http://fukusumai.blog33.fc2.com/ 現役不動産営業マンが、真に消費者の立場に立った販売活動を目指して活動するブログです。住まい選びで失敗しないために、営業マンの言葉を信じてはいけません。既に買った人は読まないほうがいいかも（汗 ja http://fukusumai.blog33.fc2.com/blog-entry-39.html いやはや、私の知人が独立しました。マンション販売代理会社として・・・・売買を中心に行っている不動産会社には、大きく分けて以下の種類があります。仲介業者競売業者（買取再販業者）←コレが今の私の会社販売代理会社仕入業者（マンションデベロッパーや工務店の仕入部隊が多い）それぞれに特徴があるので、良い家を買うには、まずどの業者と取引するかを選ぶ必要があります。と、まあ、不動産屋の種類の話はまたの機会として マンション販売代理会社として・・・・

売買を中心に行っている不動産会社には、大きく分けて以下の
種類があります。

仲介業者
競売業者（買取再販業者）←コレが今の私の会社
販売代理会社
仕入業者（マンションデベロッパーや工務店の仕入部隊が多い）

それぞれに特徴があるので、良い家を買うには、まずどの業者と
取引するかを選ぶ必要があります。

と、まあ、不動産屋の種類の話はまたの機会として・・・

そう、以前、同じマンションを複数の会社で販売していたときに
一緒になったことのある人が独立しました。

そして、電話が・・・

「儲かってる？よかったらウチの会社手伝ってよ」

悪魔のささやきです。。。

いや、はっきり言って、新築を売るほうが楽なのです。

なぜなら、新築を買いにくる人は擦れてないというか、はめ込み安い。
いや、言葉は悪いですが、まさにそうなのです。

しかし、売れないマンションに配属になったら地獄が待っています。

まあ、最初は少数精鋭で行かないと会社が成り立ちませんから、
数ある営業マンの中から、私に声をかけてくれたということは、
私を高く評価してくれているということでしょう。

それなりに、嬉しかったりもします。

ということで、来月から転職しますｗｗ

不動産屋なんてこんなもの、営業の実績さえあれば仕事に困る
ことはありません。例え、資格が無くても・・・いや、取らなきゃ（汗
転職回数も、半端な数ではありませんよｗ

来月からは、タイトルも改めて、マンションに特化していきます。

ただし、売る側からの情報発信ではなく、あくまでも買う側の利益に
なるような情報を書き続けますよ。


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]]> 不動産営業マンのぼやき 2007-12-22T22:52:04+09:00 住まい相談＠福岡 FC2-BLOG http://fukusumai.blog33.fc2.com/blog-entry-38.html さてさて、分譲マンションを建替えられるのか？マンションを買う人なら、少しは気になったことがあると思います。そこで、実際に老朽化したマンションで行われた建替えに向けての話し合いを紹介したいと思います。このマンションは築２５年、そろそろ建替えを含めてどのようにマンションを維持していくかが気になり始めた頃です。そこで、管理組合は建替えか修繕を繰り返して建物の寿命が来るまでこのままで行くかを議題として取り
マンションを買う人なら、少しは気になったことが
あると思います。

そこで、実際に老朽化したマンションで行われた
建替えに向けての話し合いを紹介したいと思います。

このマンションは築２５年、そろそろ建替えを含めて
どのようにマンションを維持していくかが気になり
始めた頃です。

そこで、管理組合は建替えか修繕を繰り返して建物の
寿命が来るまでこのままで行くかを議題として取り上げ
ました。

結論は、築６０年までの修繕計画をたて、修繕積立金を
値上げするという結論となったのです。

その流れは以下の通り

このマンションは、５階建て３０戸。
第二種中高層住居地域に建っており、容積率に殆ど余裕を
残していませんでした。

よって、建替えの際に戸数を増やして、新規分譲を行うことに
より建替え費用を捻出することが出来ません。
調査の結果、専有面積を変えずに建替えても、３０戸を３５戸
にすることしか出来ないことがわかりました。

