしょう。実際に、東京都内の人気地域になると、築３０年を越えるような物件でも、数千万円で簡単に売れます。では、マンションと戸建ではどっちが良いのか？当然、土地のある戸建です。または、市内中心部の人気のある地域にありながら、古い物件であるために容積率に余裕のあるマンション。容積率に余裕があれば、立て替えの際、全体の戸数を増やし新規分譲をすることによって、建築費を捻出でき、場合によっては利益を出すことが出来ます。実際に、立替でうまく行っているケースは、立て替え時に戸数を増やして新規分譲とセットになっている事がほとんどです。そうなれば、転売は容積率に余裕の無いマンションに比べて圧倒的に有利になります。では、将来的に売れやすい（資産価値の高い）住宅に順位をつけると。１位　市内中心部で人気のある地域、あるいはその近隣の新築戸建２位　市内中心部で人気のある地域、あるいはその近隣の　中古戸建３位　市内中心部で人気のある地域で、容積率に余裕のある中古マンション４位　市内中心部で人気のある地域の、新築マンション私は上記のような順位になると思うのですが、どうでしょう？ちなみに、新築分譲マンションと比較的新しい中古戸建は中心部のオフィス街や、商業地域で無い限り、ほぼ同じくらいの価格になる場合が多いです。土地の面積にもよりますが・・・ですから、新築マンションを買うなら、中古戸建も同時に探す事をお勧めします。あくまでも、将来の売却を考える場合です。自分が生きている間だけ住めればいいというのであれば、マンションと戸建の居住性についてそれぞれ価値観の相違があると思いますので、どちらでもお好きなほうをどうぞ。間違っても郊外のマンションは買わないように。家が将来的に余ることが確実であり、今後、郊外の住宅価格は大幅に下落すると思います。その中で、何を好き好んで郊外の中古マンションを購入するのでしょうか？将来的な資産価値は、相当に低いと思われます。上記は、あくまでも将来の売却を考えた場合のことです。住みつぶすつもりで、売ることを考えないのであれば、郊外には郊外の良さがあります。価格が安いので、生活に回せる資金が増え、資金的に余裕のある生活が出来る。静かで、自然が多いなど。この記事は、あくまでも参考になればと思い、私の考えを述べたモノですので、あしからず。 ↓この記事に興味を持っていただけたら、応援をお願いします。↓ 人気ブログランキングへ 2007/11/14/ 23:25　住宅購入の前に / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP 福岡市南区　築浅中古マンションさてさて、南区で築年数の浅い中古マンションが入りましたので、早速行ってまいりましたその名は「レイクヒルズ野多目Ⅱ番館」レイクヒルズは、数棟のマンション群からなる、一つの街のようになっています。マンション群を抜けると、よくある新興住宅街。まず入り口。このスーパーがレイクヒルズの入り口です。その後ろに写っている白っぽいマンションが、今回の物件。近づいてみるとゴミ庫の清掃状況は、とっても良好。この地域って以前は道が狭く、渋滞が多いため車でのアクセスは良くなかったのですが、今は高速道路の整備と新しい道が出来つつあり、完成すれば天神、博多方面また、高速を使って九州自動車道までストレス無くアクセスできそうです。現在の状況はこんな感じ。一部区間は開通していますが、ここは下道を工事中です。続きを読む 2007/11/14/ 16:27　福岡市南区の中古マンション / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP 金利の大幅上昇は無い！とおもう・・・この低金利の今がチャンスです！と、金利の推移表や、金利が上がった場合の比較表などを使って、購入を煽る営業マンがここ数年目に付く。しかし、本当に金利は上がるのか？少なくとも、ここ３年くらいは金利の上昇は考えられないと私は思う。なぜなら、日本の景気を牽引している輸出産業であるが、つい先日、アメリカがドルの利下げを連続して行った。これを発端に、円高が進み、輸出産業への影響を懸念して株安となった。まあ、株安はそれだけが原因ではないと思うのですが、残念ながら、私は経済の専門家ではないのでご容赦願いたい。話は戻って、円の利上げを行うとどうなるだろう？と考えたときに、更なる円高を引き起こしかねない利上げは出来ないと思う。また、そもそも利上げというのは、景気が過熱しインフレを起こすリスクを回避するために行われる物。つまり、景気が良くなるとお金を使う人や企業が増え、高額な取引が活発に行われるようになる。そうなると、借り入れが増え、お金の流通量が増え、物価が高騰つまり、インフレとなる。そこで、利上げを行うことによって、借り入れを抑制し、お金の流通量をセーブしようというのが、利上げの一般的な理由である。しかしながら、現在の状況を考えると、依然として輸出産業に依存し少子高齢化などで内需の拡大が見込めない日本において、円高は利点はあるにしても、全体で見ると歓迎できる事ではないのではなかろうか・・・アメリカの経済が先行き不透明な現状において、日本が先行して金利を引き上げるとは思えない。すなわち、ここ数年は現在の低金利が続くと思うのだが・・・どうだろう？金利を理由に、今が買い時だという営業トークは信憑性がありません。くれぐれも、注意しましょう。それどころか、現在の地価の高騰と、住宅の販売不振。新築価格が来年あたりから、大きく下がり始める可能性が高いです。急激な人口減少は始まったばかりです。今が買い時などと言う事はありません。金利を理由とした「今が買い時論」は根拠がありませんので惑わされないように注意しましょう。 ↓この記事に興味を持っていただけたら応援をお願いします↓ 人気ブログランキングへ 2007/11/14/ 15:05　住宅ローンの事 / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP 今の家は高すぎる。以前、お世話になった某ハウスメーカーの元所長と久しぶりにあう機会があったので、簡単に近況報告などをしてみた。彼は、家があまりにも売れないために、仲介会社へ転職をしていた。