• 家賃並みの返済で借りれる金額はいくらなのか？
  
  返済可能額から借り入れ可能額を計算してみます。
  
  例えば、６万円の返済で借りれる金額は？
  
  よくチラシなどでみる、某地方銀行の５年固定優遇金利である
  金利１．８％で計算すると。
  
  約１８７０万円。
  
  １００万円あたりで、返済額が３２１０円増える計算になるので
  １９７０万円借りるなら、63,210円となる。
  
  さらに、１０年固定
  金利２．８％で計算すると
  
  約１６００万円借りることが出来る。
  １００万円あたりで、３７３７円となるので１００万円増えるごとに
  足していけば、若干の誤差はでるがほぼ返済額になる。
  
  ただ、実際には返済額に固定資産税、都市計画税などの
  支出も加わり、マンションであれば管理費などが加算される。
  
  実際に福岡で購入する場合、７万や８万の家賃で
  新築を家賃並みのそう支払額で済ませるのは難しい
  のではなかろうか。
  
  
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• 住宅を購入されるほとんどの方が、契約時に営業から提案された
  住宅ローンを利用されていると思います。
  
  しかし、場合によっては契約から、借入まで半年いや、１年以上の
  間が空くことも珍しくないと思います。
  
  ですから、実際の借入までの期間が長い場合は、契約時にローンを
  決めてしまうことに大きなリスクがあります。
  
  半年もあれば、住宅ローン商品の条件自体が変わってしまうことも
  十分考えられますし、他の金融機関からもっと有利な住宅ローン
  商品が出てくることも考えられます。
  
  ですから、住宅ローン商品の決定は、審査期間などによって多少は
  前後しますがおおむね一ヶ月前くらいに決定するのが良いのではな
  いかと思います。
  （上記はあくまでも目安なので、審査を含めた申込みから融資実行までの
  期間を必ず金融機関に確認してください。）
  
  特に、売買契約書にローン商品を明記する箇所があった場合、
  そこはあえて「住宅ローン」とだけ記入してもらいましょう。
  どうしても、明記しなければならないときは、契約後に変更し決定できる
  事を営業側に書面で合意してもらうのがベストです。
  
  うっかり、金融機関名やローン商品を明記してしまうと、それ以外の
  ローンを利用した場合に、ローン特約が適用されない可能性があり
  ますので、注意してください。
  
  極稀にですが、ローン特約自体が無い契約書があったりもします。
  この場合は、必ず、ローン特約を明記してもらうようにしましょう。
  
  
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• 当然、頭金はあったほうが良いです。
  
  借り入れ額を少しでも減らすことが、将来のリスクを回避する
  最も良い方法ですから。
  
  しかし、必要か？
  
  といわれると、必ずしもそうではありません。
  
  実際に、頭金無しで、諸費用も借り入れ、更には必要な電化製品や
  カーテンの購入資金と引越し費用まで借り入れできるローン商品も
  ありますので、ほとんど現金を必要とせず購入することも出来ます。
  
  また、頭金を支払うために、家賃を払いながら貯蓄をするのであれば
  頭金無しでローンを組んで、返済をしながら貯蓄をし、早い段階で
  繰り上げ返済をするというのも、有効であると思います。
  
  ただ、購入の際には、手付金が必要となります。
  
  いくら必要か？というと、物件価格の５％以上とか、１０万円で良い
  などなど、その業者によってさまざまです。
  
  未竣工で分譲中のマンションなどでは、最初に小額の手付金を払い
  その後、分割で中間金として支払い、１割程度の金額まで達したところで
  手付金額を変更し、契約をやりなおす事もあります。
  
  それよりも重要なことは、月々の返済額。
  
  余裕を持って返済できる金額に設定しましょう。
  そのことさえ守っていれば、頭金無しでローンを組むことは
  決して悪いことではありません。
  営業に提案された資金計画ではなく、自分自身でたてた
  資金計画がしっかりしていれば、むしろ良いことかもしれ
  ません。
  
  
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• この低金利の今がチャンスです！
  
  と、金利の推移表や、金利が上がった場合の比較表などを
  使って、購入を煽る営業マンがここ数年目に付く。
  
  しかし、本当に金利は上がるのか？
  
  少なくとも、ここ３年くらいは金利の上昇は考えられないと
  私は思う。
  
  なぜなら、日本の景気を牽引している輸出産業であるが、
  つい先日、アメリカがドルの利下げを連続して行った。
  
  これを発端に、円高が進み、輸出産業への影響を懸念して
  株安となった。
  
  まあ、株安はそれだけが原因ではないと思うのですが、残念
  ながら、私は経済の専門家ではないのでご容赦願いたい。
  
  話は戻って、円の利上げを行うとどうなるだろう？
  と考えたときに、更なる円高を引き起こしかねない利上げは
  出来ないと思う。
  
  また、そもそも利上げというのは、景気が過熱しインフレを
  起こすリスクを回避するために行われる物。
  
  つまり、景気が良くなるとお金を使う人や企業が増え、高額な
  取引が活発に行われるようになる。
  そうなると、借り入れが増え、お金の流通量が増え、物価が高騰
  つまり、インフレとなる。
  そこで、利上げを行うことによって、借り入れを抑制し、お金の流通量を
  セーブしようというのが、利上げの一般的な理由である。
  
