• さてさて、分譲マンションを建替えられるのか？
  
  マンションを買う人なら、少しは気になったことが
  あると思います。
  
  そこで、実際に老朽化したマンションで行われた
  建替えに向けての話し合いを紹介したいと思います。
  
  このマンションは築２５年、そろそろ建替えを含めて
  どのようにマンションを維持していくかが気になり
  始めた頃です。
  
  そこで、管理組合は建替えか修繕を繰り返して建物の
  寿命が来るまでこのままで行くかを議題として取り上げ
  ました。
  
  結論は、築６０年までの修繕計画をたて、修繕積立金を
  値上げするという結論となったのです。
  
  その流れは以下の通り
  
  このマンションは、５階建て３０戸。
  第二種中高層住居地域に建っており、容積率に殆ど余裕を
  残していませんでした。
  
  よって、建替えの際に戸数を増やして、新規分譲を行うことに
  より建替え費用を捻出することが出来ません。
  調査の結果、専有面積を変えずに建替えても、３０戸を３５戸
  にすることしか出来ないことがわかりました。
  
  建替える費用の見積もりから、建替えの際には一戸当たり
  最低でも１０００万円の費用負担が必要になるうえ、竣工する
  までの間、仮住まいをするための費用も負担しなければなり
  ません。
  
  さらに、修繕を繰り返して維持していくにしても、修繕積立金を
  約４０％値上げする必要があるとの調査結果となりました。
  
  また、長期維持をあきらめて、土地建物を売却するとしても
  一戸あたり現在の価値で２５０万程度にしかなりません。
  
  ちなみに、新築で坪単価１１０万円くらいの地域なので、それほど
  郊外というわけではありません。
  どちらかというと、市内中心部に隣接する商業、住宅混在地域
  という感じの立地でしょうか。
  郊外だと、おそらく解体費用で完全にマイナスになるはずです。
  
  組合は修繕の道を選びましたが、ここで修繕積立金の値上げ
  に反対する人が出始めます。
  
  結果として、修繕積立金の値上げを２０％とすることで決着しました。
  
  現在の計画では、築６０年まで住み続けることになっています。
  しかし、修繕積立金は足りません。
  
  マンションの建替え問題で、一番大きな問題は、建物の老朽化では
  なく、人の老朽化。
  十分な収入があり、建替えの費用を負担できる人もいれば、既に
  仕事を低年し、年金で生活している人もいます。
  
  そのような状況の中で、全員の意思を統一し、同じ方向に向かわせる
  のは、至難の業です。
  
  そもそも、マンションは６０年くらい普通に持つはずです。
  実際に築７０年を越えながら、人が住んでいるマンションも首都圏には
  存在しています。
  ですから、適正なメンテナンスを行えば、自分が生きている間くらい
  問題なく住めるはずなのです。
  
  しかし、マンションの寿命は、３０〜４０年くらいと思っている人が多い
  ように感じます。
  それは、築年数の古いマンションを不当に低く評価し、新築を売るため
  に意図的に誘導された認識ではないでしょうか。
  さらに、新築時に不当に低く設定されている修繕積立金の問題があり
  ます。
  
  これは、住む人ではなく、売る側の意図が明確に現れています。
  
  家賃並みの負担で買えると謳っている以上、月の負担を少しでも
  軽く見せたいということです。
  しかし、このことが後になって大きく響いてきますす。
  
  場合によっては、住民間の対立をも生み出しかねません。
  
  そのためには、販売時に設定されている修繕積立金が低すぎることを
  良く認識しておいてください。
  
  マンションの建替えは、容積率によほど余裕があり、なおかつ人気の
  ある立地でなければ難しい。
  コレは、常識です。
  
  これから新築マンションを買う人は、建替えなど考えるよりも
  建物の寿命を伸ばすことを考えたほうが現実的です。
  
  早い段階で修繕積立金を値上げして、将来の負担を軽くしましょう。
  
  
  ↓この記事に興味を持っていただけたら、応援をお願いします。↓
  人気ブログランキングへ
  

• 「あおり」だよ、あ・お・り・・・
  
  以前なんなかの記事で少し触れましたが、マンションのモデルルームに
  行って見せられる、販売状況の中で売れてないのに「契約済」とか「商談
  中」などとしている部屋を業界ではあおりといいます。
  
  あと、最近見なくなりましたが、商談スペースにリボンのついた巨大
  価格表があったり。
  さすがに品が無いので殆どのモデルルームで見なくなりましたが、
  あのリボンも当然「あおり」が入っていたりします。
  
  酷いところになると、一戸しか売れてないのに１／３以上が売れている
  ことにしているマンションもありました。
  
  なぜ「あおり」などを使うかというと、理由は大きく二つあります。
  
  まず第一に、売れてないマンションと思われたくない、売れているので
  早く決めないと部屋がなくなりますと客を煽るため。
  
  もう一つは、モデルルームだから売りやすい部屋を早く売るため。
  例えば、窓の外に墓地が見えたり、近隣の建物の影響で実際に
  建ってしまうと、日当たりが悪くなる部屋などは実物を見られると
  本当に売れにくいんですよ。
  