大手ハウスメーカーで、６００万くらいの安定収入を捨て地元の不動産会社へ転職していたのだ。手取りは、月２０万を切ると言う・・・いくら歩合制とはいえ、仲介業も厳しい状況にあるなかでなぜこのような転職をしたのだろうか。私がマンション販売代理会社を辞めた理由も「あまりにも売れないから。」であるが・・・そもそも、人口が今後４０年で３/４になろうかというのに、今の新築ラッシュが異常なのである。平成１９年１０月現在の日本人口は、約１億２６００万人。これが、１億人を切るというのだから、東京都と大阪府の全人口が２回消滅するくらいの人数である。廻りにいる人の、４人に一人がいなくなる計算だ。そう考えると、現在の住宅価格の高騰は異常とも思える。低金利や住宅ローン減税を餌に、供給側に踊らされた消費者がどれほど多いことか。そう、彼らは建てなければ、会社を維持できないのであるからどんな手を使ってでも建てて売り続ける。マスコミや、各種専門家を使って、新築を買うことが最も良い選択だと煽り続ける。よほどの一等地でない限り、今後、家は確実に余る。特に郊外では、顕著であろう。郊外でちょっと便利なところでも、３０年後には過疎化が進み地域人口の減少、バスや電車の本数が減り、店舗が減り今の状況と一変しているかもしれない。そんなところで数千万の家を購入し、３５年ものローンを背負うくらいなら、少し中心部に近づいた所で同じ価格帯の中古住宅を購入したほうがよいのではないかと言うのが、彼の言い分であった。この点では私と彼の意見は、完全に一致する。その場の雰囲気や、自分の思い込み。また、営業の巧みなトークに踊らされずに、長期的な社会的な背景とそれに伴う住環境の変化もよく考えて住宅選びをして欲しいと思う。続きを読む 2007/11/14/ 14:44　不動産営業マンのぼやき / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP 「不動産に掘り出し物は無い」は嘘？不動産に掘り出し物はない。よく、情報サイトなどで書いてありますが、一般の人の目に触れる前に売れてしまう物件はあります。確かに、不動産の場合、全ての人にとって良い物件というのはありませんが、明らかに安い物件や、なかなか物件が出ない場所で突然売りに出る物件はあります。ただ、このような物件は、広告やチラシに載る前に売れてしまうのが一般的なので、サイトや情報誌で見つけることは出来ないでしょう。また、情報誌や広告で見たときには、既に売れています。なぜこのような事が起きるかというと、広告原稿の出稿と実際に発行されるまでに時間差があるからです。また、私は現在、不動産の仕入れ販売業者で勤務しているのですが、仕入れの交渉段階から販売の営業は始まります。本当に早く売れる物件であれば、仕入れ前の段階である程度買い手が決まっていることもあります。営業マンは事前に仕入れ物件の情報がもたらせれ、コレは売れると思ったら、他の営業マンに売られる前に自分で売りたいわけです。ですから、自分と付き合いのある顧客にたいして、近々○○地域でこういった物件が入りますので、一度見てみませんか？と、いっせいに営業を始めます。事前に希望地域と予算などを、営業に伝えて情報を下さいと言っておかないと、こういった物件は買えません。また、営業の中でも付き合いの度合いで優先順位がありますから、家を買おうと思うなら、不動産の営業マンと仲良くしておきましょう。買った後もイロイロと面倒を見てくれるので、損は無いと思いますよ。 ↓この記事に興味を持っていただけたら、ご協力をお願いします。↓ 人気ブログランキングへ 2007/11/12/ 22:52　住宅購入の前に / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP マンション買ったらお金がもらえる？？マンションを買うと、キャッシュバック！嘘のような本当の話がありました。そう、私がまだ新築分譲マンションの販売代理会社にいたころのお話。最高で、６００万までキャッシュバックを謳ったことがあります。当然チラシなどでも告知するのですが、新聞折込や広告ではなく「激チラ」とか「爆チラ」というチラシに書いてあります。激チラとは、広告予算が無くなってきて、折込や広告が減って来たときに、営業マンが自分で作成してポスティングするチラシのことです。カラーの綺麗なものではなく、一色または二色で輪転機で印刷されたみすぼらしいチラシですので、見落としている人も多いかもしれません。はっきり言って、コピーより汚いし、触ると手が汚れるｗまた、他社の物件を契約し、手付金を払っている状態でどうしても買いたいとお願いすれば、解約時に流してしまう手付金をキャッシュバックしてくれることもあります。私は、完売間近の物件などでよく使っていました。また、売主から来る値引き枠の中で、値引き額を減らして残った分をキャッシュバックする。例えば、５００万の値引き枠があれば、３００万を値引きして２００万をキャッシュバックというような事もあります。こういったことも、知っているのと知らないのとでは大きく違うとおもいませんか？マンションの販売には、みなさんが知らない世界がたくさんあるのです。購入の際には、そう言った事情に詳しい人に付き添いをお願いするか、事前に相談してみましょう。 ↓この記事に興味を持っていただけたら、ご協力をお願いします。↓ 人気ブログランキングへ 2007/11/12/ 22:33　分譲マンション虎の巻 / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP マンション購入ズバリ聞くわよ！　中古と新築どっちがいいの？ズバリお答えするとお金に余裕のある人は新築でも中古でも、どっちでもお好きなほうをお選びください。購入に勇気が必要なひとは、中古をお勧めします。まあ、最近は住宅性能評価だとか、耐震構造だとかあれやこれやと、最新の設備や構造をうたい文句に各デベロッパーが凌ぎを削っています。逆を返せば、何かしら目新しい物を打ち出さないと売れない訳です。中には法的に義務付けられてつけてるだけなのに、さも特別な設備のように書いてみたり。２４時間換気システム（業者によって呼び方が違うかも）なんて、必ずパンフレットに書いてますが、まさにそうです。