建替える費用の見積もりから、建替えの際には一戸当たり
最低でも１０００万円の費用負担が必要になるうえ、竣工する
までの間、仮住まいをするための費用も負担しなければなり
ません。

さらに、修繕を繰り返して維持していくにしても、修繕積立金を
約４０％値上げする必要があるとの調査結果となりました。

また、長期維持をあきらめて、土地建物を売却するとしても
一戸あたり現在の価値で２５０万程度にしかなりません。

ちなみに、新築で坪単価１１０万円くらいの地域なので、それほど
郊外というわけではありません。
どちらかというと、市内中心部に隣接する商業、住宅混在地域
という感じの立地でしょうか。
郊外だと、おそらく解体費用で完全にマイナスになるはずです。

組合は修繕の道を選びましたが、ここで修繕積立金の値上げ
に反対する人が出始めます。

結果として、修繕積立金の値上げを２０％とすることで決着しました。

現在の計画では、築６０年まで住み続けることになっています。
しかし、修繕積立金は足りません。

マンションの建替え問題で、一番大きな問題は、建物の老朽化では
なく、人の老朽化。
十分な収入があり、建替えの費用を負担できる人もいれば、既に
仕事を低年し、年金で生活している人もいます。

そのような状況の中で、全員の意思を統一し、同じ方向に向かわせる
のは、至難の業です。

そもそも、マンションは６０年くらい普通に持つはずです。
実際に築７０年を越えながら、人が住んでいるマンションも首都圏には
存在しています。
ですから、適正なメンテナンスを行えば、自分が生きている間くらい
問題なく住めるはずなのです。

しかし、マンションの寿命は、３０～４０年くらいと思っている人が多い
ように感じます。
それは、築年数の古いマンションを不当に低く評価し、新築を売るため
に意図的に誘導された認識ではないでしょうか。
さらに、新築時に不当に低く設定されている修繕積立金の問題があり
ます。

これは、住む人ではなく、売る側の意図が明確に現れています。

家賃並みの負担で買えると謳っている以上、月の負担を少しでも
軽く見せたいということです。
しかし、このことが後になって大きく響いてきますす。

場合によっては、住民間の対立をも生み出しかねません。

そのためには、販売時に設定されている修繕積立金が低すぎることを
良く認識しておいてください。

マンションの建替えは、容積率によほど余裕があり、なおかつ人気の
ある立地でなければ難しい。
コレは、常識です。

これから新築マンションを買う人は、建替えなど考えるよりも
建物の寿命を伸ばすことを考えたほうが現実的です。

早い段階で修繕積立金を値上げして、将来の負担を軽くしましょう。


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]]> 分譲マンション虎の巻 2007-12-22T22:20:34+09:00 住まい相談＠福岡 FC2-BLOG http://fukusumai.blog33.fc2.com/blog-entry-37.html 「あおり」だよ、あ・お・り・・・以前なんなかの記事で少し触れましたが、マンションのモデルルームに行って見せられる、販売状況の中で売れてないのに「契約済」とか「商談中」などとしている部屋を業界ではあおりといいます。あと、最近見なくなりましたが、商談スペースにリボンのついた巨大価格表があったり。さすがに品が無いので殆どのモデルルームで見なくなりましたが、あのリボンも当然「あおり」が入っていたりします。
以前なんなかの記事で少し触れましたが、マンションのモデルルームに
行って見せられる、販売状況の中で売れてないのに「契約済」とか「商談
中」などとしている部屋を業界ではあおりといいます。

あと、最近見なくなりましたが、商談スペースにリボンのついた巨大
価格表があったり。
さすがに品が無いので殆どのモデルルームで見なくなりましたが、
あのリボンも当然「あおり」が入っていたりします。