  そこで、モデルルームの段階で、巧みな営業トークでどうにか
  先に売ってしまおうという場合。
  立地や建物を気に入ってしまうと、意外と脆いんですよみんな。
  
  「１００％完璧な物件なんてないですよ、何か妥協しないと・・・」
  
  こんな感じのトーク、よく情報誌やコミュニティサイトで見かけませんか？
  当然、営業もよく言う言葉です。
  
  そう、実物を見ていないので、全てはイメージでの話し。
  そのマンションを欲しいという気持ちが強くなると、良いイメージが先行し
  実は大きな問題があるのに、良いイメージが悪いイメージを消してしまう
  のです。
  内覧会で実物を見て、後悔しても後の祭りです。
  
  マンションの営業とは、こんなことを当たり前にしてきます。
  売ることが最優先で、あなたの事など全く考えていないという事を
  肝に銘じておきましょう。
  たとえ、営業に対してどんなに良い印象を持ったとしても、彼は仕事で
  あなたにマンションを売るために働いているのです。
  
  だまされないようにしましょう。
  
  
  ↓この記事に興味を持っていただけたら、応援をお願いします。↓
  人気ブログランキングへ
  
  

• さてさて「失敗しない」などと書いていますが、そもそも住宅を購入して
  「失敗する」とは何か？という定義を忘れていました。
  
  私がいう失敗しないマンション選びにおける失敗とは、購入時より
  不動産価値が下がり損失をこうむるなどの「投機的な発想」や、金利や
  相場の変動により割高なマンションを購入するというような損得の話で
  はなく、「マンションを購入すること」により、購入前の生活より不便に
  なったり、住宅ローンが負担となり生活そのものを破壊してしまうこと
  をさしています。
  
  つまり、マンションを買うことによって、生活そのものにメリットを感じ
  られるような選び方をしましょうということが、今回の記事のテーマです。
  
  ローンは２０年〜３５年で組まれるのが一般的ですから、購入時の差は
  僅かでも金利分も含めた総負担金額には相当な違いが出ます。
  
  さて、本題に戻ります。
  
  平成１７年度の全国フラット３５利用者調査での、マンション購入価格は
  「３０６６万円」となっています。
  
  上記平均購入価格で見る購入者年齢や所得などの平均は
  平均年齢　　　　　　　　　36.8歳
  世帯年収　　　　　　　　　722.4万円
  手持ち金（自己資金）　　947.1万円
  公庫借入　　　　　　　　　2,275万円
  
  上記データを見て私が感じたことは、このケースはかなり裕福な方では
  ないかと思います。
  販売の現場では、年収２０００万を超える方もいますがごく稀で、実際は
  年収３００万円〜６００万円のレンジ内の方が大半のように感じます。
  
  福岡県内で販売をしていたマンションのモデルルームで、私が集計したデータ
  では世帯年収６００万円以下の方が、全体の約６０％でした。
  （総来場数６２９組のうち６００万円以下が３７８組）
  
  また、自己資金も３００万円以内。
  １０００万程度の自己資金を用意できる方など、本当に稀なケースだという
  のが、現場で感じた実感です。
  
  上記のデータから見ても解かるとおり、中心部の新築マンションは
  既に一般的な所得層では無理のある価格になっています。
  それでも現在の住宅ローン審査の甘さによって、買えてしまうこと
  が多く、そのこがもっと問題なのですが・・・
  
  生活の利便性などを考えると、やはり中心部が人気となります。
  新築価格が高騰すると、中古マンションが注目されるはずなのですが、
  あくまでも新築を求める消費者が多く、なぜこんなところにマンションが？
  と、プロが首をかしげるような地域にまで分譲マンションが林立している
  という異常な状況となっています。
  
  さらに、古いマンションは構造的に問題があるかのような認識が、消費者
  サイドにあることにも問題があるかもしれません。
  
  例えば・・・

続きを読む

• 本格的な少子高齢化と人口の減少が始まった市場環境の中で、
  新築マンションはバブル期の供給量を越え、完全に供給過剰と
  なっているにもかかわらず、価格は上昇し続けています。
  
  逆に、中古マンションは供給の絶対数が少ないにも関わらず、
  価格は一部の地域を除いて、上昇するどころかむしろ下落し、
  物件がだぶついている状況です。
  
  また、中古の中でも一等地の築浅物件に人気が集中し、新築よりも
  遥かに利便性や住環境が良い物件でも、少し古くなると不便で高価な
  新築が売れて、便利で安価な中古が全く売れなくなる。
  
  本来、住居というのは事業用や投資用の物件と違い、そこに求める
  ものは、生活の充実や豊かさです。
  ですから、新築や中古で区別せずに、自分が生活していくうえで
  最も適した立地や環境、そして価格で住宅を選択する必要が
  あるのではないでしょうか。
  