耐震構造だからなに？何とかボイドスラブで梁がでない？けど、梁がないと遮音性能が下がるので、少々スラブ圧を厚くしたところで大して変わらないのでは？よく遮音等級でLL-45と書いてあります。いちど営業マンにLHの等級は？と聞いてみてください。答えに詰まるはずです。 LL（軽量衝撃音）の等級よりも、LH（重量衝撃音）のほうが遥かに重要です。LL等級なんて、絨毯で劇的に下げられます。５年も経てば、また新しい不安を煽ったりして、さも自分の建物は最新の設備でその不安を払拭します。なんてキャッチフレーズが並んでいることでしょう。そんなことよりも、マンションで生活していくうえで最も重要なことは、居住後の管理の問題です。実際、マンションの建て替えというものが事実上不可能に近い現状において、いかに長く快適に住めるかがマンションの最も重要な要素であると思います。「マンションは管理を買え」とよく言われるように、その後の管理のほうが遥かに重要です。実際に、築１０年以内のものから、築３０年前後の物件まで数多く見てきましたが、同じ築年数でも大きな差が出ます。本当に、劇的というか驚くほど違います。中には、将来的な高齢化に備えて、マンション内で対策室を設け、ゴーストタウン化を防ぐための熱心な会合を定期的に行っているマンションもありました。地震保険に入っていたために、福岡西方沖地震の際非常にスピーディーかつ、スムーズに建物の点検を行ったマンションもありました。結果、補修が必要な箇所はありませんでしたが、もし補修が必要となっていたとしても、いち早く対応できたでしょう。このマンションが築１３年また、管理会社に任せず、管理組合が必要な業者と個別契約することによって、しっかりとした自治と管理を行いながらコストを下げて、十分な修繕資金を用意しているところもあります。管理人も常駐し、なによりも管理組合の活動が非常に活発で、会計報告書なども普通のマンションとは比べものにならないくらい、しっかりとした物がありました。マンションの自治が非常にうまく行われている、良い例として私も勉強になりました。で、中古マンションですが。築１０年未満の築浅のマンションが、最近人気のようですがあえて１２～１５年くらいのマンションが良いのではないかと私は思います。大規模修繕も一度くらいは経験していますし、共用部。特に植栽や駐輪場を見れば、住民のモラルや管理の状況があるていど推測できます。また、管理組合でどんなことが問題になったのか、議事録や各年度ごとの会計報告を見れるなど、本当に長く住みやすいマンションなのかどうかを判断する材料に事欠きません。さらに、１０年を過ぎると周辺の新築相場に比べて、半額近い金額になっていることもあります。実際、福岡でそれほど不便ではない、管理状況も良好なマンションでありました。また、新築マンションを購入する金額であれば、同じ地域内でもよほど中心部でない限り、築年数の浅い中古戸建が買えます。所詮、住居というものは、屋根と壁に囲まれた空間でしかありません。立派な屋根と、豪華な壁よりも、その空間の中で営まれる生活の豊かさのほうが価値があると思いませんか？新築を検討している人がこの記事を読んだら、ぜひ一度中古も含めて検討してみてください。良い物件とイマイチな物件。見た目ではなく、よく目を凝らさないと見えないところに大きな差が潜んでいます。管理などは、その最たるものです。それでも新築がいいということになれば、その物件にしかないなにか大きなメリットがあるのでしょう。人生を左右する大きな負債を背負います、自分自身の思い込みや、主観にとらわれず広い視野をもって検討しましょう。実際、私たちが仕入れる物件の多くは、ローン破綻して競売にかけられた物件なのですから・・・ 2007/11/10/ 00:33　分譲マンション虎の巻 / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP 出来るだけ安く、良い家を買いたいやっぱり、夢のマイホーム。新築の戸建住宅を買うのが、当然ベストなのです。注文建築で、便利な場所に住みたい。少しでも理想に近づけるためには、土地の金額は地域によってある程度の目安があるため、建物の価格を落とさざるをえません。しかし、安ければいいというものではなく、ある程度の住宅としての性能と、設備は欲しい。そこで、家を安く建てるにはどうすればいいのか？ということになるのです。ですが、はっきりいって、この質問を相談する所がありません。例えば戸建の代表である、ハウスメーカーへ相談に行ってみます。出てきた営業マンは、あなたの利益などそっちのけで、キッチリと営業されます。あなたに合った方法や、業者など紹介してくれません。工務店に行っても同じで、キッチリ営業されます。家を建てたいなんてカモがやって来るわけですから、自分の所で建てたい。よそを紹介して、そっちで建てられたら一円にもなりませんから。「他社にとられるくらいなら、不安を煽るなりなんなりして潰せ！どこでも建てさせず、家をかわせるな！」なんて指示が、あたりまえのように上司から出ます。取りきれないなら、潰せ！私も何度こういって怒られたことか・・・間違っても、こんなところへ相談に行けませんよね（汗しかし、普通の生活の中で家を建てるなんて場面にはほとんど出会わないですし、ネットも本も建築屋さんの宣伝文句で溢れていて、まともな情報は希少です。そこで、私が知る限りで提案できる最もベストな建築の業者はズバリ！建築設計士事務所！！設計事務所でも、戸建はほとんどやっていない所もあるので戸建の実績が豊富なところを探しましょう。そこの設計士さんの家を見に行くのも、参考になります。大体、戸建中心にやっている人は、自分の家も宣伝用に自分で設計していることがよくあります。ただ、ここで注意するのは、奇抜なデザインや、自分の設計に対するこだわりの強すぎる人。こういう人だと、自己満足に走りすぎて見た目は斬新でも、住み安さや耐久性、維持していくうえで効率の悪い家が出来てしまうかもしれません。戸建建築で実績のある設計士さんがやっている建築設計事務所にお願いするのがいいんじゃないかな～と思います。