酷いところになると、一戸しか売れてないのに１／３以上が売れている
ことにしているマンションもありました。

なぜ「あおり」などを使うかというと、理由は大きく二つあります。

まず第一に、売れてないマンションと思われたくない、売れているので
早く決めないと部屋がなくなりますと客を煽るため。

もう一つは、モデルルームだから売りやすい部屋を早く売るため。
例えば、窓の外に墓地が見えたり、近隣の建物の影響で実際に
建ってしまうと、日当たりが悪くなる部屋などは実物を見られると
本当に売れにくいんですよ。

そこで、モデルルームの段階で、巧みな営業トークでどうにか
先に売ってしまおうという場合。
立地や建物を気に入ってしまうと、意外と脆いんですよみんな。

「１００％完璧な物件なんてないですよ、何か妥協しないと・・・」

こんな感じのトーク、よく情報誌やコミュニティサイトで見かけませんか？
当然、営業もよく言う言葉です。

そう、実物を見ていないので、全てはイメージでの話し。
そのマンションを欲しいという気持ちが強くなると、良いイメージが先行し
実は大きな問題があるのに、良いイメージが悪いイメージを消してしまう
のです。
内覧会で実物を見て、後悔しても後の祭りです。

マンションの営業とは、こんなことを当たり前にしてきます。
売ることが最優先で、あなたの事など全く考えていないという事を
肝に銘じておきましょう。
たとえ、営業に対してどんなに良い印象を持ったとしても、彼は仕事で
あなたにマンションを売るために働いているのです。

だまされないようにしましょう。


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]]> 分譲マンション虎の巻 2007-12-19T16:53:34+09:00 住まい相談＠福岡 FC2-BLOG http://fukusumai.blog33.fc2.com/blog-entry-36.html 仕事がら、不動産情報サイトやコミュニティサイトを見ることが多いのですが、皆さん概ね強気ですね。警鐘を鳴らす方もいますが、主に首都圏を中心に見ておられるようで地方はとんでもないことになっている気がします。少子高齢化による住宅需要の減少が本格化してきているのでしょうか、私の知り合いも口をそろえて家が売れないと言っております。まず、建売が売れていません。築後２年くらいたって、「未入居」として売っている家 のですが、皆さん概ね強気ですね。

警鐘を鳴らす方もいますが、主に首都圏を中心に見ておられるようで
地方はとんでもないことになっている気がします。

少子高齢化による住宅需要の減少が本格化してきているので
しょうか、私の知り合いも口をそろえて家が売れないと言って
おります。

まず、建売が売れていません。
築後２年くらいたって、「未入居」として売っている家がゴロゴロして
います。
また、買取業である私の会社も、値下げ値下げの連続。
相場より安くしても、なかなかスグには売れません。

マンションなんてひどいもので、築５年で新築時の３割以上下がっても
中心部の一部地域以外は売れないようです。
築の古いマンションなんて、今でも５００～７００万くらいで買えるのに
ここ数年のマンションブームの分が売りに出始めると、いったいいくら
になるのでしょう？

そのうち、１００万で中心部からさほど離れない市内で、２００万くらい
で３ＬＤＫの物件が買える時代がくるのでは？？

また、新築マンションは福岡だけで在庫が３５００戸くらいあるのでは
無いかと・・・しかし表面上の話で、実際はそれ以上ありそうだと
デベロッパーの本店に勤める友人が言っておりました。

住宅情報誌は住宅の資産価値なんて言葉を平気で使っていますし、
コミュニティサイトを見ても再販価格や賃貸に出したときの家賃等を
気にしている方も多いようですが、今までの常識は通用しませんよ
今後は・・・

だって、今まで日本の人口は増加してきました。
人口が減少に転じるのは、戦後初めて。
更に、団塊ジュニア世代の子供数が少なすぎて、この後に需要の
大きなボリュームゾーンが無い。

日本の年齢別人口分布図を見てください。
団塊世代の親が頭で、団塊世代とそのジュニア世代が胴体。
その子供たちが足のようになって、ピラミッドではなく
フラミンゴのようになっています。