  しかしながら、現在の状況を考えると、依然として輸出産業に依存し
  少子高齢化などで内需の拡大が見込めない日本において、円高は
  利点はあるにしても、全体で見ると歓迎できる事ではないのでは
  なかろうか・・・
  
  アメリカの経済が先行き不透明な現状において、日本が先行して
  金利を引き上げるとは思えない。
  
  すなわち、ここ数年は現在の低金利が続くと思うのだが・・・どうだろう？
  
  
  金利を理由に、今が買い時だという営業トークは信憑性がありません。
  くれぐれも、注意しましょう。
  
  それどころか、現在の地価の高騰と、住宅の販売不振。
  新築価格が来年あたりから、大きく下がり始める可能性が高いです。
  
  急激な人口減少は始まったばかりです。
  今が買い時などと言う事はありません。
  
  金利を理由とした「今が買い時論」は根拠がありませんので
  惑わされないように注意しましょう。
  
  
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• さて、あんまり私の考えばかり押し付けてもアレなので
  たまには実務に役立つ事も書いてみます。
  
  ってか、実務的なことを中心に、今後はやっていこうと思います。
  
  「ローンをいくらまでなら借りられますか？」
  
  最近といわず、よく質問される事です。
  
  ローン審査などというと、大袈裟に聞こえますが至って簡単です。
  各金融機関が定めている審査金利で計算し、月の返済額が
  それぞれに定められた比率内に収まる金額。
  あとは、勤続年数などでしょうか。
  
  基本的に、同じ年収額で同じ金融機関に相談すれば、
  借り入れの上限額は同じです。
  
  どのような計算方法かというと、各金融機関によって定められた
  審査金利と年収に占める返済額の比率（返済比率）によって
  金額が決まります。
  
  たとえば、年収４００万、現在の会社での勤続年数が４年という
  男性が単独で借入を行う場合。
  謀都市銀行で以下のような条件だったとします。
  
  審査金利　３．９％（１０年固定の店頭金利）　返済比率３５％
  勤続年数１年以上　
  
  その結果
  ３５年ローンで借入できる限度額は・・・約２，６７０万円となります。
  
  こんなことは、不動産屋さんに聞けば瞬時に計算してくれます。
  
  あとは、借りる本人の他の借り入れ状況、勤続年数を条件に返済比率を
  変えている金融機関もありますし、職業、業種などで減額していきます。
  
  影響を与える要因で、よくあるのが自動車ローン。
  自動車ローンがあると、その返済月額も含めて返済比率を制限内に
  収める必要があるため、借り入れの限度額は当然減額されます。
  
  しかし、ここで上記のサンプルの人が２８００万の借入をしたいと
  希望したとします。
  
  そう言われた営業マンは、最初と違う金融機関への相談を考えます。
  
  謀地方銀行で以下の条件で融資を行う銀行が見つかったとします。
  
  地方銀行　審査金利３．６％　返済比率４０％　勤続年数３年以上
  
  この銀行では、勤続年数によって返済比率を優遇する制度があるようです。
  実際、他県であった地方銀行の条件です。
  
  すると、借り入れ限度額は３，１８１万円
  すごい差が出てしまいましたｗ
  
  お客様の自己資金がほとんどない場合、営業マンは後者の銀行への打診を
  検討します。
  
  前者であれば、諸費用を含めると多くの現金を必要としますが、後者であれば
  諸費用を含めてローンを組むことが出来る可能性があり、自己資金はほとんど
  必要ありません。
  
  不動産の営業マンは、評論家や銀行員と比べて知識的な面では劣っている
  と思いますが、実際にローンを利用するという運用に関しては高い専門性を
  持っています。
  
  知識面は、取引のある専門家に相談すますので、実際に借りる相談であれば
  優れたコンサルティング能力を持っているのです。
  
  よく自分でネットで調べるなどして、ローンを組もうという方がおられますが
  信頼できる営業マンに相談するのが一番早いのです。
  
  但し、実際に返済できる額と、借入できる額は違います。
  
  収入額は同じでも、子供の人数等によって家計支出額はそれぞれ異なるでしょう。
  ですから、家計簿を良く見直して、現在の支出額とローン返済が加わった支出額を
  計算し、実際にいくら払えるかを考えましょう。
  
  特に、短期固定ローンを組まれる方は、フラット３５などの金利になった場合の
  返済額をよく計算してください。
  
  また、繰上げ返済を行うことを前提に考えておられるなら、そこに貯蓄に回す
  金額も支出として考える必要があります。
  
  大切なことは、今と同じ程度の生活を維持できるかどうか。
  少し我慢すればとか、この支出を減らせばなどと考えて計画すると、
  ギリギリの計画となり、不測の事態に対応できません。
  
  資金計画の中には、リスクに対する余力を残すことを忘れないように
  しましょう。
  
  短期固定１．６％で２８００万借りた場合、月の返済額は約８７，０００円。
  しかし、固定間終了後２．０％になると、約９２，０００円。
  ２．５％になると、１０万円を超えます。
  
  過去３０年の住宅ローン金利を見ると、２．５％以上なんて、あたり前なのです。
  ５％を超えている時期もあったくらいですから・・・
  
  
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