そういうところは、工務店とも繋がりを持っていますから最適な業者を手配して、チームで事にあたってくれます。ハウスメーカーと言っても、実際に施工するのは提携している地元の工務店です。じゃあ、工務店に頼むのが一番安いのでは？と思うのですが、施工の専門が多いため、間取りや設備など住みやすさをプランニングするのが苦手な場合もあります。ですから、建築設計士事務所に依頼するのが良いのではないかと思うのです。また、不動産の営業マンに、土地を買うから安くて良い戸建業者を紹介してくれと頼むといいかもしれません。中には、戸建分譲もやっている業者があり、当たり外れがありますが、そこは営業マンの人間性を見て判断してください。こういう所でも、日頃から信頼できる不動産営業マンが知り合いにいると、重宝します。ハウスメーカーは一定品質で、外れはないかもしれません。しかし、アレだけの広告費と営業マン。また、社員を雇用して、支店や営業所を維持している。その莫大な費用は、基本的に建築価格に入っている訳でかなり、割高になっているはずです。ですから、家を建てるなら地元で実績のある建築設計士事務所を訪ねてみましょう。ハウスメーカー並みの性能を持った住宅が、３割引きくらいの値段で建つことも珍しくありません。これなら、あこがれの注文住宅も手が届きやすくなるのでは？ ↓この記事に興味を持っていただけたらぉ協力をお願いします↓ 人気ブログランキングへ 2007/11/08/ 23:35　新築一戸建て / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP 福岡市南区　ほのぼの中古マンションの情報をお伝えします。福岡市南区の長住で、格安の中古マンション情報をお伝えします。今回ご紹介するのは「ライオンズマンション長住」場所は「福岡市南区長住」中心部に近いベッドタウンとして、比較的人気のある地域です。ということで、早速見に行ってきました。まずは長住のメインストリートから。メインストリートはスーパーをはじめ、個人商店が立ち並ぶ商店街になってます。散歩がてらお買物でき、特に日常の買物で不便はなさそうです。外から人が集まる場所でなく、近所の人が集まる場所なのでなんとなくほのぼのしていませんか？また少し北へ行くと・・・と言ってもほんとにスグなのですが国道に出ることが出来、ロードサイドにさまざまな店舗が並んでいます。そのまま博多方面へも、天神方面へもアクセスは良好です。で、まっすぐ歩いていくこと数分。メインストリートから入ると、中はこんな感じです。戸建やマンションが共存している、閑静な住宅街。更に、一区画越えるとこんな公園が。写真がアレですがｗ　グランドなどもあるかなり大きな公園です。そして物件に到着。物件の概要は間取り：２ＬＤＫ　専有面積：59.18㎡　RC５階建て（EV有）の３階中住戸築年月：１９８３年４月　総戸数１４戸　残念ながらペットは飼えません。販売価格：６９０万円　管理費：15,300円　修繕積立金：11,840円駐車場はありません。駐輪場の状況、周辺の清掃状況や違法駐車の状況など、マンションだけでなく周辺住民のモラルの高さが伺えます。外壁はタイル張りなので、耐久性も高そうです。で、目的の部屋へ共用部の修繕工事中のため、養生がしてありますが廊下も壁も築年数から考えるとかなり綺麗です。管理状況も良さそうですね。まあ、実績ある大京管理の物件ですから特に問題はないと思います。ﾄﾞｷﾄﾞｷしながら室内へ逆行光でとった為、写真は暗いですが実際はかなり明るい。フラッシュ使えばよかった（汗間取りは２ＬＤＫ。間取り図を見たときは、大丈夫かな？？と思ったのですが、実際入ってみるとかなりの開放感です。リビングの端からキッチン方向あ、ブレてる；；右側のドアから玄関へ、左はさっき正面にあった和室の入り口です。気になるキッチンは奥のドアはどこにも抜けられません。何があるのかは・・・お楽しみということでｗ風呂はユニットバスうは、またブレてます；；築年数は経っていますが、さすがライオンズマンションというところでしょうか。間取りも廊下部分が少ない為、かなり広く感じます。居住性は高いのではないでしょうか？共用部の植栽や廊下、階段、エレベータなどよく手入れがなされていて良好な管理体制が維持されていることが伺えます。長住は、大きな団地と閑静な住宅街。それと、近隣の商業施設が数多く点在し、バスの交通アクセスも良い。また、中心部と程よい距離感というか、遠いわけではなく近すぎない。そして、なんといっても開放的というか、なんとなくほのぼのした雰囲気が魅力の街なんですね。定年後、郊外や坂の多い戸建からの住み替えにはいい物件ではないでしょうか。二人で生活するには、十分な広さです。また、まだ子供が小さい新婚さんの最初の住まいにもお薦めです。この物件は私が働いている会社が買い取った物件なので、売主になります。仲介手数料がかからないので、少しは諸費用が安くなります。この物件の詳しい間取りや、詳細のご質問はメールフォームからお気軽にどうぞ。メールはコチラから ↓この記事に興味を持っていただけたら協力をお願いします。↓ 人気ブログランキングへ 2007/11/07/ 19:56　福岡市南区の中古マンション / TRACKBACK(0) / COMMENT(1) / PAGETOP 「住宅ローン」いくらまで借りれるの？さて、あんまり私の考えばかり押し付けてもアレなのでたまには実務に役立つ事も書いてみます。ってか、実務的なことを中心に、今後はやっていこうと思います。「ローンをいくらまでなら借りられますか？」最近といわず、よく質問される事です。ローン審査などというと、大袈裟に聞こえますが至って簡単です。各金融機関が定めている審査金利で計算し、月の返済額がそれぞれに定められた比率内に収まる金額。あとは、勤続年数などでしょうか。基本的に、同じ年収額で同じ金融機関に相談すれば、借り入れの上限額は同じです。どのような計算方法かというと、各金融機関によって定められた審査金利と年収に占める返済額の比率（返済比率）によって金額が決まります。たとえば、年収４００万、現在の会社での勤続年数が４年という男性が単独で借入を行う場合。謀都市銀行で以下のような条件だったとします。審査金利　３．