フラミンゴのあの細い足で、大きな胴体の家を受け止める訳ですから
今後この業界も厳しくなりそうですﾊｲ

しかし、中古マンションが１００万や２００万で買える時代が来ると、
賃貸マンションはどうなるのでしょうか？
投資用物件も、危なそうです。


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]]> 不動産営業マンのぼやき 2007-12-19T11:02:24+09:00 住まい相談＠福岡 FC2-BLOG http://fukusumai.blog33.fc2.com/blog-entry-35.html このブログでマンションの値引きやら、キャッシュバックやら書いたので「値切り方を教えてくれ～」というメールが来ました。ということで、マンションの値引き交渉の基本を書いてみます。ってか、ゴクあたりまえで、別にテクニックみたいな物はないんですけどね。大事なことは、冷やかしではなく本気で買う気があることを相手に理解してもらうこと。マンションの値引きは、分譲から竣工、引渡し後というステージごとに値引き枠があ 書いたので

「値切り方を教えてくれ～」

というメールが来ました。

ということで、マンションの値引き交渉の基本を書いてみます。
ってか、ゴクあたりまえで、別にテクニックみたいな物はないん
ですけどね。

大事なことは、冷やかしではなく本気で買う気があることを
相手に理解してもらうこと。

マンションの値引きは、分譲から竣工、引渡し後という
ステージごとに値引き枠があらかじめ決められることが
一般的です。

今は１００万しか値引き出来なくても、半年後には２００万の
値引きが出来るなどなど。

しかし、営業は出来る限り値引きをせずに契約しようと
努力します。

ですから、営業が最初に値引きの話をしてきたら、まだ
少し余力を残していると考えて間違いありません。

そこで、あと○○万円引いてくれたら、契約しますと言って
みることです。

モデルルームにいるスタッフは、具体的な値引き金額を
決定することは出来ません。

値引きが決められた枠を超える場合や、まだ分譲から間もない
段階で値引き枠が無いときは、営業が権限を持つスタッフに
値引きの交渉をしなければならないのです。

私の場合は、買う気のない相手からの値引き交渉は
キッパリと断る。たとえ値引き枠があってもです。

面倒ですからｗ

営業も人間ですから、本気になっていない相手には
自分も本気になりません。

ですから、値引き交渉をする場合は、値引きできたら買う
あるいは、他の物件と迷っていて、値引きできたらこちらも
買う候補として検討するということが前提条件となります。

値引き交渉の極意は、本当に買いたい物件を探すこと。
買うという前提の元に、具体的な金額を提示して
安くしてくれと交渉することです。

すると、営業はスグに事務所に引っ込んで、値引きの了承を
取り付けてくれるでしょう。
満額は無理かもしれませんが、いくらまで引けるか解かります。

ただ、あたりまえに値引き無しで売れるような好立地の
マンションなどは、一切値引きに応じてくれない場合も
あります。

そう、営業も、売主（事業主）も、担当しているのは人間です。

本気で接してくれる相手には、何とか希望に応えようとします。

この業界は、結構、義理硬い人が多いので、自分を信じて頼って
くれる人には何とかしてあげたいと頑張ります。
営業の心象が良ければ、営業は努力を惜しみません。
上司と喧嘩だってしてくれます。

その本気を事業主が感じてくれたとき、特別なサービスをして
くれる場合もあります。
担当を飛び越して、役員へ直接交渉したこともありますよﾊｲ

上手に値切る方法は、結局のところ営業との良い関係を築き
希望が通り、物件に問題が無ければ買うという意志を相手に
明確に伝えることです。他に意中のマンションがあれば、そこ
とテンビンにかけていると正直に伝えること。
お金が無ければ、正直にお金が無いということ・・・等々。

そう、特に難しいことはありません。

まあ、最後でドタキャンしても別に恨まれたりしませんし
演技でもいいんですよ。
値引き可能額を聞き出すまではね・・・ｱﾊﾊｗ

参考記事：

新築分譲マンションは定価で買うな！
マンション買ったらお金がもらえる？？


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]]> 住宅購入の前に 2007-12-15T23:47:05+09:00 住まい相談＠福岡 FC2-BLOG