  私は、不動産の営業を通じて、年収がｷﾞﾘｷﾞﾘのラインで、本来であ
  れば中古から検討すべき人でも新築にこだわる光景を数多く見て
  きました。
  実際に、年収３０７万円の方に、２１００万円の住宅ローンを組んで
  物件を購入してもらったことがあります。年収の７倍です。
  今にして思うと、私の無知が相手に大きなリスクを負わせてしまった
  と、思います。
  今の私であれば、もっと違った提案が出来たのではないか・・・と。
  
  私は、不動産の営業は販売員ではいけないと思っています。
  相手の生活実態をよく把握し、最適な物件と購入にむけたプラン
  ニングを行う相談員、コンサルタントとならなければならない。
  そう思っています。つまり、自分の取り扱い物件だけでなく
  市場に流通する全ての物件情報の中から、クライアントに最も
  適した物件をチョイスし、マッチングさせる仕事であると。
  
  まだまだ現状でコレに特化してしまうと、生活できませんが・・・
  そもそも、売ってナンボで個人単位の営業が主流の現在の
  業界の体質に問題がある・・・・
  
  話が脱線しそうなので、元に戻りますｗ
  
  欧米では、新築着工数よりも、中古の流通のほうが圧倒的に多く
  日本では、中古の流通は新築の１/１０にも満たない。
  日本の住宅は、欧米の住宅に比べて、それほど耐久性や品質面で
  劣るのでしょうか？
  答えは「ノー」です。
  日本の建築技術は世界でも高い評価を受け、実際に大手ゼネコンは
  世界中で様々なプロジェクトを成功させています。
  
  では、なぜ日本の住宅市場は、コレほどまでに新築へ偏重し、中古でも
  築浅物件以外はダメだというような風潮になっているかというと「不動産の
  知識をもたない、消費者の心理」によるところが大きいと思うのです。
  
  そして、この消費者心理は間違った不動産知識と、銀行や事業主によって
  大量の資金を投じて行われる広報活動によって誘導された物である。
  実際に不動産の営業をしていて思うことは、多くの消費者が持つ住宅に
  関する知識には間違いではないにしろ、偏重している。つまり、広告や
  風説に大きな影響を受けていると感じます。
  
  新築分譲マンションを購入する人の中に、中古マンションも含めて
  しっかりと比較検討した人がどれほど存在するのでしょうか。
  私が新築マンションを販売していた時の実感では、ほとんどいない
  のではないかと感じます。
  
  このブログのトップに常に上げているこの記事を読んで見てください。
  「家を買う前に知っておいて欲しいこと」
  
  くどいようですが、家の価値とは不動産としての物件の価値ではなく、そこで
  営まれるであろう生活に、どのようなメリットをもたらすのか？が大切であり、
  それこそが家の価値であると考えます。
  
  では、自分にとって最適な家を探す方法とは？
  後編に続きます・・・
  
  
  ↓この記事に興味を持っていただけたら、応援をお願いします。↓
  人気ブログランキングへ

• マンションの資産価値＝価格というのは、分譲を開始した
  瞬間から下落が始まる。
  
  竣工していなくても、分譲販売開始から期間に応じて
  値引きが繰り返され、最初に買った人よりも半年後、
  1年後、竣工後、竣工後１年と、新築であっても時間と
  共に価格が下がっていく。
  
  一度でも人が住めば、更に大きく価格が下がる。
  
  マンションを購入する上で、資産価値から考えることに
  私は反対ですが、資産価値=再販価格を気にする人も
  いるでしょう。
  
  しかし、福岡のマンションは、本当に限られた地域を
  除いて、価格は急激に落ちていきます。
  
  その一部地域というのは
  「大濠」「大手門」など、新築では高額な高級マンションが
  立ち並ぶ地域。
  
  この地域では、築３０年を越えてもあたりまえのように
  坪単価で５０万円を割ることが無い。
  築４０年近くても、同じ。
  中には、昭和４４年の物件がリノベーションされて、
  ３０００万近い価格で売られていることもある。
  
  資産価値で選ぶなら、断然このような価値の下がりにくい
  人気地域の中古物件をお奨めする。
  
  同じ中央区で港や唐人町の新築よりは、遥かに価格が
  下がりにくいので予算内で買える物件が出てきたら
  スグにチェックできるように準備しておくことをお奨めする。
  
  なぜなら、人気の地域は探している人も多いので、
  売れるのも早い。
  
  情報誌に載った時には売れていることも多いので、
  日頃から条件を決めて、出てきたら即決できるよう
  前もって不動産業者に相談し、情報をもらうように
  しておきましょう。
  
  それ以外の地域は・・・どんぐりの背比べ。
  郊外物件を買うくらいなら、中古の戸建を買いましょう。
  
  戸建は古くても土地としての価値があるので、郊外の
  新築マンションを買うくらいなら、もう少し便利な場所で
  中古の戸建を買ったほうが再販しやすくなります。
  
  あくまでも、将来いくらで売れるかという価値で考えた
  場合のことです。
  済み潰すつもりなら、お好みで選びましょう。
  
  郊外の中古マンションなんて・・・少々新しくても
  そう簡単には売れません。
  最悪の場合、私のような買取業者に格安で
  販売することになります。
  
  
  ↓この記事に興味を持っていただけたら、応援をお願いします。↓
  人気ブログランキングへ