９％（１０年固定の店頭金利）　返済比率３５％勤続年数１年以上　その結果３５年ローンで借入できる限度額は・・・約２，６７０万円となります。こんなことは、不動産屋さんに聞けば瞬時に計算してくれます。あとは、借りる本人の他の借り入れ状況、勤続年数を条件に返済比率を変えている金融機関もありますし、職業、業種などで減額していきます。影響を与える要因で、よくあるのが自動車ローン。自動車ローンがあると、その返済月額も含めて返済比率を制限内に収める必要があるため、借り入れの限度額は当然減額されます。しかし、ここで上記のサンプルの人が２８００万の借入をしたいと希望したとします。そう言われた営業マンは、最初と違う金融機関への相談を考えます。謀地方銀行で以下の条件で融資を行う銀行が見つかったとします。地方銀行　審査金利３．６％　返済比率４０％　勤続年数３年以上この銀行では、勤続年数によって返済比率を優遇する制度があるようです。実際、他県であった地方銀行の条件です。すると、借り入れ限度額は３，１８１万円すごい差が出てしまいましたｗお客様の自己資金がほとんどない場合、営業マンは後者の銀行への打診を検討します。前者であれば、諸費用を含めると多くの現金を必要としますが、後者であれば諸費用を含めてローンを組むことが出来る可能性があり、自己資金はほとんど必要ありません。不動産の営業マンは、評論家や銀行員と比べて知識的な面では劣っていると思いますが、実際にローンを利用するという運用に関しては高い専門性を持っています。知識面は、取引のある専門家に相談すますので、実際に借りる相談であれば優れたコンサルティング能力を持っているのです。よく自分でネットで調べるなどして、ローンを組もうという方がおられますが信頼できる営業マンに相談するのが一番早いのです。但し、実際に返済できる額と、借入できる額は違います。収入額は同じでも、子供の人数等によって家計支出額はそれぞれ異なるでしょう。ですから、家計簿を良く見直して、現在の支出額とローン返済が加わった支出額を計算し、実際にいくら払えるかを考えましょう。特に、短期固定ローンを組まれる方は、フラット３５などの金利になった場合の返済額をよく計算してください。また、繰上げ返済を行うことを前提に考えておられるなら、そこに貯蓄に回す金額も支出として考える必要があります。大切なことは、今と同じ程度の生活を維持できるかどうか。少し我慢すればとか、この支出を減らせばなどと考えて計画すると、ギリギリの計画となり、不測の事態に対応できません。資金計画の中には、リスクに対する余力を残すことを忘れないようにしましょう。短期固定１．６％で２８００万借りた場合、月の返済額は約８７，０００円。しかし、固定間終了後２．０％になると、約９２，０００円。２．５％になると、１０万円を超えます。過去３０年の住宅ローン金利を見ると、２．５％以上なんて、あたり前なのです。５％を超えている時期もあったくらいですから・・・ ↓この記事に興味を持っていただけたら協力をお願いします。↓ 人気ブログランキングへ 2007/11/07/ 17:10　住宅ローンの事 / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP 住宅ローンを組む前に、考えておくべき事。最近、新築を購入される方の多くは、自己資金をほとんど用意されていない方が多いような気がします。また、年齢も２５歳～３０歳くらいの新婚家庭。子供が生まれたばかりという方が増えてきました。中には、結婚予定なので結婚前から新居探しという方もおられます。昨年くらいまでは、３０台で１割～２割程度の自己資金を用意されている方が多かったように思うのですが、気のせいでしょうか。昨今の新築の住宅ブームに乗って、買い一巡というところでしょうか。この低金利と、ハウスメーカーやマンションデベロッパーの過剰な広告などによって、市場を先取りしてしまっているように感じます。将来、どのように生活状況が変わるか解からないのに、３５年ものローンを社会に出て間もない若者が背負ってしまうというリスクを考えてください。確かに、住宅ローンは若い時期に組むメリットもあります。定年前にローンが終了し、老後に備える時間的な余裕もできますし、繰り上げ返済も含めたコントロールがしやすいですから。しかし、逆に言えば転職や失業、家族（子供）の増加など、生活状況の変化というリスクも多く潜んでいます。また、住宅ローンに縛られて、チャレンジすることが出来なくなり、自分の能力や可能性を埋もれさせてしまうかもしれません。恥ずかしながら、私も転職回数は非常に多い上、独立して失敗も経験しました。また、現在の年収よりも２０代の頃のほうが年収が多かった（涙イケイケの営業マンでしたからｗもし、私が２０代のころに目一杯のローンを組んで住宅を購入していたら間違いなく住宅は競売にかかり、ローン残債だけが残っていたでしょう。だからといって、若いうちは家を買うなということではありません。しっかりとした計画をたてて、営業マンの言葉に左右されないように日ごろから準備をすることが必要だということが言いたいのです。例えば、結婚してから１０年は、大きな間取りは必要ないと思います。借りに子供が二人できたとしても、２ＬＤＫで良いんじゃないでしょうか？思春期になってくると、子供一人に一部屋必要になってくるでしょうから３ＬＤＫまたは４ＬＤＫに住み替える。普通、このような考えをする人は賃貸を選びますが、購入して住み替えれば賃貸にはないメリットもあり、首都圏や近畿圏のような大都市圏では無理かもしれませんが、福岡のような地方都市であれば十分に可能なのです。最初に１０年固定ローンで家賃並みの支払いで済まし、最初のローンを終了させ子供が中学校に上がる前に永住用の住居を購入する。一度住宅を購入しているので住宅購入の勝手もわかり、ある程度生活の基盤も固まっているでしょうから、将来的な生活状況の変化というリスクも軽減できると思います。また、１０年後であれば年収が上がり、同じ金額でも十分な自己資金を用意して、今の時点で買える物件よりも良い物件が買えるかもしれません。先に購入した家は、売るなり賃貸に出すなりすればよいのです。ローンは終わっているのですから。転売により利益を得る為に買ったのではなく、住居として買ったのですからそこに利益がなくてもよいのです。いくらかでも帰ってくれば・・・賃貸ではこういうわけには行きません。２～５年固定、３５年返済のローンで出された資金計画をみて「これならやっていけそう！」と笑顔で購入を検討する人を多く見てきました。しかし、現在の異常な低金利がいつまで続くでしょうか。繰り上げ返済？ローンを払いながら、まとまった金額を貯金する余裕はありますか？新築でも１０年たてば、今売り出されている１０年前の家と同じですから、新築も中古も同じです。この場合重要になるのは、価格と立地。その地域に住むというメリットと、余裕をもって返せる金額の物件を探すこと。大切なのは、物件をみて欲しいと思ってから検討するのではなく、まずは自分たちの計画をきちんと立てる事が重要なのです。早稲田大学消費者金融サービス研究所の調査によると、住宅ローンを抱えている人は、抱えてない人に比べて多重債務の額が極端に大きくなるというデータが公表されています。マイホームを守る為でしょうか・・・こいう人がここ数年増えてきているそうです。また、専門家のコラムなどで、短期固定の超低金利ローンを組んだ人たちによる、ローン破綻が今後増加するだろうという事を書かれている人が増えてきました。家は生活そのもの、生活の重荷になってしまってはいけません。いい物件に住みたい、綺麗な家に住みたいと考える前に、生活に必要な家と、そのために出せる金額を明確にして、適正なローンを選択しましょう。重要なのは得をすることよりも、リスクを回避することです。 ↓私の記事に興味を持っていただけたら協力をお願いします↓ 人気ブログランキングへ 2007/11/07/ 16:14　住宅ローンの事 / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP 住宅・マンションの適正価格って？？さて、今回は中古（新築含む）マンションや、住宅の値段について書いてみます。そもそも、不動産価格に適正な価格があるのか？不動産には公示価格や、路線価など目安となる値段はついていますが実際の取引になると、それらの情報は全く当てになりません。たとえば、１億円で売りたいという売主がいれば、その価値は１億になります。しかし、売れるかどうかは別です。ただ、１億の価値があるという人が一人でもいれば、そこで取引が成立します。しかし、隣の土地を同じ価格で売れるかというと、どうでしょう。５千万でしか買う人がいなければ、売主が妥協できるかどうかです。売主と交渉の末、７０００万で売買が成立すると、そこの価格は７千万。何もかもが全く同一条件の物件同士と仮定しての話ですが。いきなり３割も下がってしまいました。一見、相場などという言葉が使われて、マクロな流通相場が存在しそうな不動産ですが、実態は一対一の一回限りの取引という、非常なミクロな経済の中で動いているのが不動産なのです。不動産の場合、自動車などのように大量に在庫があって、流通システムが確立している物ではなく、常に売主と買主の１対１による一回限りの取引であるという点で、適正価格のようないわゆる定価がつかないのです。他人から見ると、何の価値も見出せないような物件でも、自宅の隣地が売りに出て、そこが自宅から見て南側にあった場合どうでしょう。多少高いと思っても買いたいと思う人がいるでしょう。しかし、その隣の人にとっては、全く価値のない物件となります。だからといって、不動産をオープン価格や入札方式にする訳にはいきません。売る側は値段をつけなければいけないのです。そして、その物件を欲しいという人が、妥当な価格と思えばそのまま価格が確定し、価格が高いと思えば交渉し、売主と買主の妥協点が価格として確定するのです。では、ホームページや情報誌で調べる場合、価格の妥当性を判断するにはどうすればよいのか。不動産屋に相談すると、よく相場などという言葉が出てきますが相場とは何でしょうか？常に一回限りの一対一の取引の中で今までの経験から判断される基準でしかないのです。これから購入する価格としてはどうなの？と考えたとき、その妥当性を判断するのは自分しかいないのです。ですから、検討を始める前に自分に合った物件とはどのような物件で、上限金額はいくらなのかを決めておく必要があります。多くの人はローンを利用して住宅を購入されますが、情報誌などに載っている価格をみて、月々の支払いを予測できますか？月いくらまで負担できるのかを、まず明確にし、その金額で買える価格とはいったいいくらになるのか。最低限これくらいは把握してから、家を探しましょう。私がまだマンション販売業者で新築分譲マンションを販売していたころ、年収の８倍近い金額のマンションを販売したことがあります。その方の世帯年収は、４００万未満です。ローン審査を通した銀行も銀行ですが、今から思うと無責任な事をしてしまったと思います。まだ、私が不動産業に携わって、半年も経たない新米の頃の話です。と、いかにもベテランのように話していますが、まだまだ私など業界では駆け出しの若造ですｗその頃私は、デベロッパーやハウスメーカーの言うことは正しいと、信じて疑いませんでした。家を買わないことは不幸な事で、持家を持たせてあげることこそお客様のためであると信じていました。そのお客様は、モデルルームを見て、私からの説明を受けてから物件が欲しくてたまらなくなり、多額の負債を抱えることよりもローンが通らなくて買えなくなることを心配していました。物件から検討を始めると、それが適正価格であるかどうかではなく、どうすれば買えるのかへと変わっていきます。欲しいという欲求が生まれると、どうにかして手に入れたくなる。さらに、その欲求を煽っていくのが営業の仕事です。あらかじめ、自分の上限価格を決めて、物件の内容を見てから妥当性を判断するようにしていれば、このようなﾑﾁｬなローンは組まなかったでしょうし、私ごときの営業トークくらい簡単に跳ね返せたはずです。今の私であれば、妥協させるのではなく、長期的な視点からもっと違った形で住宅の購入プランを提案できたでしょう。新築の分譲マンション販売を経験し、現在は中古物件を中心に扱っている私の経験から行くと、新築も中古も物件で生活は大きく左右されませんが、ローンは生活に大きな影響を与えます。現金で買う人以外は、物件の価格=ローンの返済月額が自分の生活の中で余裕を持って返済できるかどうかという基準となる適正価格を持ちましょう。そのためには、何度も言うように信頼できる不動産屋の兄ちゃんと仲良くなって、アドバイスをしてもらうことです。不動産情報誌に書いてある内容を電話で伝えれば、その場で計算して教えてくれるはずです。不動産の営業マンなら資金計算くらい、電卓一つで出来ますから。 2007/11/04/ 23:03　住宅購入の前に / TRACKBACK(0) / COMMENT(1) / PAGETOP 家賃を払うなら買ったほうがﾏｼは嘘最近、月の支払い例を載せて、家賃並みの支払いで買える。等と購入を煽るチラシを良く見かけます。月に１０マンの家賃を払い続けると、３５年で○千万の家が買えます。などと、平気で言ってのける営業もいます。しかし、チョッと待ってください。例えば、仮に３５年間支払いの金額が変わらないとしても築２０年を超えた物件に１５年間１０万の家賃を払えますか？特にマンションの場合だと、管理費と修繕積立金の値上げや修繕時に臨時に徴収されることも考えておかなければなりません。実際、中古のマンションでは、大きな修繕の時に臨時で修繕費を徴収しているケースは非常に多いです。住宅の購入を否定するわけではありませんが、家賃がもったいないという理由で購入することには反対です。また、支払い例で使われているローン金利を見てください。ほとんどの場合、１％台で計算されているはずです。これは、金利優遇を受けて、２年固定から５年固定のローンに適用されている金利です。金利が上がればどうなるのでしょう？また、安易に繰り上げ返済を薦める営業が多いと思いますが現金は非常に大事です。住宅の金利変動リスクをヘッジするために、貴重な現金資産を固定してしまうのは何かあった場合、危険ではありませんか？住宅を買うのであれば、金融のプロでもない限り長期固定金利を選ぶ。できれば、全期間固定を選択することをお薦めします。その時の支払い例をみて、妥当だと思えるのであれば購入してもいいでしょう。家は生活を営み、生活を守るための物です。家が生活を営む上での重荷となってしまっては、本末転倒ではないでしょうか？家を買うということは、良いものを買って満足することではなくそこで営まれる生活を豊かにするものなのです。 2007/11/03/ 22:40　住宅購入の前に / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP 家が欲しいと思うその前に今回は家を買おうと検討し始める前に心構えというか頭においておいて欲しいことを書きます。お客様からの問合せで、一番多いのは物件を見てから物件に対する問合せです。しかし、少し待っていただきたいのです。「近所を歩いていたら、よさそうな売家があった」とか「ちょうどいい場所にマンションが建つチラシが入った」などまず物件に興味を持ち、それから検討する。これは、危険です。なぜなら、良いと思ったものを、自分から否定するのは非常に難しいからです。物件が良いと思って問合せをし、営業から説明を受ける場合、マイナスの部分があっても出来るだけ良い方向に受け止めようとします。そう、冷静に分析することが出来なくなるのです。営業からすると、物件が明確になっているので、罠にかかった獲物と一緒です。ここぞとばかりに営業をしてきます。営業はマイナスのことも言いますが、マイナスをプラスに変えて認識させるプロです。到底かなうものではありません。ですから、気に入った物件が見つかる前に、どういう物件が自分たちにとって、最も良い物件なのかを考えておく必要があります。しかし、住宅ローンのことや不動産の知識など、面倒くさいことが多くてなかなか物件というキッカケがないと考えられないのが一般的です。実際に、私が接してきたお客様も、住宅を買うということに対して多少勉強していたとしても、全く無知です。「俺は不動産には詳しいぜ」と自身を持つくらいに、勉強してくれているほうが扱いやすいｗいわゆる生兵法というやつです。一般的に不動産の購入など家を買う以外になく、一生に一度か二度しかないことですから、それで当然です。プロのような知識を持つ必要もありません。だからこそ、家を買う検討を始める前に私のような営業マンに相談をして欲しいのです。なぜなら、年収や職業、生活の実態などをヒアリングしながら予算や立地などのプランニングが出来るからです。そこで方向性と条件をを明確にした上で、紹介できる物件を探すこともできます。たとえば、新婚当初は安い中古から始めて、子供の成長等に合わせて１０年後に住み替えるようなプランなどが提案できるのです。不動産の営業マンも人間です。自分を頼ってくれたり、信頼してくれる人であれば目先の利益よりもその人に少しでも良い提案をしてあげたいと思うものです。物件主義の現在の不動産営業は、ただの売り子です。手持ちの物件に、いかにして客を嵌め込むか。言葉は悪いですが、これが実態です。住宅購入の第一歩は、まず信頼できる営業マンに出会うこと。見つかったら、正直に自分たちの生活の現状を話してください。きっと力になってくれるはずです。 2007/11/03/ 22:23　住宅購入の前に / TRACKBACK(0) / COMMENT(0) / PAGETOP 新築分譲マンションは定価で買うな！マンションブームだとか、マンションバブルといわれる状況もここへきて大きく状況が異なってきました。つい数年前までは、低金利の恩恵を受けて飛ぶように売れていたマンションが、ここへきて在庫の山を築いています。私のいる福岡県では、完全に供給過剰。西日本を中心に、各地でマンションを販売してきた経験から言わせていただくと、この減少は福岡に限ったことではありません。首都圏でも、売れる物件と売れない物件がハッキリと別れ、多くの在庫を抱えている状況だということです。ここで、モデルルームを見学される皆さんに一つアドバイスをいたしますと… 「定価で買うな」ということです。まず、どれくらい引いて貰えるのかというと１００万はかたいでしょう。但し、分譲開始からの時期や、竣工後と竣工前で大きく額が異なるので、分譲開始から半年から一年で未竣工の状態での話しです。また、早くから売り出している場合、竣工の半年前くらいから、値引き交渉をしてみる価値はあります。うまくいけば、１００万から２００万までの値引きが出来る可能性があります。完全に買い手市場となった強みを使わない手はありません。しかし、販売会社は足元を見られないように、巧みに偽装を行います。例えば、現在の販売状況と言って見せられる表です。この中には多くの場合「あおり」と呼ばれるものが存在します。実際には売れていないのに「売約済」や「商談中」などと書かれた部屋を業界では「あおり」といいます。実際の販売数より、かなり水増ししていると考えて間違いありません。竣工までの時期や、分譲開始から経過した期間にもよりますが・・・詳しくは、メールフォームを用意いたしますので、個別に相談してみてください。ケースバイケースなので、ここでは明確にかけません。竣工後や、入居開始後などになると、物件価格の２割を超えるようなさらに大きな値引きも期待できます。頭金を貯めたり、繰上げ返済をすることなく、借入額を減らせますので有効に活用してください。ただ、本当に売れる物件は放っておいても売れるので、出来ない場合もあります。特に地方の物件は、値引きが効くと考えていただいていいでしょう。売れる物件と売れない物件の差が歴然としており、竣工前に完売する物件もあれば、竣工後２年たっても半分空いてる物件などさまざまです。って、こんなこと書いていいのか…少しドキドキですｗまあ、うまく値切る自身がなければ、売買の仲介をしている営業マンを見方につけましょう。仲良くならなければ意味がありませんが、信頼できる営業マンを見つけて日ごろからお付き合いをして仲良くしておくと損はありません。モデルルームに同行して、いろいろと突っ込みを入れてくれたり、値引き交渉もやってくれます。ということで、販売員ではない営業マンを探しましょう…って何の話だっけｗ 2007/11/02/ 22:53　分譲マンション虎の巻 / TRACKBACK(0) / COMMENT(35) / PAGETOP 家を買う前に知っておいて欲しいこと記念すべき第一回目の記事。う～ん、伝えたいことは山ほどあるけど、何から伝えて行けばいいのか…なかなか文章としてまとまりませんｗ私自身に文章を書く才能がないのでしょう。とりあえず、記念すべき第一回目は、不動産の営業として、さまざまなお客様と商談してきた中でコレだけは知っておいてもらいたいと言う事を書きます。まず、皆さんは家を買うということを、どのようにイメージされているのでしょうか。高級な車や家電製品と同じように、ただ金額が大きいだけの「高額な買物」と考えている人が、多いように感じます。そして、どうせ買うなら少しでも良い物を買いたいという意識が強いのではないでしょうか？「損をしたくない」この意識が、非常に大きな危険をはらんでいると思うのです。今は、低金利と、信じられないくらい甘い金融機関の審査により安定した収入があれば、その実態以上にお金を借りることが出来る時代です。ですから、住宅購入に対するリスクを理解したうえで、最適な人生計画を建てることが出来なければ、家を買うべきではありません。家を買うということは、物を買うのではなく「生活そのもの」なのです。家を買ったばかりに、ローンが大きな負担となって、日常生活に支障をきたすということは、十分に考えられます。苦しくても、賃貸と違って家賃の安いところに住み替えるという訳には行きません。住居とローンに縛られてしまうのです。苦しくなれば貸せばいい等と、特にマンションの営業マンが良く言う言葉だと思いますが、本格的に人口が減少し始めているこの時期に、ローンの返済額と管理費等の経費を払っていける家賃で貸せる時期はどれくらいあるでしょうか？住宅は将来、確実にあまります。現在供給されている住宅を、全て埋めるだけの人口はいなくなるのです。ですから、資産価値という「物」というはっそうではなく、そこに住むことによって得られるメリットに対して、投資できるかどうか？将来にわたって続いていく生活をする場として、また、完済まで付き合う事になるローン商品の選択と、金額は妥当なのかどうか？という発想から家を選ぶ必要があります。間取りや広さは二の次です。ましてや、構造などに関しては、法規を守っている限り問題ないと思っていただいて間違いありません。コレは、売る側、立てる側がさも重要なことのように宣伝しているだけであり、生活のステージによって必要な広さや間取りは変わるものです。子供がいれば子供部屋が必要だが、独り立ちすると部屋が余るというように・・・ですから、生活のステージによって、住み替えていくという選択もあるのです。家の価値とは、不動産としての物件の価値ではなく、そこで営まれるであろう生活に、どのようなメリットをもたらすのか？が大切であり、それこそが家の価値であると考えます。では、どうすれば良いのか？そのためには、専門家に相談し、生活と住居について自分にあったライフプランを建てていく必要があります。しかしながら、そのような専門家がほとんど存在しないというのが現状です。本来専門家である、不動産業者は、まず物件から物事を考えます。物件があり、その物件を買ってもらうことが重要であり、買主の生活など、ほとんど考えていません。では、ファイナンシャルプランナーはどうか？これも、不動産の知識が豊富でなければ、十分ではないでしょう。ですから、私が買主の利益と生活を第一に考えた営業マンになれないのか？と考えてこのブログを始めました。これから少しずつ思ったことを書いていこうと思いますので、興味を持って頂けましたら、時々のぞいてみてください。また、読んでいただいた方からの質問や、意見があればどんどん書き込んで下さい。但し、同業者からのクレームや冷やかし等はご遠慮ください。結構、マズい事も暴露するつもりなので（汗ほんとにバカなので、よくわからない文章になってしまいましたが、なんとなくでも理解していただければ嬉しいですｗ 2007/11/02/ 21:25　住宅購入の前に / TRACKBACK(0) / COMMENT(226) / PAGETOP
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